Долевое участие в стоительстве многоквартирных домов

Способы защиты дольщиков по 214-ФЗ

Государство ежегодно ужесточает требования к строительным компаниям, условиям договоров, порядку взаиморасчетов. Однако количество проблем с застройщиками снижается несущественно. Для защиты своих интересов дольщики могут использовать следующие варианты:

• предъявление требований и претензий по каждому факту нарушений ДДУ, проектной документации;
• взыскание неустойки на несвоевременную передачу квартиры (если застройщик не выплачивает пени добровольно, их можно получить через суд);
• отказ от подписания передаточного акта, если при осмотре квартиры выявлены существенные недоделки;
• возможность требовать снижения цены по ДДУ, возмещения расходов на устранение недостатков;
• взыскание штрафа по Закону № 2300-1, если строительная организация нарушает сроки ответов на претензии, на устранение недостатков;
• предъявление требований в реестр кредиторов, если застройщик подал на банкротство.

Возможность добиться защиты зависит от условий ДДУ. который вы подпишете со строительной компанией. Внимательно изучите проект документа, требуйте разъяснения по всем спорным вопросам, отказывайтесь от заключения договора с ненадежным застройщиком.

Кто принимает участие в договоре. Их права и обязанности

Договор составляется между владельцами паев и организаторами строительства. По договору у дольщиков есть обязанность, вовремя все оплачивать. Кроме этого, есть и другие обязательства. К застройщику тоже требования есть, он обязан достроить здание и заселить людей в указанные сроки. Этот договор федерального уровня и между участниками договора поддерживается законодательством. В 2004 году правила были редактированы, было внесено много поправок и доработок. Благодаря им работать с застройщиками стало еще безопаснее. Редактирование началось, т.к. было много скандалов. Права дольщиков часто нарушались застройщиками.

Плюсы и минусы покупки квартиры по ДДУ

Каждый вид договора или соглашения имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Также и с договором долевого строительства. С одной стороны заключение ДДУ повышает безопасность сделки для дольщика, но не дает 100% гарантии, что он получит квартиру, которую оплатил заранее. Поэтому рассмотрим ниже, чем хорош договор долевого строительства, и какие отрицательные моменты появляются при его заключении.

Плюсы заключения ДДУ:

1. Покупка реального объекта недвижимости. Законодательством предусматривается, что в ДДУ должно содержаться подробное описание объекта купли-продажи и самого объекта строительства.
2. Снижение рисков обмана. Договор долевого участия регистрируется в Росреестре в обязательном порядке согласно законодательству, то есть вы покупаете то, что действительно строится или начинает строиться.
3. Цена договора остается неизменной. С момента заключения соглашения ни одна из сторон не имеет право изменять цену квартиры в меньшую или большую сторону. Если после подписания договора резко возросли цены на строительные материалы, покупатель может быть спокоен, его эта проблема не коснется.
4. Наличие жестких требований. Договор долевого участия гарантирует вам, что вы получите именно то, что оплачивали. Права застройщика во многом ограничиваются требованием получения согласия от дольщика при намерении внесения изменений в проект или условия соглашения. Это значит, что без согласования с вами изменения не произойдут. А если произойдут, то строительная компания ответит по закону.
5. Наличие гарантий. Гарантийные обязательства строительной компании четко и в полном объеме должны быть прописаны в договоре о долевом участии в строительстве жилья. В случае возникновения проблем и начала судебных тяжб, дольщик может ссылаться на договор, в котором все указано.
6. Возможность взыскания неустойки. Для дольщика будет плюсом тот момент, что при возникновении просрочки по сдаче дома или выявлении иных форм нарушения договора со стороны застройщика, покупатель может подать в суд на взыскание неустойки. Этот пункт действует в связи с внесением изменений в существующий закон с целью защиты прав дольщиков.
7. Возможность прервать договор как в одностороннем, так и в двухстороннем порядке в любой момент. Такие права прописываются заранее.

Важно! Иногда строительная компания предлагает заключить предварительный договор по долевому участию в строительстве. ПДДУ и ДДУ – не одно и то же, они принципиально отличаются друг от друга

Предварительное соглашение не регистрируется в государственных органах и не имеет юридической силы.

Минусы заключения ДДУ:

1. Риск банкротства застройщика из-за повышения цен на стройматериалы, так как покупателя данный вопрос не касается, а расходы застройщика увеличиваются. При подобных изменениях и повышениях цен строительные компании нередко банкротятся, так как денег не хватает, а дольщики остаются ни с чем. Это не оборачивается ничем приятным для покупателя.
2. Увеличение сроков оформления. Сроки покупки квартиры и оформления сопутствующих документов увеличиваются, так как ДДУ нужно регистрировать в Росреестре.
3. Необходимость выплаты цены квартиры за короткий срок. При заключении ДДУ вы не сможете получить рассрочку на 5 или 10 лет. Максимум, который обычно строительные компании предоставляют дольщикам – это 6 месяцев, иногда до 5 лет. Поэтому приходится вносить всю сумму сразу или оформлять ипотеку в банке под проценты.
4. К подводным камням ДДУ можно отнести и то, что преждевременно расторгнуть договор непросто. По закону об участии в долевом строительстве, расторгнуть договор можно при наличии веских оснований на то и предоставления неопровержимых доказательств возникшей ситуации. Но гражданский кодекс РФ и закон о защите прав потребителей разрешают покупателю расторгать договор ДДУ без веских на то оснований.

Подводные камни договора участия в долевом строительстве

Пункты договора важны. Застройщик будет стремиться оставить договор в первозданном виде (собственном варианте) и не будет стремиться к внесению в него корректив, целесообразных, по мнению дольщика. Аргументов застройщик имеет достаточное количество до тех пор, пока ДДУ не получит регистрацию в Росреестре.

В ходе строительства ситуация меняется:

• застройщик занят строительством;
• от дольщика требуются периодические платежи;
• отказ от ДДУ возможен с обеих сторон, но затруднителен и чреват последствиями;
• нарушение сроков платежей от дольщика застройщику, от застройщика компенсационному фонду – недопустимо;
• информация о ходе строительства недоступна дольщику (по логике застройщика);
• в ходе строительства могут быть нарушены требования ДДУ, но об этом может стать известно только при осмотре построенного жилья перед подписанием акта приёмки-передачи.

Из сказанного вытекает, на что обратить внимание при подписании договора долевого участия. Время сдачи жилья оговаривается точной датой, а не примерной

Желаемая квартира должна быть изготовлена в том виде и из того материала (стены, окна, двери, пол и пр.), которые согласованы сторонами.

Другие важные детали:

1. Размер периодических платежей дольщика.
2. Размеры периметра и площади квартиры.
3. Варианты отделки, разводка проводки, сантехника, инженерные конструкции.
4. Прочие важные элементы жилого помещения.

Стоимость строительства меняться не может. Размер периодических выплат должен быть фиксированным.

Важная поправка: дольщик участвует в долевом строительстве по договору с застройщиком: ДДУ. Иные договора к строительству не имеют никакого отношения. Договор только один, Федеральный законодатель обеспечивает защиту именно ДДУ. Заключать иные договора с застройщиком дольщик может как участник (сторона договора) только на свой страх и риск, но они никогда не будут иметь отношения к строительству квартиры.

Оформление ДДУ

ДДУ, если он правильно составлен, может служить защитой для дольщика, в случае непредвиденных ситуаций или банкротства фирмы. Сведения, которые обязательно должны быть прописаны в ДДУ:

1. Данные о строящемся объекте и отдельной квартире (точный адрес, этаж, расположение на этажной площадке).
2. Назначение объекта (жилое помещение).
3. Технические характеристики (площадь всей квартиры и отдельных комнат, планировка, наличие дополнительных помещений – кладовка, балкон, лоджия).
4. Сроки строительства (две даты: день введения здания в эксплуатацию и день передачи права собственности на квартиру дольщику). Если сроки нарушены, дольщик вправе обратиться в суд за назначением штрафных санкций или выплаты пени за каждый просроченный день.
5. Гарантия на объект . На конструктивные элементы (полы, стены, проёмы, крышу, потолок, окна) должна предоставляться гарантия сроком минимум на 5 лет, а на коммуникации в квартире, встроенное оборудование – минимум 3-х летний гарантийный срок. Если дольщик обнаружит изъяны, дефекты или проблемы во время эксплуатации, то он может требовать исправления недочётов от застройщика за его счёт либо компенсацию затрат, понесённых дольщиком.
6. Цена (полная стоимость объекта, которую обязан заплатить дольщик).
7. График уплаты взносов (обозначение каждого срока внесения очередной платы, размер таких выплат, порядок уплаты – по частям или единовременно).
8. Права и обязательства каждой из сторон. Прописываются обязанности дольщика регулярно проплачивать оговоренную сумму на счёт застройщика. Указывается, каким образом застройщик будет выполнять свои обязательства в отношении вкладчика.
9. Ответственность за несоблюдение условий договора. Определяется как для дольщика, так и для самой строительной фирмы.
10. Регулирование непредвиденных ситуаций. Прописываются действия обеих сторон в случае возникновения претензий, форс-мажорных обстоятельств или разрыв договорных отношений в одностороннем порядке.

Внимание: важно проследить, чтобы в договоре не было непонятных или невыясненных пунктов для дольщика, а также тех условий, которые можно трактовать по-разному. ДДУ заключается только в письменном виде, а затем регистрируется в ЕГРН. Это обезопасит дольщика и подтвердит его право на обладание квартирой

Это обезопасит дольщика и подтвердит его право на обладание квартирой.