Переуступка: хитрости сделки. инструкция для покупателя

Содержание:

Что это такое договор цессии
Нужно ли получать разрешение застройщика
Что такое цессия простыми словами
Порядок покупки квартиры по переуступке.
Условия, при которых можно оформить переуступку прав
- Про акт приема-передачи
- Про согласие Застройщика
Порядок осуществления сделки
Особенности процедуры
- Определение срока новых правоотношений
- Особенности подписания соглашения
Порядок заключения сделки
Самое свежее за сегодня:

Что это такое договор цессии

Если отбросить юридическую терминологию, под цессией понимается замена кредитора. Сменяется взыскатель, при этом суть обязательств не меняется. Наиболее распространено подобное явление в банковской сфере. Для кредитно-финансовых организаций подобная схема является достаточно удобной.

Как правило, передаче подлежат безнадежные долги. Взыскивать задолженность самостоятельно достаточно накладно, тем более что положительное судебное решение не является гарантией фактического возврата денежных средств. Договор цессии позволяет кредитору гарантированно возместить часть понесенных расходов, поэтому такой способ разрешения вопроса с непогашенной задолженностью в банковской среде очень популярен.

Важно! Заключение такого соглашения производится исключительно в письменной форме.

Нужно ли получать разрешение застройщика

Как оформить паспорт сделки: пошаговая инструкция. когда оформляется паспорт сделки

Не всегда. Некоторые строительные компании взимают комиссионные сборы за оформление разрешения на уступку прав. Данный пункт должен быть отмечен в ДДУ. Если в договоре указывается, что для переуступки необходимо получить разрешение строительной организации, значит, дольщику придётся выполнить это условие.

Величина комиссионных сборов может быть фиксированной – например, 40-60 тысяч рублей за одну квартиру. Другой вариант – определённый процент от суммы, которую дольщик требует у покупателя. Процентная ставка бывает разной, но в большинстве случаев она достигает 4-5 пунктов.

Почему застройщики вообще берут комиссию? Таким образом они регулируют деятельность оптовых инвесторов, которые приобрели на этапе котлована несколько квартир и хотят продать их по ценам ниже, чем у строительных компаний. Не секрет, что подобные объекты недвижимости нередко реализуются с 10%-ной скидкой, что, естественно, невыгодно застройщикам.

Иногда строительные компании даже накладывают запрет на продажу жилья по переуступке прав, чтобы начальные дольщики не сбивали цены на рынке недвижимости. Однако если в ДДУ нет прямого запрета на переуступку, то после совершения сделки новому собственнику необходимо лишь уведомить о ней застройщика. К уведомлению нужно будет приложить ксерокопию договора.

Что такое цессия простыми словами

Права и обязанности продавца и покупателя

В юриспруденции под цессией (cessiō) принято считать уступку собственности, имущества или требований другому лицу на основании определенного документа (титула). Чаще всего, это относится к передаче всех прав требования на возврат долга третьему лицу. Сделка может совершаться при участии как юридических, так и физических лиц.

Суть этой процедуры объясняется очень просто. Кредитор (гражданин, банк и т.д.) передал в долг деньги или имущество, но должник не возвращает его, а кредитор не имеет возможность принудить его к этому. Возможен и такой вариант, когда срок возврата не подошел, а средства нужны срочно. В таких случаях целесообразно подумать о заключении договора цессии. Заключается соглашение между кредитором (цедент) и третьим лицом (цессионарий), способным решить эту проблему. Цессионарий выплачивает кредитору часть долга, но получает все права на него. Таким образом, цедент, хотя и теряет часть денег, но все-таки быстро получает определенную сумму, избегая длительных судебных разбирательств. Далее, задача, как вернуть весь долг, решается цессионарием. С должником такой договор не обсуждается. Ему просто сообщается, что долг придется возвращать другому лицу.

Виды договоров цессии

Порядок проведения процедуры цессии определяется Гражданским кодексом (ГК) РФ (ст.ст.382-390). По участникам сделки договор может иметь такие разновидности:

Договор цессии между юридическими лицами. Права переходят от одной компании (организации) к другой, в т.ч. при реорганизации компании-кредитора.
Соглашение между физическими лицами. Долговые права берет на себя другой гражданин. Цессионарием может выступить лицо, выступившее поручителем долговых обязательств.
Соглашение между физическим и юридическим лицом. Гражданин-кредитор может передать права на долг специализированной компании. Иногда цессионарием становится руководитель расформированной или обанкротившейся организации.

По числу участвующих сторон различаются двух- и трехсторонние договора. В первом случае ДЦ заключают между собой цедент и цессионарий без согласования с должником, когда последний только извещается о смене кредитора. Во втором варианте должник непосредственно участвует в соглашении и подписывает документ. При этом условия погашения долга могут измениться.

По вознаграждению за передачу прав соглашение может заключаться на безвозмездной или возмездной основе. Безвозмездная передача может осуществляться между родственниками, совладельцами, при реорганизации компании и в других обстоятельствах. Чаще всего, фиксируется возмездный ДЦ, который предусматривает выкуп прав путем оплаты части долга в согласованном размере (% от общей суммы).

Цессия при ДДУ

Особый вид цессии – передача прав на строящуюся недвижимость по договору долевого участия (ДДУ) в строительстве. Дольщик имеет право передать свои права до завершения строительства в любой момент, начиная со дня заключения ДДУ. При этом согласование с застройщиком не требуется (за исключением случаев, когда такое требование зафиксировано в договоре). ДЦ обязательно регистрируется в Росреестре, т.к. госрегистрация предусмотрена для ДДУ.

Причинами цессии при долевом строительстве может стать нежелание долго ждать при изменении сроков ввода жилья, приобретение другой жилплощади, получение выгоды, если вознаграждение превышает выплаченную сумму, и т.п

Важно понимать, что цессия предусматривает только передачу прав. Если в документе зафиксирована еще и передача обязанностей, то такой документ не является ДЦ

Кроме того, при оформлении квартиры по ДДУ по ипотеке требуется согласие банка на цессию.

Ограничения по применению

Определенные ограничения на передачу прав накладывает ст.383 ГК РФ, запрещающая перепоручать следующие долги:

алименты и задолженности по ним;
компенсации за моральный ущерб, наложенные судом;
компенсации нанесенного вреда здоровью;
обязательства, возникшие при бракоразводном процессе.

Объем прав по ДЦ не может превышать первоначальной величины (ст.384 ГК РФ), т.е. цессионарий не может увеличить сумму долга или начислить штрафы (пени), непредусмотренные соглашением на выдачу кредита (долга). Такие изменения должник может оспорить согласно ст.386 ГК РФ.

Существенные изменения внес новый закон о коллекторах. Теперь их работа взята под государственный контроль, а банки могут заключать ДЦ только с коллекторской компанией, имеющей официальную госрегистрацию.

Порядок покупки квартиры по переуступке.

Выбираем искусственную ёлку: «новогодний» гид покупателя

Заключая договор переуступки, нужно следовать определенному алгоритму. От соблюдения всех необходимых нюансов зависит успешность сделки.

Проверка строительной компании.

Проверяя застройщика, вам нужно обратить внимание на:

Срок существования компании.
Актуальность учредительных документов.
Наличие разрешения на строительство.
Наличие договора долгосрочной аренды на землю или права собственности на нее.

Сбор документов.

Для заключения сделки продавец должен представить:

Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
Согласие второго супруга на сделку.
Все квитанции об оплате долевых взносов.

От покупателя при этом требуется:

Личный паспорт.
Согласие второго супруга на сделку.

Составление договоров.

После предоставления всей документации и ее проверки, составляется договор переуступки права требования. Здесь нужно учесть, что соглашение составляется в той же форме, что и первоначальный договор. Если он был заверен у нотариуса, договор переуступки также необходимо заверить.
Существенное условие данного соглашения – его предмет, т.е. передача права. Нужно максимально подробно прописать, какие права, и в каком объеме передаются по договору, а также указать основания для подобного перехода.
Все иные условия соглашения являются дополнительными и вносятся по согласию сторон.

Официальная регистрация

При оформлении договора долевого участия важно грамотно зарегистрировать документ согласно установленному порядку. Подать документы можно следующим образом:

Лично явиться в Росреестр. Так как именно это учреждение занимается подобными делами, оформленная таким образом регистрация пройдет быстрее.
Подать документы в многофункциональный центр города. Срок рассмотрения увеличивается, однако это все же действенный и проверенный способ официальной регистрации.
Отправить запрос через интернет на официальном сайте Росреестра или через Госуслуги. Для этого нужно лишь заполнить соответствующими сведениями пустые поля формы.

В среднем срок регистрации договора составляет от 5 до 10 дней в зависимости от способа обращения

Также важно учитывать, что вместе с подачей документов необходимо оплатить госпошлину. Физические лица обязаны внести 2000 рублей, а юридические — 22000 рублей

Условия, при которых можно оформить переуступку прав

Про акт приема-передачи

Договор переуступки прав можно оформить только, если продавцы еще НЕ подписали акт приема-передачи — п. 2 ст. 11 Федерального Закона N 214-ФЗ. И без разницы ввел ли Застройщик дом в эксплуатацию или нет.

Если продавцы уже подписали акт приема-передачи, значит квартиру от Застройщика они уже получили. Сначала они оформляют квартиру в свою собственность, а потом могут продать ее по договору купли-продажи. По другому никак. Когда подписан акт, никакой переуступки быть не может.

Про согласие Застройщика

Почти каждый Застройщик указывает в договоре долевого участия, что продавцы могут уступить свое право только с его письменного согласия. И чаще требует за это деньги. Хотя никакую стоимость согласия не прописывает в ДДУ. Сумма зависит от жадности Застройщика — от 20 до 200 тысяч рублей. Некоторые берут за согласие процент от сделки — от 2% до 5%. Обычно Застройщик за эту сумму дает не только свое согласие, но и сам занимается согласованием и оформлением договора переуступки для продавца и покупателя.

Многие ушлые продавцы сразу прибавляют стоимость согласия в стоимость продажи квартиры по переуступке. Т.е. за все в итоге заплатят покупатели.

Не нужно спрашивать согласия Застройщика, если если продавцы полностью расплатились с ним — п. 1 ст. 11 Федерального Закона N 214-ФЗ. Даже если Застройщик прямо указал про его согласие в ДДУ, это требование все равно незаконно на основании п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей. Также Застройщик не имеет право требовать, что договор переуступки оформляет только он. Это расценивается как незаконное навязывание услуги — п. 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей. Продавцы и покупатели могут составить договор сами или через нанятого специалиста.

Если покупатели с ипотекой, их банк все равно потребует согласие от Застройщика, если так указано в ДДУ. Без согласия банк просто не одобрит ипотеку и не даст покупателям деньги.

Есть еще такая проблема: Договор переуступки по ДДУ нужно обязательно зарегистрировать в Рег.палате — ст. 17 Федерального закона N 214-ФЗ. И большинство регистраторов все равно потребуют согласие Застройщика, если об этом указано в договоре долевого участия. Будут ссылаться на п. 2 ст. 382 ГК РФ. В итоге регистратор приостановит сделку на месяц. Если за это время согласие не принесут, вернет документы с отказом в регистрации.

Что делать? Здесь два пути, которые стороны сами решают какой выбрать:

Заплатить Застройщику за согласие. Можно попытаться поторговаться с ним. С согласием никаких приостановок в регистрации не будет. Кто и сколько оплачивает за согласие стороны должны сами обговорить;
Или подать договор переуступки без согласия и надеяться, что регистрация пройдет успешно. Иногда проходит, но чаще потребуют согласие. Если местная Рег.палата приостановит сделку, можно подать на нее в суд. Ведь . Суд будет на стороне покупателей, но он будет длится около 4 месяцев. А столько ждать не все готовы. Еще услуги юриста для составления иска и ведения дела стоят денег.

Если продавцы не полностью рассчитались с Застройщиком, его согласие на сделку обязательно потребуется. В этом случае вместе с продажей квартиры на покупателей будет переводится этот долг — п. 1 ст. 11 Федерального Закона N 214-ФЗ. Передача долга только через согласие Застройщика — п. 2 ст. 391 ГК РФ. Застройщик имеет право отказать в переводе долга на покупателей и это будет законно.

Иногда продавцы сами отказываются выходить на сделку без получения согласия Застройщика. Так бывает, когда Застройщик оформил квартиру на «своего» человека или компанию.

Порядок осуществления сделки

Сделка состоит из двух этапов:

предварительное соглашение и осмотр предмета аренды;
официальное составление соглашения.

Первый этап носит неофициальный характер. В ходе него обговариваются основные условия, которые в дальнейшем будут отражены в соглашении о переуступке.

Второй этап носит официальный характер. В ходе него должен быть составлен договор переуступки.

Если первоначальный договор был заверен нотариусом, то и для соглашения о переуступке также необходимо нотариальное подтверждение.

Перед регистрацией необходимо оплатить госпошлину:

гражданам – 2000 руб.;
организациям – 22000 руб.

Чтобы оформить сделку физическим лицам, необходимо подготовить следующие документы:

заявление на переуступку;
копии паспортов участвующих сторон;
договор аренды с собственником (копию и оригинал);
квитанцию об оплате госпошлины;
справку об отсутствии задолженности по оплате;
справку об отсутствии обременения на участок;
соглашение собственника (если требуется);
нотариально оформленное согласие супруга арендатора (при наличии).

Предприятия должны подготовить следующий пакет документов:

заявление на переуступку;
выписку из ЕГРЮЛ;
уставные документы (копии и оригиналы);
копию и оригинал ОКПО;
договор аренды с собственником (копию и оригинал);
справку об отсутствии задолженности по оплате аренды;
справку об отсутствии обременения на участок;
квитанцию об оплате госпошлины;
соглашение собственника (если требуется).

Суть сделки

Суть сделки – составление соглашения на переуступку. Оно оформляется в печатном или письменном виде. В тексте не допускаются:

ошибки;
помарки;
неточности;
ложные сведения;
зачеркивания и т.д.

Составить договор можно следующими способами:

самостоятельно, используя образцы и бланки;
с помощью специализированных фирм по подготовке различных документов.

Во втором случае придется понести расходы на услуги таких фирм.

В тексте договора содержится следующая информация:

сведения об участвующих сторонах (ФИО, дата рождения, паспортные данные – для физических лиц, наименование, ИНН/КПП, адрес местонахождения – для организаций);
реквизиты договора аренды (номер, дата и место регистрации);
сведения об участке (на основании приведенного выше договора);
сведения об арендной плате;
информация об отсутствии обременения на участок, о полном погашении всех имеющихся задолженностей;
плата за переуступку;
срок действия соглашения;
порядок возврата первоначальному арендатору;
ответственность участников;
дата и место регистрации;
подписи сторон.

Далее можете ознакомиться с образцом бланка договора.

Права и обязанности

Арендатор вправе:

использовать землю по назначению;
строить на земле сооружения при наличии согласия собственника;
передать участок в субаренду с разрешения владельца.

Обязан:

погашать арендные платежи в установленном размере в установленные сроки;
сохранять надел в первозданном виде;
выполнять основные условия договора.

Арендодатель вправе:

требовать оплаты арендных платежей;
требовать отчета по пользованию земельным участком.
увеличить размер арендных платежей при появлении третьего участника правоотношений.

Обязан:

соблюдать условия договора;
не препятствовать использованию надела по прямому назначению.

Правовой статус арендодателя

Арендодатель по-прежнему является собственником земли, поэтому он вправе распоряжаться ею.

Собственник может расторгнуть сделку, если:

Условия ее совершения противоречат первоначальному договору;
Обязательства по соглашению не выполняются.

Основные нюансы

Сделка должна быть проведена в точном соответствии законодательным нормам.

В соглашении прописываются все основные условия (поскольку соглашение в устной форме не является доказательством в суде).

После совершения сделки у арендатора, получившего определенный доход за осуществление сделки, возникает обязанность по его декларированию и уплате налоговых платежей.

Особенности процедуры

У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

Определение срока новых правоотношений

Процесс передачи арендованной земли в новую аренду сопровождается подписанием соглашения об уступке права, основываясь на сроках действия текущих договорных отношений, без права корректировки условий использования переданных земель. Заключить подобное соглашение можно на любой срок, в пределах действия первого договора.

Обязательное уведомление собственника является необходимостью, когда длительность нового договора о переуступке превышает 5-летний срок. В отдельных случаях бланк договора предусматривает наличие пунктов, устанавливающих порядок передачи прав аренды другим лицам, что освобождает от необходимости заключения другого соглашения.

Если срок аренды по переуступке, превышает 12-месячный период, для признания договора действующим требуется регистрация по кадастру.

Особенности подписания соглашения

Скачайте

Переуступка прав земельного участка. Образец договора (46,0 KiB, 2 681 hits)

Договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами имеет двусторонний характер, т.е. его подписывают две стороны: лицо, уступающее аренду, и лицо, готовое принять в пользование земли на заранее оговоренных условиях.

Сторонами договора могут быть и обычные граждане, и организации, с обязательным установлением принципа возмездности отношений.

Согласно закона, принятые наделы могут быть использованы только в рамках разрешенного назначения.

Предоставляется уступка на оговоренный срок, который не должен превосходить общей длительности аренды. От срока переуступки зависит такой нюанс, как получение согласия собственника.

При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно. Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке.

Порядок заключения сделки

Порядок действий при совершении сделки переуступки прав существенно не отличается от обычной сделки купли-продажи и содержит следующие этапы:

Проверка надежности компании-застройщика.
Подготовка документов сторонами сделки.
Подписание договора.
Государственная регистрация права.
Окончательные расчеты между участниками.

При необходимости между сторонами может быть заключен предварительный договор переуступки прав, который должен соответствовать требованиям статьи 429 ГК РФ и содержать существенные условия основного договора.

Перечень документов

Для совершения сделки сторонам потребуется подготовить следующие документы:

паспорта сторон;
договор долевого участия;
документы, подтверждающие внесенные дольщиком платежи;
согласие застройщика на совершение сделки;
разрешение банка-кредитора (если долг по ипотеке не погашен и переходит к покупателю);
нотариальное согласие супругов продавца и покупателя;
предварительное разрешение органов опеки и попечительства (если участником ДДУ является несовершеннолетний или недееспособный гражданин).

Если покупатель использует заемные средства, то дополнительно предоставляется ипотечный договор.

Договор переуступки права покупки квартиры

Договор может быть в простой письменной форме или заверен у нотариуса. Все зависит от того, в какой форме заключался первоначальный договор.

Его содержание должно быть следующим:

дата и место подписания;
персональные данные сторон;
сведения о ДДУ и объекте, на который переходят права требования;
сумма переуступки;
порядок расчетов;
права и обязанности участников;
подписи сторон.

Договор составляется по количеству участников сделки. Дополнительно экземпляры документа понадобятся для Росреестра, застройщика и банка.

Скачать договор переуступки права покупки квартиры
Внимание! В договоре необходимо подробно описать объем прав, передаваемых новому дольщику, а также его обязанности и основания перехода к нему этих прав.

Перерегистрация прав

Если основанием для перехода права является ДДУ, то договор уступки обязательно подлежит госрегистрации. Сделать это можно через отделения МФЦ или обратившись в один из офисов Росреестра, предоставив те же документы, которые были необходимы для заключения договора.

Если продавцом является юридическое лицо, то необходимо также предоставить его учредительные документы.

Когда сделка будет зарегистрирована, ДДУ должен остаться у покупателя для дальнейшей регистрации права собственности после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию.

Сроки и стоимость

Срок регистрации договора зависит от способа обращения за его регистрацией и составляет:

через Росреестр – 7 дней;
через отделения МФЦ – 9 дней.

При подаче документов на регистрацию, как правило, покупатель оплачивает государственную пошлину за совершение регистрационных действий, сумма составляет 350 рублей (пп. 30, п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

После получения зарегистрированного договора между участниками сделки происходят окончательные расчеты.Подводя итоги отметим:

По договору переуступки прав покупатель получает права требования к застройщику на период строительства объекта недвижимости.
Переуступка прав возможна только до момента подписания акта приема-передачи жилого помещения.
Перед заключением договора необходимо внимательно изучить документы застройщика и документ, на основании которого продавцу принадлежат передаваемые права.
Нотариальное заверение переуступки прав не обязательно, кроме случаев, когда у нотариуса заверен первоначальный договор.
Если основанием переуступки выступает ДДУ, то необходима государственная регистрация договора переуступки.

Покупка квартиры по переуступке прав на сегодняшний день является распространенной сделкой и позволяет на выгодных условиях приобрести покупателю жилье в новостройке.

Самое свежее за сегодня:

ТОП-3 популярных видео-обзора:

ЖК (МФК) Пресня Сити

Москва

4678
02.09.2017

ЖК LIFE-Ботанический сад (Лайф-Ботанический сад)