Как продать квартиру самостоятельно и без посредников?

Подготовка квартиры

Продажа квартиры предполагает подготовку к демонстрации жилплощади.

Покупатель учитывает не только планировку и количество квадратных метров, но и общую обстановку.

Поэтому, перед тем как выставлять недвижимость на продажу, следует позаботиться о чистоте и ремонте.

Важно уделить внимание не только чистоте внутри помещения, но и на лестничкой площадке. Мусор около двери, а также выкрученные лампы на лестничной площадке испортят впечатление покупателя

Комнаты должны быть чистыми, как и кухня. Санузел должен быть исправным: это правило касается кранов и туалета.

Запах из туалета способен отпугнуть покупателей, поэтому нужно заранее решить вопрос с сантехнической частью помещения.

Особое внимание следует уделить балкону и прихожей: они не должны быть захламлены, поскольку будущий покупатель часто просит выйти на балкон и оценить его размеры, а мусор будет препятствовать прохождению

Плюсы и минусы отказа от услуг риэлтора

Существует немало риэлторских компаний и частных специалистов, которые предлагают помощь в продаже недвижимого имущества. Привлекать к данному процессу агента либо проводить процедуру от начала и до конца лично, владельцу недвижимого имущества следует решать самостоятельно, проанализировав все «за» и «против» каждого варианта.

Плюсы продажи квартиры без посредника:

• экономия финансовых средств на услугах специалиста. Затраты снижаются на 4-10%;
• личное наблюдение за каждой стадией сделки;
• исключение мошенничества со стороны риэлтора;
• принятие участия на всех этапах процесса.

Минусы отказа от услуг риэлтора при продаже квартиры:

• нужно самостоятельно выяснять, какие документы следует готовить для проведения сделки, формировать пакет бумаг. Этот процесс требует больших затрат времени и сил;
• необходимо понимать, какие мероприятия надо провести для придания жилью предпродажного вида. Приходится подготавливать квартиру своими руками;
• нужно заранее ознакомиться с информацией касательно правил продажи, оформления документации, проверки бумаг на подлинность, чтобы быть подкованным в разных вопросах и избежать затрат времени, сил, финансовых средств;
• требуется уметь правильно произвести оценку недвижимого объекта, определить его рыночную стоимость. Это достаточно сложно;
• придется лично принимать звонки от потенциальных покупателей, в том числе в слишком раннее или позднее время, корректно и грамотно отвечать на вопросы;
• нужно лично прорабатывать все важные пункты договоренностей;
• необходимо самостоятельно выбирать покупателя, заключать сделку, оформлять договор. Это нелегко и рискованно.

При продаже квартиры без посредника существенно вырастает риск стать жертвой мошенников. Это может приводить к потере денег либо недвижимого имущества.

Но нужно понимать, что риэлтора тоже важно уметь правильно выбрать. В некоторых компаниях работают низкоквалифицированные или нечестные специалисты

Большинство людей прибегают к оформлению сделки без риэлторов.

Поэтому надо понимать суть и особенности реализации жилья, все «подводные камни» как правильно продать квартиру, чтобы не обманули.

Процент случаев обмана со стороны посредников в последнее время возрастает.​​​​​​​

«Осторожно мошенники» или 19 способов остаться без денег и без квартиры

На рынке недвижимости «крутятся» большие суммы денег, ведь дом или квартира – не килограмм яблок, а дорогостоящая покупка, привлекающая тех, кто знает, как поживиться на чужой доверчивости или неосведомленности.

Перечислим 19 способов лишиться своих денег, и так и не купить жилье:

1. Расчет с продавцом до момента регистрации сделки купли-продажи.
2. Покупка по доверенности. Этот документ часто подделывают, поэтому без его тщательной проверки не стоит проводить сделку.
3. Ошибки в оформлении расписки, приходно-кассового ордера или чека, отсутствие этих документов.
4. Опасное место для передачи денег – машина, жилье продавца. У вас попросту украдут деньги.
5. Оформление недвижимости в залог по договору дарения или купли-продажи.
6. Неправильная форма договора купли-продажи, нет регистрации в Росреестре.
7. Покупка без проверки документов продавца.
8. Покупка у недееспособных лиц. Если продавец скрыл от вас, что владельцы – недееспособные лица, вы рискуете потерять недвижимость и деньги.
9. Сделка с несовершеннолетними владельцами.
10. Расчет за квартиру не тем способом, который прописан в договоре.
11. Приобретение жилплощади, на которую возникло право приватизации без проверки ущемления прав третьих лиц.
12. Подлог договора о купле/продаже.
13. Фальшивые подписи в договоре.
14. Внесение большого задатка.
15. Заключение договора с указанием заниженной цены сделки.
16. При покупке жилья с дорогим ремонтом возможна доплата денег за дорогую обстановку.
17. Приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой.
18. Приобретение жилплощади, с которой не выписались бывшие жильцы.
19. Приобретение недвижимости без согласия на продажу супруги/супруга продавца.

Будьте бдительны и тщательно проверяйте документы на понравившееся вам жилье, чтобы не оказаться в одной из перечисленных ситуаций.

Совет №4 — Аванс или задаток за квартиру принимать только на месте с подписанием соглашения.

Первый встречный

А квартиру уже кто-нибудь смотрел? К вам уже приходили потенциальные клиенты? Или мы будем первыми? Не спроста на вторичном рынке задают подобного рода вопросы.

Проныры зная сей факт, что такая невыдержанная прослойка продавцов на рынке существует, наводящими вопросами пытаются пробить удобного и подходящего клиента. Самое главное для них — быть первыми! Если они поймут, что перед ними человек сильно мнительный и податливый, то на просмотре заведут песнь, что всё не просто плохо, а всё ужасно. Будут говорить, что квартира этих денег не стоит, будет хаить по чём зря, что в неё надо много денег вкладывать, что она убитая, что где-то там такую же продают на 1 млн дешевле. Вообщем Напросившиеся в первые встречные будут всячески вас переубеждать в правильности ваших суждений по предварительной и рыночной оценке жилья.

Ах, плохая?! Вам не подходит? Иди туда и купи! А мне не морочь голову! — Смело отвечайте

Первый — он не последний, не волнуйтесь, если есть стабильный спрос — периодически поступают звонки — это значит установлена конкурентоспособная цена и жильё “в рынке” и вы обязательно скоро квартиру продадите, не спешите делать огромные скидки, возьмите паузу, подумать. А там глядишь и другой покупатель найдётся, которого устроит стартовая цена без дисконта. Не спешите записывать свою квартиру как второсортную, не принижайте достоинств, не соглашайтесь с первым встречным на всё, что он предложит, в противном случае вы рискуете сами себя обмануть и сильно продешевить…

Как подготовиться к сделке самостоятельно

Покупка квартиры – шаг ответственный, поэтому подходить к ней нужно с четким пониманием, чего вы ждете от нового жилья, что впереди несколько этапов, которые вам обязательно нужно пережить, и самое главное, сделать это так, чтобы вы не только нашли дом своей мечты, но и не потеряли свои деньги.

Подробнее остановимся на том, какие этапы безопасные, а какие несут потенциальный риск потерять деньги.

Безопасные этапы сделки

Осознание потребности покупки, первые мысли о новом жилье

На этом этапе важно определиться с тем, для личного пользования покупается квартира или в качестве инвестиционной недвижимости. Также имеет значение схема покупки: «чистая», то есть не зависит от продажи другого объекта или «цепочка», когда покупка совершается с сопутствующей продажей недвижимости (размен, съезд).
Поиск подходящих объектов.
Договоренность о просмотре выбранных вариантов.
Просмотр квартир.
Нужный объект найден!

На этом ваша «безопасность» в приобретении жилья заканчивается. Нужно предпринимать дальнейшие шаги, которые несут в себе определенные риски.

Опасные этапы сделки

1. Проверка документов и предварительные переговоры по схеме сделки.
2. Внесение задатка, заключение предварительного договора и соглашения.
3. Подготовка алгоритма купли-продажи.
4. Согласование и составление договора купли-продажи, долевого участия или уступки права требования.
5. Подписание основного договора.
6. Регистрация перехода права, сделки.
7. Денежный расчет.
8. Получение документов с регистрации, снятие обременения, если оно было.

Крайне важно четко представлять, какое жилье вам нужно, определить для себя критерии поиска. Параметры подбора новой квартиры

Параметры подбора новой квартиры

Критерии выбора могут изменяться в зависимости от обстоятельств. Базовые параметры, на которые вы должны ориентироваться:

• стоимость;
• место расположения;
• характеристики (серия, новостройка/вторичное жилье, этажность, количество комнат, состояние, размер жилплощади);
• условия сделки («чистая» продажа, возможность приобрести в ипотеку, нет прописанных);
• дополнительные требования (расстояние до школы/сада, до ближайших родственников, центра города, парка, метро или транспортной развязки).

После просмотра вариантов в вашем списке критериев могут появиться изменения/дополнения. Критерии выбора жилья должны быть реалистичными.

С риелтором или без?

Это еще один момент, который нужно определить на стадии подготовки к покупке – самостоятельно вы будете подбирать жилье и проходить все стадии данного процесса или обратитесь к риелтору.

Если вы решили действовать самостоятельно, уделите максимум времени поиску и выбору жилья, изучите все тонкости и нюансы подбора нужного варианта.

Выбрали поддержку риелтора? В этом случае найдите хорошего специалиста с юридическим образованием и большим опытом (не менее 3-х лет), заключите договор (не на словах) и… не расслабляйтесь!

Труд риелтора недешев, поэтому лучше проверять качество предоставляемых вам услуг, контролировать поиски, документы, активность специалиста.

Самостоятельная продажа

Главной проблемой для частного лица при самостоятельной продаже недвижимости является нехватка ресурсов:

1. профессиональных;
2. маркетинговых;
3. временных;
4. денежных.

Профессиональный ресурс — это способность специалиста по недвижимости оценить стоимость квартиры, быстро собрать документы и правильно составить контракт купли-продажи. Без профессиональных знаний о рынке недвижимости лицо не сможет правильно определить цену квартиры. Упущенная стоимость может варьироваться от 10% до 15%. Учитывая стоимость городской недвижимости, даже если это небольшая жилплощадь, потери составят сотни тысяч рублей. Агентства возьмут в качестве вознаграждения за проведение сделки в несколько раз меньше.

Маркетинговый ресурс состоит в возможности продвигать предложение по продаже на конкурентном рынке через размещение в популярных ресурсах и правильно представлять квартиру покупателям.

Ресурсы времени и денег есть не у всех продавцов. Пока ваше объявление о продаже будет публичным, а поиск покупателя актуальным, вам будут поступать десятки предложений. Каждый покупатель будет просить посмотреть квартиру изнутри, задавать вопросы и пытаться сбить цену. На работу с потенциальными покупателями нужно выделять время. Иногда в ущерб своим интересам.

Деньги же при самостоятельной продаже нужны для оплаты услуг юристов и профессиональных оценщиков, если вы решили восполнить нехватку профессионального ресурса отдачей некоторых функций на поручение более узким специалистам, чем риэлторы.

Достоинством такого подхода к продаже квартиры является независимость продавца и его личная заинтересованность в том, чтобы квартира была продана эффективно.

Недостаток профессиональных знаний можно компенсировать единичным обращением к юристам. А если вы обладаете минимальными навыками работы с соц.сетями, маркетинговый ресурс легко компенсировать бесплатно. Но при отсутствии опыта и денег продажа квартиры затянется.

Поэтому решайтесь на самостоятельную продажу в случае, когда у вас много времени, и вы можете дождаться наилучшего предложения. Так же если вы точно знаете, сколько стоит продаваемый вами объект. Имейте в виду, что вам придется работать с потенциальными покупателями и готовиться к тому, что заявленную цену будут пытаться сбить.

Что нужно учесть при продаже квартиры без содействия риэлтора?

Итак, вы проанализировали все за и против работы с посредником и по-прежнему решительно настроены продать квартиру без сторонней помощи. Что для этого потребуется?

1. Оценка стоимости квартиры.

Во-первых, чтобы продать имущество, ему нужно дать оценку и на основе этого определить стоимость. Не стоит завышать цену. Так вы рискуете потерять покупателей или оттянуть поиски на несколько месяцев.

Заниженная цена только увеличит ваши шансы продать квартиру, ускорит процесс. Но небольшая сумма никакому продавцу не будет выгодна. Поэтому устанавливайте справедливую стоимость. Если она будет приемлемой для покупателя, вы сможете продать квартиру за месяц, а то и меньше.

Чтобы получить профессиональную оценку имущества, следует обратиться к специалистам. Ранее подобные услуги оказывали финансовые частные и государственные организации.

Сегодня независимыми оценщиками выступают:

• НП ФСЭ (Федерация судебных экспертов) — https://sud-expertiza.ru
• РОО (Российское общество оценщиков) — https://sroroo.ru
• ПОК (Профессиональная оценочная компания) – https://proocenka.ru

Им для проведения оценки недвижимости нужно будет предоставить такой перечень бумаг:

Никто ни запрещает вам продать квартиру по собственной оценке:

2. Как продать квартиру по выгодной цене?

На то, за какую цену вы сможете продать квартиру, влияют следующие критерии:

1. Метраж.

   Квартира с большой квадратурой будет стоить дороже. Высчитывая общую площадь, включайте кухню, спальню, зал, прихожую, санузел, кладовую, коридор.

2. Количество комнат и планировка.

   Это также базовые параметры, как для покупателя, так и для человека, собирающегося продать квартиру.

   Здесь действует аналогичный принцип, что и с метражом: чем большее число комнат составляют ваше жилье, тем больше денег за него можно запросить.

   Без риэлторов легко продаются однушки и двухкомнатные квартиры. Меньшей популярностью пользуются объекты недвижимости с 4-мя комнатами.

Этажность.

На первом этаже квартиру продать не составляет труда. Обычно такой вариант выбирают семьи с маленькими детьми и пожилые люди, инвалиды.

Этим категориям людей сложно подниматься по этажам, поэтому делается такой выбор. Но, с другой стороны, первый этаж влечет за собой некоторые неудобства (холодный пол, появление грызунов и других паразитов).

Последние этажи имеют свою негативную характеристику (протекание крыши, возможность отсутствия лифта и прочее). Опять-таки, обратная сторона медали – красивый вид из окна, лучшая звукоизоляция.

Поэтому, получится ли у вас продать за высокую цену квартиру, расположенную на первом/последнем этажах, зависит скорее от запроса покупателя.

Параметры кухни.

Вы с таким же успехом, что и риэлтор, сможете продать квартиру, если ее кухня весьма просторная (от 10 кв.м). Кухни маленькой площади строились при СССР.

Люди того времени могут подтвердить, что такое решение уж никак не является преимуществом.

Общее состояние квартиры.

Здесь нужно проводить субъективную оценку.

Если квартира запущена, обнаруживаются дефекты, давным-давно не производился косметический ремонт, продать ее без помощи риэлтора удастся, но с огромными усилиями и по низкой цене.

Месторасположение.

Спросом пользуются квартиры, находящиеся в тихих районах, в ближайшем расположении с парком, магазинами и другими необходимыми объектами инфраструктуры (больницей, детским садиком, транспортной развязкой и т.п.).

Это главные факторы, на которые нужно обращать внимание. Но также значимыми являются:

Скидки на покупки в интернете

Запаситесь терпением

Если вы не уверены в том, хотите ли вы потратиться на какой-то товар, добавьте его в корзину, но не совершайте покупку. Убедитесь в том, что у вас есть зарегистрированный аккаунт, и при регистрации вы разрешили производителям уведомлять вас о новинках и предложениях.

Зачастую различные бренды, если их товар находится у вас в корзине, присылают различные предложения и скидки, по которым можно выгодно купить товар.

Лучшее время для покупок – конец рабочей недели

Самые выгодные дни для покупок – среда, четверг и пятница. Именно в эти дни продавцы делают самые большие скидки и чаще всего проводят различные акции.

Говорите прямо

В следующий раз, когда вы увидите всплывающее окошко с сообщением от продавца – не спешите его закрывать. Поздоровайтесь и спросите, нет ли у них на данный момент каких-либо акций и промо-кодов. Часто вас могут оповестить о скидках, которые не указаны на сайте.

Подготовка документов для продажи

Юридическая чистота квартиры – необходимая часть сделки. Как продать квартиру без агентства, если риэлтор лучше всех разбирается во всех юридических тонкостях? Сбор правоустанавливающих документов полностью ложится на плечи продавца:

• Свидетельство о регистрации права собственности продавца на квартиру с приложением оснований сделки – договора купли-продажи, дарения и т.п. При получении квартиры в результате приватизации – договор передачи в собственность. Эти документы нужны для того, чтобы убедиться, что продавец вправе распоряжаться своей собственностью.
• Технический паспорт, выданный в БТИ. Он состоит из плана помещения и данных по его инвентаризации. С 2012 года он был заменен техническим планом, в котором отображаются все характеристики квартиры.
• Кадастровый паспорт с приложением внутренней планировки помещений. В нем содержатся сведения о зарегистрированных перепланировках и точном размере комнат.
• Выписка из Единого государственного реестра прав.
• Выписка из домовой книги (форма № 9), где отражаются сведения о количестве зарегистрированных в квартире.
• Документы, подтверждающие отсутствие задолженности: копия финансово-лицевого счета или соответствующая справка.
• Письменное согласие супруга на сделку, если квартира была куплена после регистрации брака. Также это может быть брачный договор.
• Разрешение на сделку от органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний.

Необходимо внимательно изучить документы, сверив все данные с действительным положением дел.

Плюсы и минусы сотрудничества с риэлторами

Риэлторы способны продать жилье гораздо быстрее, чем владелец без опыта. Специалист решит вопросы с бумагами, использует собранную базу для поиска покупателей и быстро организует просмотры квартиры. Это даст вам возможность сэкономить силы и время, а также защитит от возможных ошибок, но обойдется вам в 2 – 4 % от цены жилья.

Агентство недвижимости способно предложить еще более полный комплекс услуг, включая не только работу риэлтора, но также оценщика и юриста. При проведении сложных сделок обойтись без агентства может быть очень сложно.

Собственник без опыта способен обойтись без посредников, если он является первым и единственным владельцем, а покупатель хочет внести оплату сразу. Но риски многократно повышаются, если сделка подразумевает привлечение кредитных средств, наличие нескольких дольщиков или работу с залоговым имуществом.

А если владелец хочет продать и купить одновременно жилье? В подобных альтернативных сделках с цепочками купли-продажи может быть задействовано более десятка квартир. Опытного специалиста такое не испугает, ведь он в курсе всех тонкостей и рисков. В попытках сэкономить на услугах профессионалов вы можете потерять большие деньги, ведь любая ошибка может повлечь за собой аннуляцию сделки.

К счастью, не всегда продажа жилья сопряжена с таким количеством трудностей. В более простых ситуациях можно привлекать специалиста лишь на одном или нескольких этапов. К примеру, для проверки документов, составления договора, при поиске покупателя или просто для предварительной консультации. Это снизит риски сделки и сэкономит вам 1 – 3 % от стоимости жилья.

Если вы решили на 100 % довериться посреднику, то далее для вас полезно будет ознакомиться с другим материалом, где подробно описано, что нужно, чтобы правильно выбрать агентство недвижимости.

Если же работать через агентство недвижимости для вас не вариант, ниже для вас подготовлена пошаговая инструкция по продаже квартиры своими силами.

Продажа через агентство

Это происходит по причине того, что к риэлторам обращаются не из-за их профессионализма, а из-за собственной лени. Если агентство работает по модели оплаты, в которой вы за каждый месяц работы платите фиксированную сумму, у организации вообще пропадает мотивация продавать квартиру.

Выбирая агентство, обязательно поинтересуетесь, как будет рассчитываться вознаграждение. Лучше всего, если оно будет прямо зависеть от стараний работников агентства. Желательно, чтобы к вам приставили конкретного риэлтора, который за успешную работу сам получит долю от продажи.

Так же поинтересуйтесь, есть ли в организации комиссия за проведение промежуточных действий, например, за сбор документов. Нежелательно связываться с организациями, где она есть, потому что выгода от правильной оценки квартиры будет нивелирована огромной наценкой за услуги риэлторов.

Достоинством обращения в риэлторскую компанию является экономия вашего времени.

Не вы, а другой человек будет заниматься монотонной работой по подаче и продвижению объявлений, общению с потенциальными покупателями и сбором документов для продажи.

Обращайтесь в агентство, если вы не имеете опыта в продаже недвижимости и времени для работы по ее продаже. И если агентство пользуется хорошей репутацией, сделка может оказаться выгодной. Однако основная выгода будет именно в экономии времени и нервов.

Как правильно продать квартиру без риэлтора: подготовка к продаже

Если есть возможность, необходимо привести квартиру в хороший вид и сделать хотя бы косметический ремонт (при условии, что она в неприглядном состоянии). Если хозяин жилища ограничен в финансах, то стоит осуществить некоторые мероприятия:

• оторванные обои приклеить с помощью влажного мыла;
• вымыть всю площадь – полы, стены, убрать паутину, провести влажную уборку;
• очистить до идеального состояния плиту, ванну и туалет;
• убрать вещи с балкона;
• отмыть окна, чтобы света в помещении было больше;
• пропылесосить полы, ковры.

Можно приобрести краску и самостоятельно покрасить изношенные батареи, предметы интерьера. В квартире нужно убрать вещи по максимуму, чтобы визитеры могли оценить пространство. Хозяева приводят в рабочее состояние замки. Они должны открываться без усилий и с первого раза.

Еще один момент – аромамаркетинг. Чтобы чужому человеку было спокойно и комфортно осматривать имущество, рекомендуется наполнить квартиру приятными запахами. Можно сварить кофе, испечь пирог, включить автоматический освежитель с ненавязчивым ароматом. У визитера сложится приятное впечатление о встрече, и жилище у него будет ассоциироваться с комфортом.

Кроме уборки жилплощади, потребуется навести порядок на лестничной площадке – подобрать и выбросить весь мусор, подмести, помыть лестницу, заменить лампочки. Неухоженный подъезд со скверными запахами отталкивает, у человека не появится желания возвращаться туда снова.

Покупаем квартиру недорого – советы риелтора

Купить квартиру без риелтора, да еще и сэкономить – реально. Главное – подойди к этому вопросу ответственно.

Совет 1. Торгуйтесь!

У квартиры на рынке недвижимости нет четкой цены. Есть желание продавца продать подороже и желание покупателя купить дешевле. Не стесняйтесь предлагать продавцу цену на 300-500 000 рублей дешевле.

Чтобы торги были успешными, обязательно выясняйте мотив продажи квартиры. Если она продается, чтобы взамен приобрести новое жилье, продавец не станет вам уступать. А если человек заинтересован в быстрой продаже, переезжает, то может и скинуть пару сотен тысяч.

Сбить цену можно и оценив состояние квартиры, ее отделку, исправность коммуникаций.

Совет 2. Покупайте у подрядчиков

О выгодах такой покупки мы уже говорили. Подрядчикам нужны деньги для выплаты заработной платы персоналу, заключения новых контрактов. Они заинтересованы в продаже недвижимости в краткие сроки и обычно не завышают стоимость.

Финансовые итоги

Мы вложили в покупку квартиры и её ремонт 3 650 000 ₽. Получили — 4 800 000 ₽. Фактически заработали 1 150 000 ₽. Но квартира была в нашей собственности менее пяти лет, потому от её продажи нужно заплатить налог в размере 13%. Платить его надо с разницы между покупкой и продажей. Ремонт не считается. Поэтому налог нам нужно заплатить с 1 750 000 ₽, а это 227 500 ₽.  

Поскольку сделка была зарегистрирована в январе 2020 года, то налог нужно заплатить до 15 июля 2021 года. За вычетом этого сбора чистый доход от продажи составил 922 500 ₽. Фактически мы заработали 25% за два года. Думаю, что такая доходность случилась из-за небольшого числа предложений в нашем районе и из-за запуска Московских центральных диаметров, которые повысили инвестиционную привлекательность квартир в Лобне.