Как сдать коммерческую недвижимость в аренду?

Наиболее ликвидные и востребованные ЖК для аренды квартиры

Мы подготовили для Вас список жилых комлексов, квартиры или аппартаменты в которых стоит рассмотреть:

ЖК «Суббота»

Адрес: Москва, САО, р-н Беговой, Верхняя ул., 20к1

Метро: Белорусская

Москва-Сити башня Москва

Адрес: Пресненская набережная 8, стр.1

Метро: Выставочная, Деловой центр

ЖК Мосфильмовский

Адрес: Мосфильмовская 88к4с3

Метро: Ломоносовский проспект, Раменки

ЖК Barrin House

Адрес: Малая Пироговская дом 8        

Метро: Фрунзенская

Жилой комплекс: Воробьевы Горы

Адрес: Мосфильмовская дом 70

Метро: Университет

ЖК «Кутузовская Ривьера»

Адрес: Нежинская дом 1 к 3

Метро: Славянский бульвар, Парк Победы

ЖК Эльсинор

Адрес: Маршала Соколовского 5

Метро: Октябрьское поле

ЖК Золотые ключи-2

Адрес: Минская дом 1Гк1

Метро: Университет, Киевская, Ломоносовский проспект

Жилой комплекс «Триумф-Палас»

Адрес: Чапаевский переулок, д. 3

Метро: Аэропорт, Сокол

Жилой комплекс «Весна на Балтийском»

Адрес: Часовая улица, д. 23 к. 1

Метро: Аэропорт, Сокол

Жилой комплекс «Гранд-Парк» на Ходынке

Адрес: Ходынский бульвар, д. 11

Метро: Полежаевская

ЖК «Эдельвейс»

Адрес: Давыдковская улица, д. 3

Метро: Минская, Пионерская, Славянский Бульвар

Башня исторического «Дома нефтяника»

Адрес: Тараса Шевченко набережная, д. 1/2

Метро: Киевская

Жилой комплекс бизнес-класса «Серебряный берег»

Адрес: Маршала Жукова проспект, д. 59

Метро: Октябрьское Поле, Хорошёво, Щукинская

Жилой комплекс «Пирамида»

Адрес: Дмитрия Ульянова улица, д. 31             

Метро: Академическая, Крымская, Профсоюзная

Жилой комплекс «Савеловский Сити»

Адрес: Новодмитровская улица, д. 2 к. 6

Метро: Дмитровская, Савёловская

ЖК «Сердце Столицы»

Адрес: Шелепихинская набережная, д. 34 к. 1

Метро: Фили, Шелепиха

Жилой комплекс «Воронцовский Хаус»

Адрес: Новаторов улица, д. 8 к. 2

Метро: Проспект Вернадского

ЖК Алые паруса

Адрес: Авиационная улица, д. 79         

Метро: Спартак, Тушинская, Щукинская

ЖК Итальянский Квартал

Адрес: Фадеева дом 4А

Метро: Новослободская, Белорусская

ЖК «Корона Эйр»

Адрес: просп. Вернадского, 92К1

Метро: Тропарево 

ЖК «Символ»

Адрес: ш. Энтузиастов, 1к1

Площадь: Ильича, Римская

ЖК бизнес класса «Английский квартал»

Адрес: Мытная 7к1

Метро: Октябрьская / Шаболовка / Добрынинская

ЖК на «2-ой Квесисской дом 20»

Адрес: Улица: 2-я Квесисская дом 20к1

Метро: Петровский парк, Савеловская, Динамо

ЖК Шатер

Адрес: Верхняя Красносельская 19С2

Метро: Красносельская

ЖК «Каскад»

Адрес: Набережная Академика Туполева 15

Метро: Бауманская

ЖК Колизей

Адрес: Мичуринский Проспект 11к3

Метро: Ломоносовский проспект, Раменки

ЖК Нежинский Ковчег

Адрес: Нежинская дом 8 к 1

Метро: Парк Победы, Славянский бульвар

ЖК Авангард

Адрес: Новочеремушкинская 60

Метро: Новые Черемушки

Жилой комплекс «Олимп»

Адрес: улица Коштоянца дом 20

Метро: Юго-Западная

Регулярные траты

Поскольку вся моя недвижимость в старом фонде и без капитального ремонта, каждый месяц где-то что-то происходит. К примеру, в этом году в двух квартирах ломалась газовая колонка. Ремонт с заменой комплектующих — 10 тысяч ₽, эту сумму пришлось отдать дважды.

Когда люди съезжают, то оставляют что-нибудь поломанным или испорченным. Чаще всего — ламели на кроватях (это каркасные рейки под матрацем), краны на смесителях, двери на шкафах. И постоянно пачкают обои. Всё это нужно восстанавливать.

Траты на возвращение квартире нормального вида после жильцов подсчитать сложно, потому что они всегда разные. На всякие мелочи уходит около 5–7 тысяч ₽: вызвать сантехника, чтобы он поправил смеситель, и плотника, чтобы отремонтировал пару ламелей (хотя это можно сделать самостоятельно). Убрать квартиру тоже можно самому, но если заказывать уборщицу — 2500 ₽. Если человек долго жил и надо менять обои, то материалы и работа обойдутся в 20–25 тысяч ₽.

Да, залатывать дыры экономически неэффективно. Лучше отремонтировать всё хорошо, чтобы долго не ломалось. Но это уже другие первоначальные затраты, могут потребоваться заёмные средства — а залезать в кредиты мне совсем не хочется.

Кому можно сдавать автомобиль в аренду

У начинающих бизнесменов, которые специализируются на сдаче машин, возникает проблема с поиском надежных клиентов. В качестве клиентов выступают следующие лица:

• люди;
• фирмы;
• управляющие компании.

Работа с физическими лицами подразумевает большие риски, но приносит значительную прибыль. Сотрудничество с компаниями безопасно, но уменьшает доходы. При выборе клиентской базы предприниматель опирается на свои авторитеты и текущие цели. Когда бизнесмен сдает авто физлицу, учитываются такие факторы:

• возраст арендатора: сдача автомобиля лицу, которое не достигло 21 года нежелательна;
• опыт вождения: не рекомендуется давать автотранспортное средство водителям, чей опыт не насчитывает и двух лет за рулем;
• коэффициент бонус-малус (КБМ). Коэффициент проверяется с помощью базы РСА. Он дает информацию о том, как часто водитель попадал в аварии и нарушал ПДД.

Портрет идеального арендатора машины включает в себя такой список характеристик:

• возраст от 25 до 60 лет;
• наличие местной прописки;
• наличие семьи;
• отсутствие вредных привычек.

На практике предприниматель взаимодействует с водителями разной степени надежности. Для предотвращения рисков оформляется нотариально заверенный договор аренды, который защищает собственника авто.

Как искать клиентов

Арендаторы легковых автомобилей выбирают доверенные сервисы. Они обращаются к юридическим лицам со сформированной репутацией. К числу таких юрлиц относятся:

• Avis
• Sixit
• Rentalcars
• Avtoprokat и т.д.

У всех этих организаций имеется собственный сайт, на котором клиент получает всю необходимую информацию. Одним из способов сотрудничества является предоставление машин (или машины) таким организациям. К преимуществам такого решения относятся:

• экономия на рекламных мероприятиях (компания берет раскрутку своего бренда на себя);
• лояльность клиентов (если бизнесмен заключает контракт с крупной и известной организацией);
• экономия на найме водителей и управлении сотрудниками.

Объявления о сдаче машины в аренду на интернет-порталах не дает эффективного результата. Эта идея обречена на провал, поскольку арендаторы ничего не знают об арендодателе. Его надежность остается недоказанной. С этой целью создаются сайты-посредники, которые облегчают коммуникацию между предпринимателями и потенциальными клиентами. Рост спроса на такие приложения доказывает их реальную востребованность.

Предпринимателям стоит обратить внимание на сервисы каршеринга. Каршеринг – это молодой бизнес-формат

Он предполагает свои плюсы и минусы и подводные камни. Они осуществляются через онлайн-приложение и упрощают получение арендатором машины. Популярные каршеринговые компании включают в себя:

• Яндекс.Драйв;
• Делимобиль;
• Rentmee;
• Youdrive;
• Colesa.

Справка. Кроме прокатных компаний возможно сотрудничество и с авиакомпаниями. Они предоставляют услугу трансфера, которая бывает полезна путешественникам. Суть услуги заключается в том, что водитель встречает клиента из аэропорта и довозит до указанной точки.

Страховой депозит

Сдача в аренду любой недвижимости — это всегда риск. Страховой депозит позволяет его уменьшить. Как правило, такая гарантия прописывается в договоре. Однако она может быть и в дополнительном соглашении к нему. В любом случае страховой депозит должен быть как-то зафиксирован, иначе удержание средств со стороны арендодателя будет незаконным. Поэтому собственнику необходимо позаботиться об оформлении этого вопроса. В противном случае арендатор получит возможность обжаловать пожаловаться в налоговую на “незаконное обогащение” арендодателя.

Под страховым депозитом подразумевается сумма, которая призвана компенсировать ущерб, причинённый имуществу арендатором. При этом под ущербом нельзя понимать естественный износ.

Стоит учесть, что удержание такой суммы при расторжении договора аренды имущества возможно на законных основаниях только при наступлении конкретных условий. В частности, необходимо при сдаче объекта недвижимости арендаторам составить опись имущества, а при расторжении договора — акт приёмки-сдачи. То есть у владельца должны быть на руках документальные подтверждения причинённого ущерба.

Если же указанные процедуры не были проведены, то доказать, что ущерб причинён именно арендаторами, чаще всего сложно. Это возможно через судебные разбирательства. Однако и в этом случае решение не всегда выносится в пользу владельца. Поэтому грамотная фиксация всего очень важна.

Первоначальные расходы

Перед тем как начать сдавать каждую из квартир, я делаю в них косметический ремонт: меняю обои и сантехнику. Мебель обновляю по минимуму (кровать, комод), докупаю самую необходимую технику — чаще всего стиральную машину, иногда холодильник. На это уходит минимум 100 тысяч ₽.

Не сразу при сдаче, но на каком-то шаге в каждой квартире менялись окна. Это стоило по 30–40 тысяч ₽. Ещё не везде обновлён пол. Все квартиры доставались со старым скрипучим паркетом, кое-где переложен ламинат или линолеум (каждое такое дело — порядка 50–70 тысяч ₽).

Для сантехнических работ или циклёвки пола могу привлечь работника за 3 тысячи ₽ в день. Но деньги на это не всегда есть, так что почти всё стараюсь делать сам. Из-за этого ремонт иногда затягивается по времени. Последняя квартира, к примеру, стояла мёртвым грузом почти три года.

Как выгоднее сдавать квартиры?

Вложение средств в такое имущество — это хороший способ организовать для себя пассивный источник дохода. Однако для того, чтобы он действительно оставался пассивным, нужно экономить на временных затратах. Как это сделать?

Сдача квартиры в аренду — это более сложный процесс, чем многие себе представляют. Необходимо:

Привести недвижимость в порядок. Даже в квартире от застройщика всегда небходимо сделать финишную отделку. Также надо решить вопрос с мебелью, с бытовой техникой и прочим. Если вы беспокоитесь за сохранность такого имущества, рекомендуем сделать подробнейшую опись. Понятно, что до конфликта лучше не доводить. Но меньше всего на практике проблем возникает у тех, кто к ним тщательно готовится.
Сделать качественные фотографии квартиры, по возможности снять видео. Это позволит потенциальным арендаторам получить отчётливое представление о том, что им предлагают.
Выбрать оптимальную схему сдачи квартиры. Возможны в целом 2 варианта — долгосрочно и посуточно. И у того, и у другого есть свои преимущества и недостатки. При первом гарантирована стабильность, квартира медленнее изнашивается. При втором — заработок выше, но заниматься арендой нужно постоянно. Плюс износ в разы выше.
Разобраться с тем, как и на каких площадках давать объявление о сдаче квартиры в аренду.
Написать объявления и разместить

В некоторых случаях имеет смысл потратиться на платные услуги сервисов, чтобы поднять объявление в ТОП, привлекать к нему внимание. Часто это оправдывается быстрой сдачей квартиры в аренду.
Провести показы

Иногда везёт и удаётся быстро найти квартирантов. Но в целом показы могут проводиться до нескольких недель. Если же всё затягивается на ещё больший срок, то нужно пересмотреть ценовую политику или подход к рекламе.
Выбрать арендаторов. Не стоит останавливаться на первых же, которые согласились на вашу цену. Доход — это ещё не всё. Арендаторы могут создать проблемы, которые не оправдает даже размер арендной платы. Поэтому нужно очень внимательно присмотреться к тем, с кем вы собрались заключать договор.
Согласовать все моменты. Сначала нужно обсудить всё устно, разобраться, достигли ли вы взаимопонимания.
Оформить и подписать договор аренды. Учтите, что если он заключается на срок больше года, то договор придётся регистрировать.
Подписать передаточный акт, отдать ключи, получить оплату.
Приходить ежемесячно для контроля за состоянием квартиры и для снятия показателей со счётчиков.
Расторгнуть договор, когда арендаторы захотят съехать или если вас что-то перестанет устраивать. Освобождение жильцами квартиры возможно и просто по факту окончания срока действия договора, который потом не продлевают.
Повторить всю процедуру с поиском новых жильцов.
Продолжить контролировать использование вашего имущества.

Таким образом, процесс сдачи квартиры в аренду довольно сложный, хлопотный и трудоёмкий. Он требует глубокого погружение в ряд вопросов. Кроме того, на всё нужно время. То есть такой заработок проблематично совмещать со строительством карьеры или с бизнесом. А ещё сдать квартиру в аренду сложно, когда владелец находится в другом городе или даже в другой стране.

Именно в таких ситуациях на помощь собственникам приходит доверительное управление. Наша компания оказывает подобную услугу уже более 24-х лет. По факту, вы доверяете квартиру агентству, которое выполняет описанный выше алгоритм за вас и от вашего имени. Это позволяет добиться получения большего дохода с минимальной тратой личного времени.

Договор доверительного управления также защищает ваши интересы и от недобросовестных агентов. В его тексте очень тщательно расписываются права и обязанности сторон, ваши возможности контролировать использование квартиры, размер вознаграждения риелтору. Договор доверительного управления — это отличное решение для собственников. Оно позволяет сгенерировать постоянное поступление средств сразу после передачи квартиры в управление.

Новостройка или вторичка?

При выборе квартиры стоит также понять, что будет лучше — покупка недвижимости в новостройке или же во вторичке. Не секрет, что престижные ЖК есть и во второй группе.

На самом деле многое зависит от того, на что именно вы нацелены. Уже прошли времена, когда новостройка на этапе котлована была более предпочтительным вариантом и это позволяло приобрести привлекательные апартаменты по удивительно низким ценам. Сейчас же, если вы хотите начать получать прибыль “здесь и сейчас”, то вторичка — предпочтительнее. Пока ЖК достраивается, сдаётся в эксплуатацию, пока решается вопрос с инфраструктурой, вы можете уже наладить поступление дохода. Но каждый вариант надо рассматривать индивидуально.

Как подать?

Каждая база или доска объявлений имеет свои особенности. Итак, вот какие шаги нужно предпринять, если вам нужно подать бесплатно объявление об аренде помещения:

Если осуществляется съем помещения

Здесь два варианта:

1. Подать объявление о таком желании.
2. Просматривать существующие предложения.

В любом случае, в своем тексте или на странице поиска, нужно указать:

1. Интересующий населенный пункт. Нет смысла тратить время на изучение предложений в Москве, если бизнес планируется вести в Краснодаре. Это очевидно.
2. Тип недвижимости. Тоже должно быть все понятно: кто-то ищет склад под хранение мешков с цементом, которые планируется реализовать, кто-то – зал для организации в нем фитнес-клуба.
3. Площадь здания, помещения. Очевидно, что для офиса компании по продаже и установке пластиковых окон нужно 10-15 квадратных метров, для небольшого магазина – 100 квадратных метров и более.
4. Стоимость. Очень важный вопрос. Примерно одинаковые помещения можно встретить по разной цене. Все зависит от инфраструктуры, места расположения, наличия или отсутствия ремонта. Кому-то нужна первая линия побережья, чтобы открыть отель, кому-то сойдет и ветхое здание на задворках, чтобы организовать там цех по производству тротуарной плитки. Прочитать о том, от чего зависит стоимость аренды коммерческой недвижимости и как правильно сопоставить арендную плату и будущие доходы, а также изучить среднюю ставку можно в отдельной статье.

Ниже представлен образец объявления о снятии коммерческой недвижимости в аренду:

О том, как грамотно подойти к вопросу найма коммерческой недвижимости, мы писали в отдельной статье.

В случаях, когда вы его сдаете

Обо всем вышеперечисленном писать в объявлении стоит. Должен же потенциальный арендатор сформировать представление об объекте. Желательно изложить и ответы на следующие вопросы:

1. Является ли автор объявления собственником помещения? Если вопросом занимается агентство недвижимости, то это дополнительные траты. Риелторы возьмут свой процент.
2. Не находится ли объект в обременении? Реально ли будет заключить договор аренды коммерческой недвижимости на хороших условиях?
3. Имеется ли какое-нибудь оборудование в здании или в помещении? Есть ли мебель? Например, очень удобно снять офис со столами, шкафами и стульями. Компьютеры можно привезти свои. Так и нужно сделать, в целях безопасности. А вот с мебелью не всегда хочется таскаться. Если у арендодателя она в хорошем состоянии, то можно использовать её.
4. Чем выделяется сдаваемый объект среди сотни других? Возможно, что там: дорогой ремонт, самая чистая вода в мире, нет перебоев с электроэнергией и так далее.

В общем, чем больше преимуществ укажет арендодатель, тем быстрее у него заберут во временное пользование объект недвижимости.

Нужно помнить о следующих вещах:

• существенную роль играет арендная плата;
• перечисленные преимущества должны быть реальными, а не выдуманными.

Ниже представлен образец объявления о сдаче в аренду коммерческой недвижимости:

О тонкостях и нюансах организации бизнеса по сдаче коммерческой недвижимости в аренду мы рассказывали тут, а из этой статьи вы узнаете, как быстро и выгодно осуществить сделку.

Как открыть арендный бизнес: выбираем направление и ищем помещение

Чтобы найти подходящее помещение, сначала определитесь, кто будет вашим арендатором:

• Магазины
• Компании, которым нужен офис
• Организации, которые ищут место для хранения продукции

Вариант № 1: street retail

Street retail — это торговые помещения, расположенные на первых этажах зданий. У них есть отдельный вход и собственные витрины. Обычно под эти цели выкупают несколько квартир и объединяют их

При выборе такого помещения специалисты рекомендуют обращать внимание на следующие моменты:

• Расположение на правой стороне от основного движения
• Первый этаж или полуподвал
• Рядом не должно быть других пустующих площадей поблизости
• Возможность перепланировки

Это востребованный вариант коммерческой недвижимости. Чаще всего ее арендуют небольшие магазины или частные компании, работающие в сфере услуг.

Если правильно выбрать место и назначить адекватную стоимость, арендаторов найти довольно просто

Здесь очень важно не ошибиться, если вы планируете заключить договор на длительный срок

Вариант № 2: помещение под офис или магазин

Если у вас нет квартиры в собственности, обратите внимание на офисные и торговые помещения, расположенные в деловых и торговых центрах. Можно приобрести у владельца долю и сдавать небольшое помещение в аренду

Спрос на аренду недвижимости в центре города или у метро обычно высокий.

Однако учтите, что здесь существуют свои сложности:

• На вас ложится обязанность по урегулированию отношений между арендатором и владельцем центра
• Все изменения и ограничения, которые могут быть внесены в устав центра, могут повлиять на стоимость доли
• Вам нужно будет согласовать с владельцем центра возможность парковки автомобилей

Вариант № 3: помещение под склад

Предоставление складских помещений небольшим компаниям и предприятиям — это хороший вариант дохода

При выборе помещения обратите внимание, чтобы у него был удобный подъезд, были подведены коммуникации и установлены системы вентиляции. Для некоторых видов товаров понадобятся также кондиционеры для поддержания определенной температуры

Помните, что предоставление в аренду склада — это коммерческая деятельность, требующая регистрации ИП. Систему налогообложения можно выбрать упрощенная. Что касается кода ОКВЭД, подойдет 70.20.2
— Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества.

Существует 4 типа складских помещений, которые различаются размером площади и условиями хранения товаров:

• Класс А. Помещение с ровными бетонными полами с антипылевым покрытием. Потолки не могут быть ниже 13 метров. Соответствует европейским стандартам: требуется установка современных систем пожаротушения и защиты от взломов.
• Класс В. Полезная площадь составляет 1’000-5’000 м².
• Класс С. Это капитальные строения или утепленные ангары. Пол может быть асфальтированным, бетонным или плиточным. Потолки — не ниже 3,5 метра.
• Класс D. «Холодный» ангар с подвальным помещением, подвальное помещение на цокольном этаже в жилом доме, подсобные помещения и гаражи.

Выбирайте вариант, подходящий вам по размеру вложений и востребованный в выбранном районе города или области.

Советы тем, кто собирается сдавать квартиру в аренду

1. Периодически обязательно осматривайте квартиру на предмет поломок. Во всех договорах аренды прописано, что собственник вполне может делать это раз в месяц — например, при приёме очередной оплаты.

2. Найдите хорошего риелтора и сотрудничайте только с ним. Пусть он, как ваш стоматолог, всё про вас знает: и особенности квартир, и ваши пожелания к жильцам. Риелторы всегда работают качественнее с постоянными клиентами.

3. Если жильцы хотят интернет, то пусть вызывают провайдера и заключают договор на себя: мало ли какие дела они там собираются вести

Это неочевидные, но необходимые меры предосторожности в наше время

4. Совет из личного опыта. Будет лучше, если при любых проблемах с квартирой (газовая колонка, сантехника и пр.) арендаторы будут не сами вызывать мастеров, а ставить в известность хозяина. Это позволяет контролировать процесс ремонта, чтобы горе-мастера ничего не наворотили и не взяли втридорога.

5. Не включайте коммуналку в общую оплату аренды. Это особенно актуально, если есть счётчики. Недавно был случай, когда резко у жильца вырос счёт за электричество. Думали, майнит, так много уходило киловатт. Оказалось — электронная музыкальная установка. Сколько потратил — столько и оплатил. Было бы неприятно, если бы плата была фиксированной.