Инвестиции в недвижимость. с чего начать и выгодно ли это

Вложение денег в недвижимость — плюсы и минусы

Выгодно вкладывать нужно уметь! Многие профессионалы считают, что не столько важно куда ты вкладываешь, гораздо более важнее, как ты это делаешь. Но, нельзя не отметить разницу между вложениями денег в недвижимость и, например, бинарные опционы

Независимо от того, как ты будешь вкладывать деньги, это направление окажется надежнее и выгоднее. Главное преимущество данного вложения своих денег — востребованность его объекта. Начиная с самых древних времен человек искал крышу над головой. Сначала это были пещеры, затем хижины и избы. Сегодня это полноценные комфортабельные дома или квартиры, которые полностью обустроены для жизни.

Но помимо «крыши над головой», современная недвижимость — это бизнес. И бизнес достаточно большой по своим объемам и масштабам. И не смотря на кризисные времена, рынок недвижимости продолжает только расти. Выделить однозначные плюсы и минусы не так просто, особенно на таком большом рынке. Многое зависит от того, каким будет вложение денег в недвижимость и с какой целью. Но, мы попытаемся подробно разобрать все основные моменты.

В рамках данной темы также рекомендуем рассмотреть материал «КАК ИНВЕСТИРОВАТЬ В НЕДВИЖИМОСТЬ?»

4 очевидных плюса вложения в недвижимость

Как уже говорилось выше, многое зависит от того, как вы вкладываете в недвижимость: покупаете сами или инвестируете в один из REIT фондов. Мы выделим преимущества для каждого из способов, иногда делая пометки, если это относится только к одному из них.

1. Надежность. Всегда, когда речь заходит о данном вложении денег, одним из главных плюсов является надежность. Действительно, недвижимость, как инвестиционный актив защищен от множества рисков. Сюда входит и самый страшный риск — инфляционный. Помимо этого, недвижимое имущество — это один из немногих инвестиционных активов, который можно застраховать.
2. Высокая доходность. Независимо от того будете ли вы заниматься самостоятельным инвестированием в недвижимость или доверите управление свои вложения денег REIT-фонду, вы будете получать стабильный и высокий доход.
3. Высокая ликвидность. Этот пункт относится только к REIT-фондам. В случае необходимости вернуть свои активы не составит никаких проблем. Вы можете их банально забрать из фонда или продать свою долю другим инвесторам.
4. Широкий выбор направлений для вложения денег. Недвижимость обладает достаточно широким спектром различных направлений. Это могут быть как земельные участки, так и торговые центры. Выбор по-настоящему огромен.

4 явных минуса инвестиций в недвижимое имущество

У любой медали есть две стороны. Вложение денег в недвижимость не являются исключением. Однако, по сравнению с плюсами, частностей тут будет несколько больше.

• Зависимость от экономической ситуации в стране. Этот недостаток свойственен для всех инвестиций, которые привязаны к каком либо государству, будь то недвижимость или акции государственных компаний.
• Низкая ликвидность. Это относится исключительно к самостоятельной покупке недвижимости. Поиск потенциального клиента и дальнейшая продажа может занять не один месяц.
• Высокий порог вхождения. Опять же этот пункт относится исключительно к самостоятельному инвестированию. Для нормального вхождения вам понадобится 50000-100000 долларов минимум. Такую сумму может позволить себе далеко не каждый частный инвестор.
• Необходимость часть прибыли отдавать управляющей компании. А это уже свойство сугубо REIT-фондов. Это характерно для любых инвестиционных фондов и считается платой за пассивность дохода.

В целом, недвижимость, как и любой инвестиционный проект обладает своими плюсами и минусами. Поэтому перед тем, как делать вклад, необходимо оценить все возможные способы вложений и выбрать конкретно лучший для вас.

Как правильно вкладывать деньги в недвижимость — основные этапы инвестиционного проекта

Теперь стоит больше поговорить о частностях. Абсолютно к любым вложениям необходимо подходить с умом, а к таким большим, как недвижимость тем более. Давайте рассмотрим этапы реализации подобного инвестиционного проекта более детально.

Этап первый — оценка финансовых возможностей

Первое, что необходимо сделать — определить свои финансовые возможности, т.е. сколько вы планируете денег отдать на это вложение. От этого целиком будет зависит дальнейшая судьба ваших вложений. Если у вас в распоряжении есть небольшая сумма, то лучшим решение будет вложить их в REIT фонд или покупку земли. Если вы обладаете большими деньгами, то можно уже рассматривать непосредственное приобретение недвижимости.

Также стоит учитывать, что недвижимость — это актив, который может начать приносить доход далеко не сразу, что может показаться минусом при ожидании быстрого дохода. Поэтому, если вы решите увеличить свои возможности при помощи кредита, то оцените свои возможности по его выплате, не опираясь на потенциальный доход от недвижимости.

Этап второй — оценка рынка недвижимости

Если вы решили, что в состоянии заниматься самостоятельным инвестированием, то необходимо досконально изучить рынок недвижимости, сопоставить плюсы и минусы тех, или иных предложений. От этого будет полностью зависеть успех ваших вложений.

Как правило можно провести достаточно прямую параллель оценить риски, выявить плюсы и минусы. Чем больше времени вы потратите на изучение рынка и чем тщательнее это сделаете, тем в итоге выгодным окажется ваше вложение денег. Вполне может быть ситуация, при которой в данный конкретный момент выгоднее вообще не инвестировать, а подождать снижения цен.

При самостоятельном изучении рекомендуется воспользоваться помощью частных риэлторов, которые окажут профессиональную консультацию. Но у них бывают и минусы, стоит быть аккуратнее, они могут попытаться вам продать один из своих объектов, вместо оказания полноценной консультации.

Этап третий — выбираем объект

Если ситуация на рынке благоприятная, то значит можно перейти непосредственно к выбору объекта. Для частных инвесторов наиболее доступным и удобным вариантом является жилой фонд. И тут встает три выбора, какую недвижимость приобретать:

• Покупка на вторичном рынке жилья. Этот вариант имеет один минус, он наиболее затратен, однако, при этом вы сможете начать получать прибыль практически сразу.
• Покупка на первичном рынке. Этот вариант подразумевает покупку в новостройке, и тут всплываю свои плюсы и минусы. Как правило, новостройки ощутимо дешевле, чем площади на вторичном рынке. Но, нужно помнить, что понадобятся дополнительные вложения денег для того, чтобы привести жилплощадь в порядок.
• Покупка в строящемся доме. Этот вариант имеет один большой плюс и несколько минусов. Данное вложение денег будет самым выгодным с точки зрения финансов. Покупка квартиры в строящемся доме может обойтись на 40%, чем в новостройке. Но тут необходимо учитывать несколько факторов. Во-первых, придется несколько лет ждать, пока дом будет введен в эксплуатацию. Во-вторых, неизвестно, какая инфраструктура будет рядом со строящимся объектом. В-третьих, всегда есть шанс, что этот объект превратится в долгострой, а это дополнительные риски для инвестора. Для понятия всех тонкостей и моментов предлагаем ознакомиться с материалом «ИНВЕСТИЦИИ В СТРОИТЕЛЬСТВО: ТОП-3 ЛУЧШИХ ВАРИАНТА + ОЦЕНКА РИСКОВ!»

Если говорить о типе жилья, то самым привлекательным вариантом считаются элитные застройки, так как они обладают наибольшей ликвидностью.

Этап четвертый — приобретение и сдача в аренду

Если вы не являетесь экспертом в вопросах работы с недвижимостью, то при покупке жилья обязательно обратитесь к профессиональному юристу. Стоимость его услуг — это капля в море на фоне цены квартиры. А обезопасить себя от мошенников необходимо. Так же он подробно разъяснит налоговую составляющую: что, куда и в какие сроки необходимо оплатить. После этого можно заниматься сдачей в аренду приобретенного имущества. Сроки окупаемости варьируются от 3 до 8-10 лет, в зависимости от того, какой тип жилья был приобретен, и на сколько успешно вы смогли сдать.

О выгодных вариантах сдачи в аренду и другим важные моменты подробно описаны в статье «КАК ВЫГОДНО СДАТЬ КВАРТИРУ В АРЕНДУ: 2 ВАРИАНТА + ОЦЕНКА ФАКТОРОВ!»

Получаем прибыль от сдачи квартиры в аренду

Чаще всего новички предпочитают приобретать жильё, чтобы потом сдавать его в аренду и за счёт этого получать постоянный доход. Но это тоже не так просто, как может показаться на первый взгляд

Важно знать несколько моментов. Подумайте над некоторыми вопросами, постарайтесь решить их максимально объективно

Сумеете ли вы постоянно осуществлять контроль над жильцами, собирать с них взносы за аренду.
Располагаете ли вы средствами, чтобы установить в квартире или доме всё необходимое для комфортной жизни бытовое оборудование, а также сантехнику, хорошую мебель.
Оцените, насколько удобна квартира. Безусловно, в ней необходимо создать хорошие условия, чтобы потенциальные арендаторы согласились в неё въехать, а также с готовностью платили за неё назначенную вами цену. Сейчас достаточно много предложений на рынке сдачи недвижимости в аренду, поэтому вам придётся даже выдержать некоторую конкуренцию.
Помните, что в квартире придётся сделать ремонт, а также в дальнейшем постоянно поддерживать её в хорошем техническом, эстетическом состоянии.
Постарайтесь объективно оценить перспективность сдачи в аренду квартиры в конкретном районе. Далеко не везде вы сумеете найти подходящих жильцов. Кроме того, от района будет зависеть и цена аренды. Не забывайте об этом. Жильё должно находиться вблизи транспортных развязок. Отлично, если рядом есть развлекательные комплексы, большое количество магазинов. Хороший вариант – приобрести для сдачи в аренду жильё, находящееся недалеко от университетов. Там вам будет обеспечен интерес со стороны приезжих студентов. Не забывайте, что он будет сезонным.
Подумайте, есть ли у вас хорошая база жильцов. Разумеется, идеальный вариант – это заселить в квартиру знакомых, родственников или людей по хорошей рекомендации. Не забывайте, что при вселении совсем посторонних людей существует определённый риск, связанный не только с имуществом, находящимся в квартире, но и с самой эксплуатацией жилья. Люди должны быть ответственными, аккуратными. Если что-то непредвиденное всё-таки произойдёт, вам поможет договор аренды, оформленный официально, с внесением всех основных личных данных арендаторов

Так что желательно позаботиться о заключении такого договора.
Юридическому аспекту внимание почти никто не уделяет. И совершенно напрасно

В соответствии с актуальным законодательством владелец жилья должен выплачивать налоги с прибыли, получаемой от сдачи в аренду. Желательно оформлять всё это официально, юридически. При этом вы тоже будете иметь свои привилегии: у вас на руках появится документ, подтверждающий, что в вашей квартире живут другие люди. Если возникнут какие-то проблемы при эксплуатации жилья, аварийные ситуации, вам будет проще разобраться с проблемами и добиться компенсации ущерба. В противном случае вы не сумеете доказать, что не сами допустили какие-то ошибки, приведшие к аварии. Конечно, многие сдают в аренду жильё без оформления и соответствующие налоги тоже не платят. Но в таком случае надо быть всегда готовым, что в один прекрасный момент придётся решать этот вопрос.

Такой метод инвестирования в недвижимость имеет свой недостаток: объект надо постоянно контролировать, поддерживать в хорошем состоянии, управлять им. Когда человек владеет несколькими квартирами, домами, он может нанять специалиста-управляющего. Но, когда речь идёт о начинающем инвесторе, это уже не актуально. Специалисту надо платить за услуги, а доход от сдачи в аренду одного объекта не так велик.

Также вы можете сдавать в аренду земельные участки, но здесь уже сложнее разобраться во всех тонкостях, труднее найти клиентов.

Вложение денег в зарубежную недвижимость

Перспективное современное направление инвестиций в недвижимость – вложение денег в зарубежные объекты. С чем же связан рост популярности данного направления? Для начала рассмотрим базовые преимущества.

• В первую очередь привлекает стоимость объектов недвижимости за рубежом. Интересно, но там квартиры и дома зачастую обходятся дешевле, чем в России. При этом состояние объектов, уровень инфраструктуры значительно лучше.
• Если человек приобретает дом, землю или квартиру за границей, потом он может выгодно использовать эти объекты как в личных целях, так и непосредственно для сдачи в аренду. Например, интересное решение: некоторое время жить в другой стране, а в остальной период сдавать объект в аренду. Таким образом, владелец не только имеет возможность в любой момент останавливаться за рубежом в собственном жилье, но и получает от него существенный доход.
• Инвестиции в зарубежные объекты можно при желании хорошо оградить от возможных проблем. Так, люди с определёнными возможностями, приобретают объекты в разных странах, чтобы диверсифицировать риски.
• Прибыль от сдачи в аренду зарубежной недвижимости выше, чем от подобных сделок на родине.

Правда, без недостатков здесь тоже не обошлось. Остановимся на наиболее серьёзных минусах.

Сделка будет идти в несколько этапов. Всё правильно оформить с юридической точки зрения не так просто.
Инвестор должен тщательно ознакомиться с нюансами законодательства той страны, в которой он планирует приобретать недвижимость для последующей сдачи в аренду. Всё необходимо делать в полном соответствии с актуальными нормами.
Объекты за рубежом подбирать несколько сложнее. Инвестору необходимо максимально объективно оценить перспективность конкретной недвижимости в плане потенциальной доходности, востребованности на рынке.
Обязательно придётся нести расходы по уплате сборов, налогов в другой стране

Уклоняться от этого крайне не рекомендуется.
К сожалению, владельцам недвижимости за границей обеспечено повышенное внимание со стороны отечественных фискальных органов.

Где выбирать объекты?

Стоит уделить внимание данному аспекту: где именно лучше находить объекты для инвестирования? Попробуем составить примерный список стран

Курорты. Сюда вошли Швейцария, Франция. Аренда будет на хорошем уровне на протяжении всего года, с клиентами точно не возникнет проблем. Однако расходы на содержание недвижимости тоже будут серьёзными.
Развитые страны. К ним в первую очередь относятся Франция с Германией, США и Великобритания. Объекты здесь довольно дорогие, что ограничивает вход в данную область рынка аренды. Зато, если инвестор всё-таки приобретёт недвижимость в этих странах, его ждёт много положительных моментов. Вложениям обеспечена безопасность, налоговый режим здесь комфортный, а для нерезидентов законодательство отличается мягкостью.
Развивающиеся страны. Среди них наиболее перспективны в плане инвестиций в недвижимость Черногория, Болгария с Чехией. Коттеджи, квартиры привлекают сюда инвесторов своей демократичной ценой. При этом менталитет напоминает отечественный, имеется русскоязычное население. Объекты недвижимости в этих странах пользуются у россиян огромной популярностью.
Страны южной Европы. Это Испания с Грецией, Кипр. Цены удивительно низкие, поэтому приобрести жильё здесь не составит труда. Правда, в странах в целом нестабильная экономическая ситуация, поэтому при инвестициях имеется некоторый риск. Очевидно, что тут выгоднее покупать недвижимость именно для жизни, а не для получения прибыли. Может случиться так, что и доход от аренды резко упадёт.
Турция, ОАЭ, страны Ближнего Востока. Эта сфера относительно молодая, но развивается быстро. Туризм в перечисленных странах прекрасно развит, поэтому с поиском арендаторов проблем не возникнет

Важно, что задерживаться с принятием решения относительно вложения денег в недвижимость этих стран не следует, поскольку сейчас цены на неё как раз стали расти. Прогнозируется и дальнейший рост, поэтому самое время приобретать объекты, пока они не стали ещё дороже.

Очевидно, что инвестиции в зарубежную недвижимость вполне оправданы, могут обеспечить хорошую прибыль на выгодных условиях. Но необходимо подходить к задаче ответственно, чтобы всё правильно оформить, не понести непредвиденные убытки.

Ценные советы инвестору

Инвестирование в недвижимость подразумевает достаточно крупное капиталовложение, поэтому подходить к данному вопросу стоит с особым вниманием. Дадим несколько советов тем, кто решил инвестировать в новострой:

Прежде всего, следует ознакомиться с компанией застройщиком и собрать всю возможную информацию, просмотреть отзывы в Сети от предыдущих клиентов и мнения жильцов. Если отзывы не утешительные, то лучше переключить вектор внимания на другую компанию

Помните, что информация в Интернете может быть как правдивой, так и выдвинутой заинтересованными лицами (застройщиком или конкурентами).

Изучите статистику компании застройщика, обратив внимание на срок сдачи предыдущих объектов — как менялась цена квартир в доме. Застройщик заинтересован в максимально быстром строительстве дома в целях экономии средств на заработной плате строителям, охране и аренде оборудования

В среднем в месяц должно выстраиваться 2-3 этажа для панельных и монолитно-каркасных домов и 1,5-2 этажа для кирпичных. Задержка строительства чаще всего указывает на недостаточное финансирование или отсутствие разрешительных документов на стройку.

Обязательно изучите кадастровую карту. Земля, на которой строится дом, должна быть с соответствующим назначением. Если земля под домом предназначена для сельскохозяйственных нужд и нежилых помещений, то в последствии могут возникнуть серьезные проблемы со строительством или оформлением. Также обязательно следует обратить внимание на срок аренды земельного участка под домом. Не лишним будет обратить внимание и на назначение земли в ближайших окрестностях дома, чтоб избежать того, что в непосредственной близости могут построить завод, который снизит стоимость жилья.

Сравните предыдущие проекты застройщика с их реальными реализациями. Минимальная разница укажет на то, что застройщик выполняет свою работу качественно и большинство обещаний будет исполнено. В то время как существенная разница проекта на бумаге и реального дома скажет о том, что в процессе строительства деньги будут постоянно экономится, а значит дом не будет соответствовать ожиданиям — может быть выполнен из более дешевых материалов и не соответствовать технике безопасности.

• Проверьте наличие и возможность подключения дома к коммуникациям и инженерным сетям. В случае если дом строиться на пустыре или около промышленной зоны, необходимые коммуникации могут отсутствовать в непосредственной близости. Не стесняйтесь уточнить у застройщика, какими методами он будет решать вопрос и будет ли решать вообще. Подвод коммуникаций может стоит до 30% всего строительства и в некоторых случаях владельцам квартир приходится проводить коммуникации самостоятельно за свои средства.

• Изучите ограничения по застройке земли, ее характеристики и опасности. Некоторые территории могут быть с высоким уровнем шумового загрязнения и загрязнения почвы, затапливаться или быть под угрозой оползней.

Просмотрите перспективность проекта на несколько лет вперед. Часть будущей стоимости жилья и полученной прибыли зависит не только от количества и качества квадратных метров, но и от перспективности местонахождения. Если в ближайшем будущем вокруг дома планируется построить несколько жилых комплексов, то это может создать густонаселенный район, стоимость жилья в котором будет расти медленно или снижаться. Положительно влияет на стоимость жилья комфортность проживания, респектабельность района, размещенные поблизости развлекательные и бизнес центры, парки, детские сады, школы, поликлиники, парковки.

Бухгалтерский учет инвестиционной недвижимости

Согласно международному стандарту бухгалтерского учета инвестиционной собственности SSAP 19, последняя должна отражаться в бухгалтерском балансе по рыночной стоимости и не подлежит амортизации.

Для правильного отражения конкретного объекта недвижимости в бухгалтерском учете в качестве инвестиционной недвижимости требуется установление его соответствия законодательно определенным критериям. Обычно речь идет о том, что:

• рассматриваемое имущество сдается во временное пользование (аренду) сторонним лицам (организациям) на возмездной основе;
• субъект бухгалтерского учета рассчитывает извлекать экономическую выгоду от такого имущества;
• имеется реальная возможность денежной оценки указанного имущества.

Главный критерий отнесения имущества к инвестиционному – факт сдачи его в аренду. Использование этого же имущества в текущей деятельности предприятия или субъекта хозяйствования влечет за собой его признание операционным имуществом.

Базовой единицей бухучета будет выступать инвентарный объект (конкретное здание или сооружение, помещение и т.п.).

Документальный учет операций производится по счету 03 «Доходные вложения в материальные активы» и субсчету 03-1 «Инвестиционная недвижимость». Операционная же недвижимость отражается по счету 01 «Основные средства».

Недостатки инвестиций в недвижимость

Теперь рассмотрим основные минусы инвестиций в недвижимость.

1. Пассивный доход от сдачи в аренду недвижимости достаточно небольшой в сравнении с суммами необходимых инвестиций, во многих случаях он может быть даже меньше, чем доходность банковских вкладов.

2. Недвижимость как инструмент для инвестиций обладает очень низкой ликвидностью. Это значит, что для того, чтобы продать ее в случае необходимости по выгодной или даже просто среднерыночной цене, могут потребоваться месяцы или даже годы.

3. Инвестиции в недвижимость влекут за собой дополнительные расходы: оплата услуг риэлторов, услуг нотариуса при заключении сделки купли-продажи и госпошлин, что в совокупности может вылиться в очень солидные суммы (до 5-10% стоимости объекта недвижимости).

4. Сама недвижимость после покупки тоже влечет собой дополнительные расходы: оплата коммунальных услуг, услуг охраны (если это коммерческая недвижимость), расходы на капитальный и текущий ремонт в случае необходимости, в некоторых случаях — налог на недвижимость и т.д.

5. Инвестирование в недвижимость предполагает наличие достаточно солидного капитала, что делает этот вид инвестиций малодоступным для широкого круга частных инвесторов. Однако это условие можно смягчить, если инвестировать в строящуюся недвижимость (на этапе строительства стоимость недвижимости существенно меньше) или в недорогие объекты, например, гаражи, дачи.

6. Инвестиции в недвижимость желательно производить при хорошем знании законодательной базы в этой области, т.к. на этом рынке работает немало мошенников и аферистов, и для человека, слабо ориентирующегося в законодательстве, всегда высок риск быть обманутым.

7. Существенные риски возникают и при инвестициях в строящуюся недвижимость, здесь они заключаются как в мошенничестве, так и в возможном возникновении проблем у компании-застройщика, которые не дадут ей достроить объект и сдать его в эксплуатацию.

8. Инвестирование в недвижимость в некоторых случаях подвергается и рискам вмешательства со стороны государственных органов или криминальных структур, которые захотят присвоить себе ваш «лакомый кусочек» и приложат все усилия, чтобы у вас его просто отобрать. В стране, где не соблюдаются законные права человека, а суды зачастую стоят на стороне тех, кто больше платит, такие риски достаточно велики.

9. Пассивный доход от аренды — величина непостоянная, в какие-то периоды отсутствия арендаторов объект недвижимости может простаивать, не принося доход, но принося расходы. При инвестировании в коммерческую недвижимость доход от аренды может существенно падать в периоды кризисных явлений.

10. Доходность инвестиций в недвижимость очень сильно зависит от действующего законодательства (в сфере налогообложения, размера госпошлин при продаже недвижимости, ограничений на владение или продажу и т.д.), которое в любой момент может измениться в худшую сторону.

Я постарался объективно рассмотреть все преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость. Для вас это информация к размышлению, из которой вы сами вправе делать выводы для принятия тех или иных инвестиционных решений.

На этом все. Следите за обновлениями на Финансовом гении, чтобы более подробно узнать о важных нюансах инвестирования в недвижимость и других инструментов управления личными финансами.

Обучение – важная составляющая инвестирования

Научиться инвестировать не просто. Для этого у вас должно быть желание, способности к анализу.

Тема инвестирования популярна, поэтому здесь много тех, кто хочет заработать на других, продавая курсы обучения, рекламируя «токсичные» знания. Сейчас много курсов по обучению инвестированию. Будьте бдительны в их выборе.

Часто они предлагают рисковые стратегии, дают много обещаний, заманивают перспективой быстрого заработка.

Самый лучший вариант обучения инвест-стратегиям – менторство (возможность новичкам наблюдать за работой профессионалов). Такое обучение дает много инструментов, знакомств, которые будут вам полезны, дает возможность адаптировать чужой опыт к вашей ситуации. Ищите настоящих специалистов и учитесь у них. Старайтесь получать больше практического опыта.

Тщательно фильтруйте информацию, которую вы получаете и старайтесь иметь дело только с профессионалами.

Особенности покупки недвижимости без капитала

Запомните три простых принципа, на основе которых будут базироваться все ваши будущие сделки.

1. Абсолютно каждый человек может выгодно инвестировать в недвижимость с нуля, без бюджета и специальных знаний.
2. При малом капитале вам придется много времени уделить двум процессам: поиску доходных объектов и привлечению достаточного количества денег.
3. Чтобы проводить сделки без стартового капитала, вам придется научиться договариваться и привыкнуть к многочисленным отказам.

В инвестиционном мире существуют такие понятия, как ресурсы и ресурсность.

Как видите, все безбюджетное инвестирование построено на умении добывать нужные ресурсы. В следующем разделе мы рассмотрим несколько примеров, которые помогут лучше понять суть такого подхода.