Как правильно продать дом с земельным участком: 8 ответов на важные вопросы

Оформление дома в Московской области

У нас соблюдаются следующие условия:

• Имеется неоформленный загородный дом (то есть нет документа о праве собственности на эту постройку);
• Этот дом находится на участке для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) либо на приусадебном земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ).

Примечание: Сведения о назначении участка указываются в документе о вашем праве на землевладение — так называемом правоустанавливающем документе на участок (перечень — см. далее).

Ваша задача

Оформить дом в собственность в Одинцовском и Истринском районе. Чтобы свободно распоряжаться домом, защищать свои права, если кто–то посягнет на ваше имущество, нужно получить правоподтверждающий документ: свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом.

Ваши действия

1. Оформляем технический паспорт дома (оформление дома в собственность).

Куда обращаться: организация по учету объектов недвижимого имущества. На сегодня эту роль выполняют бюро технической инвентаризации (БТИ).

Примечание: Техпаспорт, необходимый для узаконивания дома, оформляется на специальном бланке. Форма этого документа будет утверждена официально и должна появиться к 1 сентября, когда вступит в действие «дачная амнистия».

2. Собираем пакет документов для оформления права собственности на дом.

Для этого понадобятся:

• документ, удостоверяющий личность;
• технический паспорт дома;
• правоустанавливающий документ на участок, на котором находится дом (это документ, в котором указывается основание приобретения участка: акт органа местной власти о предоставлении земли, договор купли–продажи, свидетельство о праве на наследство и др. Для приусадебных земельных участков правоустанавливающие документом является выписка из похозяйственной книги, выданная местной администрацией).

Обратите внимание!

Если вы оформляли свои права на участок в 1999 г. и позднее, когда была введена современная система госрегистрации прав на недвижимость, то предъявлять правоустанавливающий документ не требуется. Это «освобождение» действует для тех, кто имеет современное свидетельство о государственной регистрации права собственности на участок (бланк зеленого цвета). Оформление дома находящегося на территории СНТ подлежит через заполнение декларации о недвижимости

Примечание: от предъявления кадастрового плана участка (где и как его получить) освобождаются лица, имеющие свидетельство о госрегистрации права собственности на участок (см. выше).

Как видите, ни разрешение на строительство, ни акт о вводе в эксплуатацию по общему правилу не требуются.

Однако, имейте в виду:

• отмена получения разрешения на ввод в эксплуатацию сохраняется до 1 января 2010 г.;
• если строительство дома началось после введения в действие нынешнего Градостроительного кодекса (30 декабря 2004 г.), то разрешение на строительство необходимо.
• Оформление дома в Истринском районе займет у вас много времени и сил. Обратитесь к специалистам «ИстраЗем», и будете приятно удивлены качеством работы.

3. Подаем собранные документы на госрегистрацию.

Куда обращаться: территориальный орган Федеральной регистрационной службы (Росрегистрация) по месту нахождения участка. Координаты можно узнать в справочной или местных органах власти.

Примечание: При сдаче документов в отдел Росрегистрации нужно попросить их заполнить бланк заявления о государственной регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства.

Оформление дома в собственность в Истринском районе, всегда занимает много времени и сил. Нужно вызывать БТИ, доносить многие документы в БТИ, стоять в очередях. Не проще ли обратиться к специалистам, которые все эти действия сделают за вас, пока вы будете отдыхать.

4. В течение месяца после подачи необходимого набора документов Росрегистрация проводит регистрацию и выдает свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства. Оформление дома завершено.

Договор купли-продажи земельного участка с домом

Ключевое значение будет иметь правильность оформления договора купли-продажи, в котором стороны должны согласовать существенные и факультативные условия предстоящей сделки. Несмотря на полную свободу составления договора, его условия не должны нарушать требования законодательства. Типовой бланк договора вы можете скачать на нашем сайте.

Существенные условия договора

В отношении купли-продажи недвижимости существенными условиями будут являться предмет и цена сделки. Состав дополнительных условий стороны вправе определять самостоятельно.

Так как договор будет предусматривать одновременную продажу двух объектив недвижимого имущества, предмет сделки необходимо определить отдельно для дома и земли. В отношении строения в договоре указываются:

• адрес объекта;
• кадастровый номер объекта;
• технические характеристики жилого дома – площадь, этажность и т.д.;
• форма собственности – индивидуальная, совместная, долевая;
• информация о дате и основаниях приобретения права собственности.

Все сведения должны соответствовать данным из правоустанавливающего документа.

Для земельного участка перечень необходимых сведений также определяется по данным выписки ЕГРН и будет включать:

• адрес надела;
• кадастровый номер (если объект не поставлен на кадастровый учет, по зарегистрирован в Росреестре, указывается условный номер объекта);
• технические характеристики – площадь участка, категория земли и вид разрешенного пользования;
• данные о дате и основаниях возникновения права собственности.

Таким образом, предмет единого договора будет содержать отдельно сведения по дому и участку.

Для определения цены также необходимо учитывать разнородность отчуждаемых объектов недвижимости. На практике, стороны указывают не только единую цену договора за оба объекта, но и разделяют стоимость строения и земли. Это может иметь важные правовые последствия, если сделка оформляется с использованием средств материнского семейного капитала, ипотечного кредита, либо если покупатель планирует обратиться за налоговым вычетом.

Порядок расчетов между сторонами будет напрямую влиять на условия регистрации и допускается в следующих вариантах:

1. полный расчет до момента совершения сделки – новый владелец приобретает исключительное право собственности сразу после регистрации;
2. полный расчет после совершения сделки – возникает залог в силу закона, если контрагенты не предусмотрят иное условие в договоре;
3. поэтапная оплата с внесением первоначального взноса до совершения сделки – аналогичным образом возникает залог в силу закона до момента полного исполнения денежных обязательств.

Форма оплаты определяется сторонами самостоятельно – наличный или безналичный расчет.

Дополнительные условия договора

Состав дополнительный условий зависит только от волеизъявления сторон. На практике, в состав таких условий включаются:

1. порядок и сроки фактической передачи объектов покупателю;
2. распределение расходов по оформлению сделки;
3. указание перечня граждан, которые сохраняют право пользования и проживания жилым помещением после регистрации сделки;
4. установление ограниченного права пользования в отношении земли.

Включение или не включение дополнительных условий в договор купли-продажи не влияет на порядок проведения регистрационной процедуры.

Watch this video on YouTube

Что влияет на стоимость?

Обычный покупатель ориентируется на среднюю стоимость на рынке. С одной стороны, он не хочет переплачивать, с другой — опасается слишком заманчивых цен, предполагая, что за ними стоят разные проблемы с недвижимостью, например, отсутствие документов, обременение.

Устанавливая цену на свое недвижимое имущество, нужно ориентироваться на аналогичные предложения на рынке, не забывая о факторах, непосредственно влияющих на ценообразование.

Юридическая чистота

Этот фактор подразумевает наличие всех документов установленного образца, подтверждающих ваше право распоряжаться недвижимостью. Также он предполагает, что дом не состоит в залоге у банка, не значится под арестом, права на него не будут оспаривать третьи лица. Имеет значение и то, есть ли обременение в виде ипотеки или аренды.

Район проживания

Оценивая свое имущество, стоит принимать в расчет и достаток соседей. Если вас окружают небедные дома, значит и ваш кров заслуживает высокой оценки.

Имеют значение: близость от трассы, в начале или в конце улицы находится дом, размер двора, в котором он построен, местный пейзаж, особенности ландшафта.

Техническое состояние дома

Здесь во внимание принимается год постройки, внешнее и внутреннее состояние строения, наличие и исправность коммуникационных систем, форма участка, наличие дополнительных зданий во дворе (хозпостройки, времянки)

Инфраструктура

На стоимость недвижимого имущества влияет его расположение относительно объектов инфраструктуры. Речь о магазинах, торговых центрах, остановках общественного транспорта, станциях метро, школах, детских дошкольных учреждениях

Немаловажно наличие хороших подъездных путей

Готовность к сделке

Это фактор означает, что объект готов к заключению сделки уже сегодня. В нем никто не прописан и (в идеале) никто не проживает. Здание прямо сейчас готово к въезду новых хозяев.

Готовность к сделке касается не только строения, но и его документации. Она должна быть в полном порядке, чтобы в процессе купли/продажи не возникло заминок и проблем.

Эффективные обряды

Универсальный ритуал

Есть универсальное заклинание, с помощью которого можно быстрее продать свое имущество. Дождитесь вечера, поставьте на слабый огонь емкость, в нее налить стакан воды и стакан водки. Когда жидкость закипит, сказать такие слова:

Снять жидкость с огня, пусть полностью остынет. Далее вылить на землю или возле порога (в зависимости от того, что именно продается). Данный метод поможет предотвратить приход недобросовестных покупателей.

Обряд на скорую сделку

Приобретите в церкви 7 свечей

Есть эффективный вариант ритуала, с помощью которого можно быстро совершить сделку. Понадобиться купить в церкви семь свечей. Дождаться периода убывающей луны. В полночь остаться самому в помещении дома. Никто и ничто не должно отвлекать или мешать при проведении магических действий. Поставить в виде круга свечи на пол, зажечь их. Встать по центре круга, после чего семь раз проговорить слова, чтобы дом продать как можно быстрее:

После произнесения слов заговора нужно дождаться, пока свечи полностью прогорят. Далее собрать то, что от них осталось, завернуть в листик чистой белой бумаги. Пойти на улицу вместе со сверточком, зарыть под деревом или кустиком так, чтобы никто не нашел его.

Применяем соль

Для быстрой продажи поможет соль

Как быстро продать дом 100 процентный заговор есть с применением соли. Данный обряд привлечет к вам хорошего покупателя. Для его проведения понадобиться горсточка обычной соли. Дождаться вечера, уединиться в комнате. Соль положить на листик белой бумаги и оставить на подоконнике так, чтобы лунный свет освещал ее. Далее сказать слова:

Повторить слова семь раз подряд. Далее рассыпать соль незаметно в углах каждой комнаты.

Заклинание перед приходом покупателя

Помогут быстро и выгодно продать самые действенные заговоры, которые проводятся непосредственно перед приходом потенциального покупателя. Чтобы удачно продать недвижимость, можно провести следующий обряд. Выполнять его необходимо непосредственно перед тем, как у вас планируется произойти встреча с человеком, который заинтересовался жильем. Приоткрыть шторы, открыть окошко и сказать в окно:

Раздвиньте шторы и откройте окно

Повторить текст семь раз.

Помощь домового

Чтобы совершить удачную сделку на продажу своего имущества, можно попросить о помощи домового. Издавна домовой считается невидимым хозяином и хранителем дома. Обойти свое жилье против часовой стрелки, каждую комнату. При этом останавливаться возле каждого порога, трижды кланяться и сказать:

Когда закончите обряд, оставьте ему на шкафу угощение. Пусть это будет конфеты или печенье. Через три дня скормить лакомство животному или птицам.

Ритуал с веником

Купите на рынке новый веник, не торгуясь

Среди сильнейших ритуалов можно выделить обряд с веником, который поможет быстро продать имущество в хорошие руки. Необходимо купить на рынке новый веник, не торгуясь. На него нужно читать такие слова:

Подмести этим веником все комнаты. А мусор собрать на совок, отнести в полночь на перекресток и оставить его там. Уходить домой, не оглядываясь и ни с кем не разговаривая.

Медовый обряд

Заговор с медом также является весьма эффективным для скорой продажи недвижимости. Чтобы провести заговор на мед, понадобиться всего чайная ложечка сладкого продукта пчеловодства. На свежий мед наговорить:

Понадобится чайная ложка свежего меда

Капнуть по капельке меда во всех углах.

На ключ от входной двери

Магия на ключи всегда является действенной, если верить в ее силу. Перед проведением магических действий необходимо тщательно убрать во всех комнатах квартиры или дома. Далее взять ключи от входной двери, опустить их в стакан со святой водой и начитать три раза такие слова:

Когда закончили произносить волшебные слова, достаньте из воды ключи. Этой жидкостью сполосните руки, умойте лицо, не вытирайте, пусть высыхает естественным способом.

Умойтесь заговорной водой и дайте ей высохнуть

На мак

Какой ритуал чтобы быстро продать является эффективным? Для быстрой продажи есть обряды с помощью макового семени. Понадобиться всего горсточка мака. Взять ее в правую руку, обойти свой дом или участок по часовой стрелке, потихонечку сыпьте мак и говорите:

На зерна

На продажу участка и жилья можно провести обряд с помощью пшеничных зерен. Понадобиться всего 10 штук зернышек. Поможет этот заговор на продажу дачи и домика в деревне. Взять пшеничные зернышки в руки, поднести их к губам и прошептать на них такие слова:

Зерна пшеницы помогут продать дачный домик

Раскидать зернышки по углам всех помещений или по всему участку.

Поиск покупателя

Если вы хотите удачно и быстро продать дом, нельзя надеяться, что желающие сами найдут ваше предложение. Для продвижения объявления и повышения шансов на покупку нужно самостоятельно заняться рекламой

При этом важно не столько количество, сколько качество и привлекательность подачи

Плюсы таких действий – чем больше способов для продвижения, тем выше вероятность, что на них откликнется много клиентов.

К минусам поиска покупателей относят дорогие услуги маркетинговых фирм, затраты сил и энергии при самостоятельной рекламе. При этом ее качество не будет 100% гарантией быстрой продажи.

Популярные способы поиска покупателей:

Дополнительные стимулы

Если хотите продать квартиру очень быстро, можно предложить покупателю скидку 5–10% от рыночной стоимости. Скорость сделки может увеличиться при сообщении, что освободите дом за 2–3 дня.

Дополнительные стимулы быстрой продажи:

• Предложение оставить часть мебели, например, кухонный гарнитур. Это может заинтересовать молодую семью.
• Подарок бытовой техники – пылесоса или микроволновки.
• Объяснение, что строили дом для себя, а не для продажи, то есть все сделали качественно, на совесть.
• Создание при показе жилья приятного аромата в помещении, например, кофе или выпечки. Это обеспечит комфортную атмосферу, располагающую к совершению сделки.