Что входит в места общего пользования жильцами многоквартирных домов?

мест общего пользования и придомовой территории нежилого здания. Образец договора

В состав многоквартирного дома (МКД) входят жилые и нежилые помещения, а также общего пользования (ПОП). Владельцами нежилых строений могут являться местные органы государственной власти, физические или юридические лица, имеющие такие же права и обязанности, как и собственники жилых.

Под ПОП понимаются территории, расположенные вне жилых или нежилых помещений и предназначенные для обслуживания владельцев. В качестве обобщающего используется понятие общего имущества МКД, которое, помимо ПОП, включает конструкции и системы, призванные обслуживать несколько помещений, и придомовой земельный участок.

Порядок определения и право собственников на него регулируется ст.ст. 289 и 290 ГК РФ.

В реестр включаются:

Правила классификации и содержания утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491.

Почувствуйте разницу

Почувствуйте разницу Не стоит путать понятия МОП и общего имущества МКД. Что касается нежилых помещений дома и земельного участка – не все они доступны для жильцов. Никто вас без особой надобности не пустит в подвал или на чердак, вы не сможете пробраться в шахту лифта или на крышу.

Местами общего пользования являются подъезды, лифты и дворовая территория. Конечно, если на крыше вашего дома разбит зимний сад, вы сможете там находиться. А если общим собранием владельцев квартир вы решили оборудовать в подвале кладовки, у вас будет свой ключ для доступа в него.

Заботимся и бережем

Если вас интересует полный перечень общего имущества МКД, читайте статью «Двор, подъезд и …». Конечно, в наши обязанности входит производить оплату за содержание общедомового имущества, но мы должны понимать, что чем бережнее будем к нему относиться, тем дольше оно нам послужит.

И реже придется что-то ремонтировать и приводить в порядок. Дешевле, конечно, не станет – тарифы, разработанные муниципалитетом, едины для всех (если дома относятся к одному типу), но комфортнее, спокойнее и чище – обязательно.

Работы по наведению порядка

Напомним, какие виды работ являются необходимыми для обеспечения нормального состояния МОП:

• Выявление неисправностей и поломок отдельных конструкций и оборудования, находящегося на территории МОП.
• Проверка наличия и функционирования осветительных приборов в подъездах и возле них.
• Поддержка регламентированной температуры в подъездах и влажности воздуха.
• Проведение уборки помещений и придомовой территории.
• Соблюдение правил пожарной безопасности, содержание в порядке противопожарного оборудования и средств сигнализации.
• Вывоз твердых бытовых отходов.
• Озеленение летом и уборка и вывоз снега зимой.

Далее мы рассмотрим, что же включается в таинственную строчку в наших квитанциях «Техническое обслуживание жилого фонда» — именно она вызывает обычно наибольшее количество вопросов – платить от 400 до 1 000 рублей (а где-то и больше), не зная за что, очень жаль.

Территория вокруг нежилого здания в законодательстве называется прилегающей (ГрК РФ, ст. 1, п. 37). Данная территория не входит в состав имущества собственника.

Места коллективного пользования

Места обслуживающие более одного помещения в нежилом здании являются вспомогательными. Они служат для сообщения между основными помещениями, входа и выхода из здания, обеспечивают функционирование инженерных систем.

Местами общего пользования (МОП) в нежилом здании считаются:

• коридоры;
• вестибюли;
• внутренние и пожарные лестницы;
• лифты, шахты и др.

Право на это имущество распространяется на всех собственников, т.е. каждый из них владеет долей в праве общей собственности.

Каков статус площадей и конструкций здания?

Помимо вспомогательных помещений, в нежилом здании присутствуют:

• несущие конструкции;
• крыша;
• лифты;
• трубы;
• перила и др.

Если они обслуживают более одного помещения, то вне зависимости от локализации являются совместной собственностью.

Права регламентируются ч.1 ст.244 ГК РФ, и рассматриваются, как имущество 2-х или более лиц на правах общей собственности. Его нельзя разделить или поменять назначение без согласия всех владельцев. Если пользование осуществляется на правах аренды, то владельцем остается арендодатель. Условия его использования могут дополнительно оговариваться в договоре аренды.

Доля в праве общего имущества рассчитывается в зависимости от площади помещений, принадлежащих владельцу. В случае продажи или наследовании доля на общую собственность переходит к новому владельцу, так как не может быть отчуждена отдельно.

Обзор документа

В кадастровом учете помещения откажут, если объект не изолирован или не обособлен от других, расположенных в здании или сооружении.

Помещение считается обособленным, если оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями. Объект признается изолированным, если дополнительно имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение.

Разъяснено, что для кадастрового учета помещения в качестве жилого такой объект должен отвечать критериям изолированности, для учета помещения в качестве нежилого — обособленности.

Если на учет представлены документы в отношении помещения, имеющего назначение «жилое», и оно обособлено, но не изолированно, то должно приниматься решение об отказе в нем.

Если речь идет о помещении с назначением «нежилое», и оно обособлено строительными конструкциями, но не изолировано, то основания для отказа в учете отсутствуют.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Платежи

Какова причина того, что места общего пользования выделяются в отдельную категорию? Это необходимо для оплаты за их эксплуатацию. Сегодня жильцы многоквартирных домов вынуждены вносить деньги за места общего пользования в многоквартирном доме. Что входит (общежитие по такой схеме не считается) в квитанции за коммунальные услуги? Сюда включается освещение мест, предназначенных для общественного пользования. Ранее такой строки в квитанции не было.

Однако возмещение расходов за электрическую энергию в местах, которыми пользуется не один человек, производилось всегда. Единственное отличие на сегодняшний день состоит в разграничении строк в квитанции. Согласно порядку, установленному законодательством, расходы на содержание мест общественного пользования должны быть распределены согласно долевому участию участников кооператива или жильца в многоквартирном доме.

В счетах за освещение таких помещений находится оплата за:

— потери электроэнергии, вызванные несовершенством проводки;- свет в подъезде;- питание для специализированного средства связи (домофона), которое служит для недопущения в подъезд посторонних лиц;- уствновленный усилитель к телевизионной антенне, которым могут пользоваться все жильцы дома;- освещение подвалов и чердаков.

Предположим, в подъезде имеется коллективный счетчик. Он учитывает затраченную в местах общественного пользования электроэнергию. Показания такого прибора в киловаттах необходимо разделить на всех долевых участников коллективной недвижимости. Учет ведется согласно тому числу граждан, которые имеют регистрацию в данном доме на праве личной собственности.

Места общего пользования в многоквартирном доме: Жилищный кодекс

Все места в многоквартирном доме, предназначенные для общего использования жильцами, учитывая положения ст. 36 ЖК РФ, находятся в их общем долевом владении.

В свою очередь, владельцы помещений, размещенных в многоквартирном жилом доме, имеют право владения, пользования и распоряжения (с некоторыми ограничениями) имуществом, находящимся в доме.

Что представляют собой места общего пользования в МКД?

В этот список включены:

• Помещения, размещенные в жилом доме, которые не относятся к составным частям квартир, цель которых – обслуживание помещений (при их количестве от двух и более), включая лестничные площадки, размещенные между квартир, лифты, лестницы, шахты лифтов, коридоры, чердачные помещения, технические этажи, подвальные помещения, где размещена инженерная коммуникация, а также другое оборудование, предназначающееся для целей обслуживания помещений (при их количестве от двух и более);
• Другие помещения, размещенные в доме, не относящиеся к собственности отдельных граждан, используемые для обеспечения социально-бытовых нужд владельцев помещений в этом доме, вместе с помещениями, предназначенными для проведения досуга, культурного развития, занятий физкультурой, детским творчеством и схожих мероприятий;
• Кровли, конструкции, выполняющие в доме роль несущих ограждающих и ненесущих конструкций, оборудование механического, электрического и санитарно-технического вида, размещенное как непосредственно в самом доме, так и вне его пределов либо во внутренней части помещений, целью которых является обслуживание помещений (при их количестве от 2 и более);
• Территория, на которой располагается жилой дом, со всеми объектами благоустройства и озеленения, а также другие объекты, размещенные на указанной территории, созданные чтобы обслуживать дом, обеспечивать его эксплуатацию и надлежащий уровень благоустройства.

Кто платит за капитальный ремонт в многоквартирном доме?

Кто должен ремонтировать в МКД подъезд, читайте тут.

Если же брать более детализированный перечень, предусмотренный Правилами по содержанию общего имущества в доме, которые утверждены правительственным постановлением №491 от 13 августа 2006 г., то полный список будет состоять из:

Помещений, расположенных в многоквартирном доме, не относящихся к частям квартир и предназначенных для обслуживания более чем одного помещения жилого или нежилого типа в указанном доме (дальше – помещения общего пользования). Речь идет о межквартирных лестничных площадках, лифтах, лестницах, коридорах, лифтовых шахтах, чердачных помещениях, колясочных, технических этажах (включительно с созданными при финансировании владельцев помещениями, площадками для автотранспорта, встроенными гаражами, техническими чердаками и мастерскими), технических подвалах, с размещенными в них коммуникационными сетями и ином оборудовании, выполняющем обслуживание больше чем одного помещения в доме (вместе с котельными, элеваторными узлами, бойлерными и прочим оборудованием инженерного направления);

• Крыши;
• Конструкций несущего ограждающего типа в многоквартирном доме (включительно с фундаментом, несущими стенами, плитами перекрытий, балконными и другими плитами, несущими колоннами и прочими подобными ограждающими несущими конструкциями);
• Конструкций несущего ограждающего типа, расположенных в многоквартирном доме, обслуживающих больше чем одно помещение (нежилое/жилое), вместе с конструкциями дверей и окон в помещениях общего пользования, перилами, парапетами и прочими конструкциями несущего ограждающего типа;
• Оборудования механического, сантехнического и электрического вида, размещаемого в многоквартирном доме вне пределов и во внутренней части помещений, цель которого обслуживать помещения жилого/нежилого типа (при их количестве от 2 и больше);
• Земельного участка, на котором возведена многоэтажка, линии границ которого обозначены, основываясь на сведениях государственного кадастрового учета, с наличием элементов благоустройства и озеленения;
• Других объектов, выполняющих функцию обслуживания, надлежащей эксплуатации и поддержки уровня благоустройства дома (включительно с трансформаторными подстанциями, тепловыми пунктами, выполняющими обслуживание дома, гаражами, стоянками коллективного пользования, площадками спортивного типа и детскими, размещенными в пределах территории, на которой располагается жилое строение).

Кто хозяин прилегающей территориии?

Территория вокруг нежилого здания в градостроительном законодательстве называется прилегающей (ГрК РФ, ст. 1, п. 37). Термин «придомовая территория» здания используется в жилищной сфере. Это территория общего пользования – улицы, тротуары, пустыри в пределах муниципального образования.

Они являются собственностью муниципалитетов. Прилегающая территория не принадлежит владельцам зданий, но обязанность по ее содержанию возлагается на них законом (ч. 9 ст. 55.25 ГрК РФ). Собственники могут передать такие обязанности арендаторам, иным законным владельцам, а также управляющим компаниям.

Обязанность собственника здания осуществлять благоустройство прилегающей территории установлена с 28 июня 2020 г. ФЗ от 29 декабря 2020 г. № 463.

Ранее суды исходили из того, что муниципальные правила благоустройства не могут обязывать собственников недвижимости содержать земельные участки, принадлежащие муниципальным образованиям, то есть прилегающие территории. Сейчас эта практика неприменима, – обязанность установлена федеральным законом.

Кому принадлежат места публичного пользования в здании?

Места в нежилом здании, которые не используются самостоятельно и позволяют обслуживать более одного помещения, являются вспомогательными. Они обеспечивают проход между основными помещениями, выход за пределы здания, работу инженерных коммуникаций. Местами общего пользования (МОП) являются:

• коридоры;
• вестибюли;
• внутренние и пожарные лестницы;
• лифты;
• шахты и др.

Вопрос о принадлежности МОП возникает, если в одном здании находится несколько помещений. Эта ситуация характерна для офисных и торговых центров, складских зон и др. Однозначно нигде в законе статус МОП не прописан.

Однако по данному вопросу сформирована судебная практика (см. постановление Пленума ВАС № 64, от 23 июля 2009 г.). МОП – это общее имущество в здании, и право на него принадлежит всем собственникам помещений. Каждый из них обладает долей в праве общей собственности.

На практике возможны ситуации, когда в ЕГРН внесена запись о том, что МОП в здании принадлежат лишь одному из собственников. В таком случае необходимо обращаться в суд с требованием о признании права на долю в общем имуществе. Запись в реестре будет исправлена.

Каков статус общедолевой собственности?

Помимо вспомогательных помещений, в нежилом здании имеются:

• несущие конструкции;
• крыша;
• фундамент;
• трубы;
• лифты;
• перила и др.

Независимо от расположения, такие объекты относятся к совместной собственности, если предназначаются для обслуживания более одного помещения. Правовой статус такого имущества аналогичен статусу, предусмотренному жилищным законодательством.

Доля в праве общей собственности рассчитывается в зависимости от площади помещений, принадлежащих собственнику, в редких случаях – от их объема. При продаже или наследовании помещения переходит и доля в праве на общее имущество. Право на такое имущество возникает в силу закона, оно безусловно и не может быть отчуждено отдельно от основного объекта собственности.

Обслуживание и ресурсоснабжение

Про техническое обслуживание нежилых помещений в МКД подробно написано здесь.

Отопление

Смысл планирования теплоснабжения нежилого помещения сводится к необходимым параметрам и выбору способа, за счёт которого будет нагреваться воздух и оборудование. В постановлении правительства РФ №354 наглядно прописаны формулы, на основе которых совершается расчёт сумм, выплачиваемых за отопление нежилой недвижимости.

Размер оплаты отопления по указанной формуле может производиться, если речь идёт об организации площади в МКД, в которой имеется общедомовой прибор учёта подаваемой энергии. В данной ситуации не все площади здания могут быть оборудованы персональными счётчиками. При этом постановление заодно содержит в себе информацию относительно расчёта оплаты прочих услуг ЖКХ:

• горячего и холодного водоснабжения;
• электричества и т.д.

Электроэнергия и ее оплата

Поэтому если электрическая энергия в нежилых помещениях не задействована для реализации профессиональной работы, то оплата всего объема энергии совершается по общим тарифам, утвержденным органом исполнительной власти государства.

О правилах оплаты электроэнергии для собственников нежилых помещений мы писали здесь.

Интернет и другие телекоммуникации

Законное решение этого вопроса сводится к согласованию доступа Интернета в многоквартирные дома через сборы собственников домов подобного типа. На деле жильцы без претензий передают право составления договоров с третьими лицами, в том числе и с операторами связи, управляющей компании.

Для окончательного согласования размещения оборудования провайдеры обращаются к её представителям, чтобы оператор связи имел возможность найти компромисс с управляющей компанией.

Какой налог на кадастровую стоимость на вспомогательные помещения и отличается ли он от обычных ставок

Имущественный налог рассчитывается по кадастровой стоимости в отношении всей площади объекта. Поэтому процентное отношение вспомогательных и основных площадей не имеет значения. Налоговые ставки определяются нормативными актами субъекта РФ, но не могут превышать 2.2 или 2% от стоимости объекта (в зависимости от его вида). Например, ставка 2% от кадастровой стоимости применяется к зданиям и помещениям офисного типа, административно-бытовым и ряду иных объектов.

В ст. 378.2 НК РФ есть важные правила для налогообложения торговых и административно-деловых центров, объектов общепита и бытовых услуг, офисных и некоторых иных зданий. Для отнесения здания к указанным видам объектов нужно, чтобы площадь помещений с основным назначением составляла более 20% от общей площади здания. Соответственно, если площадь вспомогательных и иных помещений будет превышать 80%, здание не будет признано офисным, торговым центром или иным профильным типом объекта. Это может повлиять на ставку имущественного налога, так как субъекты РФ вправе устанавливать их дифференцировано.

Нежилые помещения и ОДН: основные заблуждения

Собственники помещений в жилом доме обязаны содержать общее имущество и нести дополнительные коммунальные расходы. Законодатели давно уже закрепили это правило нормативными актами.

Но оплата общедомовых нужд породила у жильцов новые сомнения, связанные с нежилыми помещениями в многоквартирном доме.

“Барнаульская горэлектросеть” предлагает читателям “Амитела” разобраться с типичными заблуждениями и прояснить для себя важные моменты по расчетам электроэнергии на ОДН.

– Заблуждение 1: подключения офисных помещений к внутридомовым сетям жилого дома  выполнены с грубыми нарушениями

Жильцов часто волнуют вопросы законности технического присоединения офисов и магазинов к внутренним электрическим сетям  многоэтажного дома.

Граждане высказывают опасения, что такие подключения могут быть выполнены со всевозможными огрехами или в обход общедомового прибора учета, из-за чего собственники квартир вынуждены нести дополнительное бремя коммунальных расходов, включая оплату электроэнергии на общедомовые нужды.

Факт: на телефон доверия барнаульских энергетиков с начала года поступило 15 звонков с просьбой проверить законность присоединения нежилых помещений.  Например, жильцы дома №3 по улице Минская считают, что ателье, расположенное в их доме, подключено к сетям самовольно и просят разобраться в ситуации.

Владельцев квартир в доме №225 по улице Интернациональной интересует, что за кабель протянут в третьем подъезде и какой объект он питает электроэнергией. Хозяева жилых помещений по ул.

По каждому указанному адресу специалистами сетевой организации  были организованы инспекторские проверки, однако ни один из случаев, вызывавших опасения соседей из-за возможных нарушений, не подтвердился.

Совет специалиста: С вопросами и предложениями по поводу технического подключения нежилых помещений к коммуникациям в многоэтажном доме, гражданам следует обращаться в управляющую компанию, с которой заключен договор на обслуживание или ТСЖ.

  В свое время именно этим организациям было отдано право решать все, что касается технического присоединения к инженерной инфраструктуре жилого дома.

– Заблуждение 2: жильцы платят ОДН за магазины и офисы, которые находятся на первом этаже

Некоторые собственники квартир считают, что они платят ОДН за встроенные магазины и офисы. Такое убеждение связано с отсутствием понимания схемы распределения платы электроэнергии на общедомовые нужды. Чтобы избавиться от заблуждений необходимо уяснить всего несколько моментов:

– Начисления ОДН не могут зависеть от наличия или отсутствия нежилых помещений в жилом доме.

– Согласно действующему законодательству плату за ОДН хозяева нежилых помещений в многоквартирном доме   вносят на равных условиях с владельцами жилых пропорционально площади, находящейся в собственности.

– На долю ОДН влияет количество квадратных метров, а не статус помещения. При этом прослеживается явная закономерность: чем больше собственности, тем больше расходов и наоборот.

Совет специалиста: Владельцам квартир необходимо разобраться в начислениях платы за электроэнергию на ОДН и понять, что абоненты, у которых заключены договоры с ресурсоснабжающей организацией, могут сдавать свои площади в аренду. Такие случаи не влияют на  расчеты электроэнергии на ОДН.    

– Заблуждение 3: владельцы нежилых помещений на первых этажах многоквартирного дома могут не платить ОДН

Например, директор одного из торговых помещений, расположенных по адресу Павловский тракт, 70 при оформлении договорных отношений с  Горэлектросетью приложил справку о том, что его магазин не имеет отношения к общедомовым затратам по потреблению электроэнергии жилого дома по указанному адресу, поскольку услуга подается самостоятельным кабелем от подстанции. На подобную ситуацию ссылается и руководитель образовательного учреждения по адресу ул. Юрина, 192, полагающий, что его заведение не несет расходы на ОДН.

Однако согласно действующему законодательству все собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, вне зависимости от подключения, отдельного входа и иных факторов, обязаны оплачивать расходы на общедомовые нужды.   

Факт: распределение ОДН на все нежилые помещения в многоэтажном доме производится на основании:

1. П.2 ст.39 Жилищного кодекса РФ: доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме (как жилого, так и нежилого), определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Из чего складывается общая площадь для обоих видов недвижимости?

Площадь является основным параметром для осуществления техинвентаризации и статистического учета обоих видов недвижимости в Российской Федерации. Расчеты за потребление коммунальных услуг, наем жилища, производство ремонтных работ выполняются также, исходя из величины данного показателя.

Общая площадь характеризует масштабы жилищного строительства в стране, представляет собой базу для определения налога на собственность и др.

Инструкцией об осуществлении учетных операций по объектам жилфонда России (Приказ Минземстроя России №37, датированный 04.08.1998) регламентировано следующее:

• В квадратуру квартиры входят площади всех, входящих в нее жилых и подсобных помещений, совместно с балконами, неотапливаемыми кладовками, лоджиями, верандами, тамбурами. Подсобные помещения – это совмещенные или обособленные санузлы, ванные комнаты, кухонные пространства, коридоры, встроенные шкафы.
• По жилому зданию этот показатель является суммой площадей отдельных квартир.
• Общая площадь жилища приравнивается к сумме всех ее площадей (жилого и вспомогательного использования) за исключением пространства на балконе, террасе, веранде или лоджии согласно ЖК России – статья 15, пункт 5). В кадастровом паспорте указывается именно этот вид характеристики недвижимости. Она же является и характеристикой объекта, вводимой в реестр прав.
• Показатель общей площади по зданию рассчитывается суммированием аналогичных величин по всем квартирам.
• Площадь жилых комнат в квартире составляют ее жилую площадь, а просуммированные поквартирно значения этой величины в целом по дому – его жилую площадь.

Расчетные параметры помещений определяются измерениями и учитываются до одного десятичного знака. Оплата услуг коммунальных служб для нежилых помещений, с зарегистрированными на определенное лицо правами собственности, производится на тех же основаниях, что и для жилых. Определяющим, при этом, является их общая площадь с включением лоджий, террас, балконов.

Показатель определяется суммированием квадратуры всех помещений, являющихся единым целым. При обсчете применяются индексы понижения площади: для террас и балконных пространств – 0,3, и 0,5 – для лоджий. Результаты измерений, произведенные по внутренней поверхности внешних несущих стен, ложатся в основу расчета.

Что в многоквартирных домах принадлежит каждому собственнику?

В жилых домах, помимо квартир, могут находиться помещения, предназначенные для размещения офисов, магазинов, парикмахерских и др. Все остальное имущество в доме является общим, то есть доля в нем принадлежит каждому собственнику. Признаки такого имущества:

• позволяет обслуживать несколько помещений;
• не принадлежит на праве собственности одному лицу;
• не является прихожей, мансардой, иной частью квартиры.

Общее имущество может располагаться внутри офиса или магазина, например, стояки холодного и горячего водоснабжения.

Примерный перечень имущества, доля в котором принадлежит всем собственникам в доме, называет ст. 36 ЖК РФ:

1. Вспомогательные помещения совместного пользования – лестничные площадки, чердаки, лифты, подвалы.
2. Помещения совместного пользования социально-бытового назначения – фитнес-залы, прачечные и т.п..
3. Крыши, инженерно-техническое оборудование.
4. Придомовую территорию и расположенные на ней объекты.

Имущество относится к совместной собственности независимо от того, сколько лиц фактически им пользуется.