Имущество: движимое и недвижимое

Особенности продажи совместной собственности

Хочется отметить, что даже после того, как супруги развелись и квартиру не продали, права на недвижимость сохраняются. Как виды совместной собственности на квартиру влияют на продажу, рассмотрим далее.

Если один из бывших супругов захочет продать или обменять квартиру, ему понадобится согласие бывшего супруга.

Продавая квартиру, необходимо получить разрешение всех совладельцев. Если супруг не входит в их число, от него все равно необходимо дополнительное согласие.

При составлении договора купли-продажи сторонами являются:

• Собственники.
• Покупатель.
• Можно воспользоваться услугами доверенного лица, человек, который по доверенности имеет право представлять одну из сторон.

После составления договора необходимо обратиться в отдел кадастра и картографии для того, чтобы зарегистрировать сделку.

Земельный участок как разновидность недвижимости

Как отмечалось выше, земля является объектом недвижимости природного происхождения и ее можно рассматривать в качестве базисного имущества. В зависимости от того, какой правовой статус имеет конкретный участок, определяется его целевое назначение. Наибольшее распространение получили виды недвижимости, предназначенные для сельскохозяйственного пользования. В частности, выделяют земли для пастбищ, пашен, сенокосов, высаживания многолетних насаждений и т. д. Участки, рассчитанные на ведение подсобного хозяйства, нельзя использовать, к примеру, для высаживания культурных растений, но зато на них можно строить амбары, бани, сенники и другие объекты инфраструктуры домовладения. Довольно популярна и категория дачных участков. Они отличаются тем, что собственник имеет право сооружать на их площади небольшие дома. Но к жилым объектам такие постройки не относятся, то есть они не рассчитаны на постоянное проживание. На данные постройки также действуют определенные ограничения в плане коммуникационного обеспечения.

Отдельно стоит и категория земельных участков, предназначенных для индивидуального строительства. Если сельскохозяйственные виды недвижимости нельзя застраивать жилыми постройками, то объекты для ИЖС позволяют сооружать частные дома и коттеджи. Примечательно, что многие современные коттеджные поселки организуются на бывших землях сельскохозяйственного назначения, которые в наши дни приобрели статус ИЖС. К специфической и малораспространенной группе относятся участки для научных станций. На таких землях организуются исследовательские комплексы и базы.

Виды собственности на недвижимое имущество

Наиболее распространенной формой владения недвижимостью является частная собственность. Документ, подтверждающий это право, позволяет конкретному лицу распоряжаться определенным объектом недвижимого имущества по своему усмотрению. При этом существуют разные виды собственности недвижимости с точки зрения частного владения. Так, выделяют индивидуальную и общую собственность. Вторая разновидность имеет место в тех случаях, когда один неразделяемый объект предполагает наличие двух и более владельцев. В этом контексте стоит перейти к совместной форме собственности, которая тоже рассматривается как общая, но без выделения конкретных долей. Если же предполагается разделение объекта недвижимости между владельцами, то можно говорить еще об одной форме собственности – долевой. Общее имущество предполагает формирование единых долей между владельцами, но их конкретные размеры не уточняются. Это может быть квартира супругов, которая приобреталась в браке на общие финансовые средства.

Типология клиентов по мотивам

Какие бывают типы клиентов? Есть несколько типологий клиентов, и мы рассмотрим подробно одну из них. Это теория продаж SABONE, созданная французским психологом Жозе Кроларом. Она основывается на шести базовых мотивах, которые влияют на продажи.

Тревога. Клиент ищет безопасности. Будет беспокоиться о проблемах, которые могут возникнуть во время или после сделки. Важна репутация компании, гарантии и отзывы.

Алчность. Мотивом к покупке будет большая скидка или убеждение, что эта сделка выгодна.

Новизна

Клиенту важно, чтобы предложение отличалось от основного среза на рынке, имело индивидуальные особенности. Что-то, чего нет у других.

Комфорт

Такой мотив хорошо стимулировать акцентами на качественные характеристики, практические преимущества.

Гордость. Предложение должно быть особенным. Клиенту важно потешить тщеславие, осознать, что после покупки он перейдет на уровень выше в системе ценностей окружающих. Понять, что покупка демонстрирует его возможности и характеризует его как члена высшего общества.

Привязанность. Для такого клиента покупка — это стресс. Выбор он основывает на собственных убеждениях, стереотипах, привычках. Его важно убедить, что покупка не меняет его стиль жизни, а только улучшит.

Чаще тренируйтесь в общении, и со временем интуиция будет развита достаточно, чтобы автоматически понимать основной мотив клиента.

Совместная собственность

Квартира, которую приобретают во время брака и оформляют на одного из супругов, так как собственник имущества может быть только один, по праву принадлежит обоим. В документах может быть не отмечена жена, дети. Но все имущество, нажитое в браке, считается общим и принадлежит обоим супругам на равных условиях.

Исключение может составлять положение, которое внесено в брачный контракт по предварительному решению обеих сторон. В нем указываются условия распоряжения квартирой независимо от того, кто сколько средств в нее вложил и когда она была приобретена. Брачный контракт можно заключить не только до вступления в брак, но и во время совместного проживания.

Совместная собственность — это владение территорией на равных правах и недопустимо проведение имущественных сделок без выделения долей. А именно — при передаче из собственности одного лица другому потребуется обязательно установить долю каждого владельца.

Признаки объектов недвижимости

Специалисты выделяют три базовых признака, по которым можно отличить объект недвижимости – стационарность, материальная ценность и долговечность. Пожалуй, главным признаком является стационарность, от которой и происходит название данного типа имущества как такового. Эта характеристика означает, что объект обладает неразрывной физической связкой с земной поверхностью. То есть имущество постоянно находится на одном месте и не предполагает перемещения без разрушительных процессов. Хотя наиболее распространенные виды недвижимости в РФ действительно соответствуют этому признаку, это свойство постепенно смягчается и появляются исключения. По крайней мере, возникают своего рода пограничные категории, имеющие часть свойств, присущих недвижимости в традиционном ее понимании.

Следующий признак – это материальность. Для начала стоит отметить, что любой объект такого имущества поддается оценкам с точки зрения физических характеристик. Это могут быть данные о площади, местоположении, качестве конструкций и материалов. В совокупности эти сведения дают представление о возможной пользе объекта – соответственно, возникает и его материальная ценность. Что касается долговечности, то изначально эта характеристика условна, поэтому ее уточняет закон. Так, в соответствии с нормативами все виды недвижимости могут также делиться на 6 групп в зависимости от технического состояния и эксплуатационного ресурса. Минимальный срок службы объектов недвижимости составляет 15 лет, а максимальный – 150 лет.

Доля в собственности на квартиру

Виды долевой собственности на квартиру:

• Долевая.
• Общая долевая.

При такой форме собственности доля каждого владельца квартиры определена. Это могут быть равные части или нет. Это бывает в том случае, если один из владельцев внес больший вклад при покупке или ремонте. Проведение ремонта, реконструкции, а также распоряжение имуществом должны происходить по взаимному согласию владельцев. Если такое согласие не достигнуто, оно выносится судом.

Доли в жилье могут быть реальными и идеальными. Реальная доля подразумевает раздельное жилье и отдельный вход. Соответственно, такое возможно только в частном доме. В случае с многоквартирным жильем доли могут быть лишь идеальными.

Очень часто тяжело выделить реальную или идеальную долю, так как есть несоответствие доходов, вложений и много других нюансов.

В случае если кто-то из собственников решит продать свою часть или подарить, он не сможет этого сделать без согласия других собственников. Дольщики имеют преимущество на покупку продаваемой части жилья постороннему человеку.

Что такое имущество

04.03.2020 09:46

Темрюкский отдел

Имущество — это материальные и нематериальные объекты гражданских прав, которые по общему правилу могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому (ст. 128, п. 1 ст. 129 ГК РФ).

К имуществу относятся:

вещи, в том числе движимые и недвижимые, наличные деньги и документарные ценные бумаги;

безналичные деньги;

бездокументарные ценные бумаги;

имущественные права.

Это открытый перечень. В спорной ситуации вопрос, относится объект к имуществу или нет, решает суд. Если суд решит, что не относится, тогда такой объект уже не будет объектом гражданских прав, с ним нельзя совершить законную сделку, получить судебную защиту. Например, недействительный вексель не обладает признаками ценной бумаги, не является имуществом и поэтому его нельзя истребовать у третьего лица через суд.

Недвижимым имуществом признаются (п. 1 ст. 130 ГК РФ):

земельные участки и участки недр;

объекты, которые прочно связаны с землей, то есть так, что переместить их можно, только причинив несоразмерный ущерб их назначению. Есть такая связь или нет иногда видно по характеру работ, в результате которых появился объект. Объект незавершенного строительства относится к недвижимости, если возведен фундамент;

воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, которые подлежат государственной регистрации;

жилые и нежилые помещения, машино-места, если их границы описаны так, как положено законодательством о кадастровом учете. Например, границы машино-места должны быть указаны на плане и обозначены (как один из вариантов) краской на полу (ч. 6.1, 6.2 ст. 24 Закона о госрегистрации недвижимости);

иное имущество, которое закон относит к недвижимости. Например, предприятие и единый недвижимый комплекс (ст. ст. 132, 133.1 ГК РФ).

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость — это здания, помещения, земельные участки и иная недвижимость, которая используется для получения прибыли. Прежде всего это офисно-деловые и торговые здания. Они приносят доход за счет передачи в аренду или от прироста стоимости объекта — так называемый инвестиционный доход.

Понятие коммерческой недвижимости законодательно не определено. Ни в п. 1 ст. 130 ГК РФ, ни в других законах его нет. Но оно иногда используется в судебной практике. Например, когда суд решает, какой деятельностью занято физическое лицо — предпринимательской или нет.

Какие объекты недвижимостью не являются?

Это такие объекты, которые не являются самостоятельными. Они считаются лишь частью другого объекта недвижимости — земельного участка или здания, например:

забор (ограждение);

автостоянка;

спортивная площадка;

рекламные конструкции.

Обязательна ли государственная регистрация права на вещь, чтобы признать ее недвижимостью?

Нет, необязательна. Объект может считаться недвижимостью, даже если он не зарегистрирован. Например, здание или сооружение, которое правомерно построено. Но учтите, что, если государственная регистрация есть, это не является безусловной гарантией того, что объект — недвижимость. Если признаков недвижимости, указанных в ст. 130 ГК РФ, нет и/или при возведении объекта были допущены нарушения закона, собственник земли сможет оспорить право собственности на такой объект, добиться исключения из ЕГРН записи о правах на него, а затем и сноса

Поэтому очень важно при возведении объекта соблюсти все правила и не рассчитывать, что факт регистрации в ЕГРН защитит собственника от убытков.

Можно ли признать недвижимостью объект, если у него отсутствует фундамент и прочная связь с грунтом?

Нет, нельзя. Здание или строение можно отнести к недвижимости, только если у него есть прочная связь с землей.

Такая связь невозможна без фундамента.

Фундамент — это конструктивный элемент, который обеспечивает прочную связь с землей, причем только когда он действительно соответствует этой цели

Так, заглубленный фундамент — это признак объекта недвижимости. А незаглубленный фундамент не позволяет считать строение недвижимостью;

без прочной связи между строением и его фундаментом. Такая связь исключает возможность легко отсоединить строение от фундамента.

Если у строения нет коммуникаций (подведенных систем канализации, тепло- и водоснабжения), это не мешает признать его недвижимостью, когда есть прочная связь с грунтом.

Но иногда бывает так, что прочная связь с грунтом есть, строение капитальное, с фундаментом, а признать его недвижимостью нельзя. Например, когда оно построено с нарушениями.

Движимое имущество — это все те вещи, которые не являются недвижимостью (п. 2 ст. 130 ГК РФ).

Предназначение объекта как недвижимости

Исходя из п. 1 ст. 130 ГК РФ для признания имущества недвижимым как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

Данная позиция отражена в судебных актах, в частности в Определении Верховного Суда РФ от 22.12.2015 по делу N 304-ЭС15-11476, N А27-18141/2014 (Определением Верховного Суда РФ от 11.03.2016 N 18-ПЭК16 по делу N А27-18141/2014 отказано в передаче надзорной жалобы на данное Определение для рассмотрения Президиумом Верховного Суда РФ), Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 07.04.2016 N Ф06-7131/2016 по делу N А57-15349/2014, Постановлении Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2016 N 16АП-265/2016 по делу N А63-7937/2015.

Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики N 1 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016) указал: из содержания п. 1 ст. 130 ГК РФ и п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Постановление Пленума N 25) следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Некоторые суды относят к отличительным особенностям недвижимости также факт государственной регистрации права на имущество. В частности, такой позиции придерживаются ФАС Московского округа в Постановлении от 30.06.2011 N КГ-А40/6419-11-П по делу N А40-42237/10-41-345, ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 31.10.2007 N Ф08-7197/07 по делу N А32-28715/2006-31/620.

Однако имеется и противоположная позиция, согласно которой только лишь факт государственной регистрации права на имущество не является основанием для признания его недвижимым. ВАС РФ в Определении от 25.08.2011 N ВАС-6087/11 по делу N А11-14125/2009 указал, что факт регистрации права собственности на спорный объект не определяет статус объекта как недвижимого имущества, так как для этого необходимо наличие определенных признаков, указанных в ст. 130 ГК РФ, в том числе неразрывная связь с земельным участком.

Кроме того, как указывает Пленум Верховного Суда РФ в п. 38 Постановления от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.
Таким образом, для признания объекта недвижимостью необходима совокупность ряда признаков.

Объекты, не отвечающие вышеназванным критериям, не относятся к недвижимости и признаются движимым имуществом (в том числе деньги и ценные бумаги согласно п. 2 ст. 130 ГК РФ). Следует также учитывать, что в спорных ситуациях, не урегулированных законом, вопрос принадлежности объекта имущества к недвижимости может быть решен в судебном порядке.

Юридическая сторона

В юридическом смысле недвижимость представляет собой определенную совокупность частных и публичных прав на нее, которые устанавливаются государством, учитывая отечественные особенности, а также всевозможные международные нормы. Первичная и вторичная недвижимость могут предусматривать неделимые или частичные частные права, а также разделенные на основе физического вертикального и горизонтального разграничения на поверхность земельных участков подземные ресурсы, строения и воздушное пространство.

Точно так же, как и в преимущественном большинстве современных цивилизованных стран мира, в России законодательство гарантируется каждому частному лицу право на покупку, продажу, сдачу в аренду или же передачу имущества, а также право на владение и пользование им прочим гражданам и предприятиям, то есть возможность абсолютно свободного распоряжения своей собственностью. Но при этом стоит отметить, что в некоторых случаях собственность на недвижимость (квартиры или частные дома имеются в виду) становится в противоречие с интересами общественности, вследствие чего на нее перестает распространяться юрисдикция частного права.

Действующее законодательством предусматривает возможность изъятия у собственника подобных объектов посредством выкупа для каких-либо муниципальных или государственных нужд, при этом выкупаться таким образом может земельный участок со всеми расположенными на нем сооружениями и зданиями. Также существует целый ряд других форм государственного регулирования владения и пользования недвижимым имуществом:

• система зонирования;
• строительные ограничения;
• требования по охране окружающей среды;
• передача в хозяйственное ведение;
• налогообложение имущества и различных сделок с ним;
• право на бесхозные объекты недвижимости и другие.

Мобильная недвижимость

Это как раз тот случай, когда можно говорить об исключении из правил при управлении свойствами недвижимости как таковой. Мобильные объекты, которые относятся к недвижимому имуществу, представлены так называемыми домами на колесах. Как полноценный объект недвижимости такие конструкции не так давно получили массовое распространение в США. Менее популярны такие виды недвижимости в России, но их также используют для обустройства поселков, расположенных на удаленных строительных площадках. К преимуществам мобильных домов относят невысокую стоимость, нетребовательность в выборе места сооружения, а также универсальность в эксплуатации. Среди недостатков отмечается невысокий уровень комфорта, средние характеристики долговечности и ненадежность. Это объясняется тем, что большинство такого рода конструкций все же не рассчитываются на постоянное проживание.

Также есть и юридические тонкости, которые далеко не в каждом случае позволяют рассматривать подобные конструкции как полноценную недвижимость. Понятие и виды таких объектов могут различаться в зависимости от способа технического устройства. Так, оформление документов на право собственности сегодня допускается для мобильных конструкций, которые базируются на фундаменте в границах участка, принадлежащего хозяину объекта. В некоторых случаях допускается и регистрация в «доме на колесах». Конечно, устройство фундамента для такого сооружения заставляет забыть о свойствах мобильности, хотя при желании пользователь может с минимальными потерями переместить дом на другое место. В эту же категорию отчасти подпадают морские суда, которые также относятся к объектам государственной недвижимости, хотя по факту имеют возможность перемещения.

Специализация

Классификация нового стандарта Российского общества оценщиков проще. Она различает два вида недвижимости – специализированную и неспециализированную.

К первому типу недвижимости относятся объекты, функции которых в силу их конструктивных особенностей очень ограничены – например, церковь, школа, насосная станция или котельная. Такие постройки крайне редко выставляются на продажу, так как использовать их можно только по изначальному предназначению.

Ко второй группе относятся все остальные объекты, которые можно использовать с самыми разными целями. Они пользуются постоянным спросом на открытом рынке.

Приватизация квартиры

Виды собственности, подлежащие приватизации:

• Личная собственность. Владельцем является один человек.
• Долевая. Популярна при приватизации коммунальных квартир. Обязательны точные размеры долей каждого собственника.
• Общая долевая. Для всех жильцов квартиры предусмотрены равные доли.
• Общая совместная. Применительно к супружеским парам и их несовершеннолетним детям.

Приватизация — один из самых популярных способов приобретения жилья. По закону гражданин один раз имеет право участвовать в приватизации жилья.

Виды собственности на квартиру и условия, при которых приватизация невозможна:

• Жилье является служебным, то есть государственная собственность.
• Помещение общежития.
• Жилье находится в военном городке закрытого типа.
• Квартира находится в сельской местности и принадлежит фонду учреждений соцзащиты населения.
• Жилая площадь признана аварийной.

Если ребенок вырос в приватизированной квартире с оформленной на него частью, в дальнейшем при достижении им совершеннолетнего возраста он имеет право приватизировать другое жилье совершенно бесплатно, но один раз.

Человек, который воспользовался правом на приватизацию жилья, но потом отказался и вернул жилье государству, не имеет больше прав на бесплатную приватизацию.

Плюсы и минусы приватизации

Плюсы в приватизации следующие:

Квартиру можно:

• Сдавать в аренду.
• Завещать.
• Сдавать под залог.
• Продавать.
• Дарить.
• Так же прописать можно любого человека.
• Забрать приватизированную квартиру возможно только в судебном порядке, а деньги при этом возвращают хозяину.

Минусы приватизации заключаются в следующем:

• Оплачивается ежегодный налог на жилье. Он составляет 0.1-0.2% от стоимости квартиры. Налог определяет БТИ. В будущем планируется исходить от рыночной стоимости квартиры, это значительно увеличит сумму налога.
• Коммунальные платежи за приватизированную квартиру выше, чем за государственную.

Жилая недвижимость

Для начала следует определить, какие объекты могут называться жильем. Как правило, под этим понятием подразумевается строение с удобствами, обеспечивающими проживание человека. Обычно виды жилой недвижимости различаются по технико-эксплуатационным характеристикам. В совокупности свойства помещений квартир и домов позволяют их выделять в категории элитной, типовой, бизнес-недвижимости и т. д. Соответственно, и стоимость различается в зависимости от принадлежности имущества к одной из обозначенных групп. Также предусматривается разделение жилья на городское и загородное. В первом случае обычно речь идет о квартирах в отдельных домах и комплексах, а во втором – о коттеджах. Бывают и пограничные объекты. Например, в городах сооружаются таунхаусы, предназначенные для проживания нескольких семей. Хотя подобные объекты сохраняют черты городских квартир, владельцы могут иметь индивидуальный вход и собственный участок возле дома.

Отдельно стоит рассмотреть кондоминиум – это тип жилья, который может входить в разные категории. Для понимания особенностей данного имущества стоит разделить виды объектов недвижимости на индивидуальные и общие. Кондоминиум отличается возможностью содержания в своем составе нескольких домов или части одного здания, помещения в котором будут использоваться разными владельцами. Также этот вид недвижимости может предусматривать наличие в составе земельных участков. То есть, в этом случае один объект может содержать разные по классу единицы недвижимого имущества, которые при этом объединяются в общую инфраструктуру.

Отличия недвижимого имущества от движимого

Поскольку гражданское законодательство не содержит всех отличительных признаков недвижимости, отличающих ее от движимого имущества, то для их определения, помимо законодательства, следует обращаться также к судебной практике.
Из смысла п. 1 ст. 130 ГК РФ и п. 7 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) следует, что объект недвижимости должен отвечать следующим критериям: прочность (неразрывность) его связи с землей; невозможность его перемещения; несоразмерность ущерба его назначению (т.е. к таким объектам относятся земля, здания, сооружения, леса, многолетние насаждения и др. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно). Отсутствие какого-либо из указанных критериев исключает возможность признания объекта недвижимой вещью (Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 18.08.2015 №33-5982/2015).
Конструкцию объекта и наличие подведенных к нему коммуникаций суды также относят к основным критериям, позволяющим определить, является ли имущество объектом недвижимости.

Одними из основных параметров конструкции суды называют фундамент и стены (п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»).
Однако наличия одного только фундамента недостаточно для признания строения объектом капитального строительства, поскольку, как указал ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 18.03.2008 №Ф08-1203/08 по делу N А32-12463/2006-9/324, возведение монолитного фундамента не может рассматриваться как доказательство строительства капитального сооружения, поскольку такой фундамент может быть использован и при возведении временных сооружений.

ФАС Уральского округа в Постановлении от 15.01.2008 №Ф09-4441/07-С6 по делу №А60-865/2007 определил, что техническими критериями отнесения имущества к недвижимому являются монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте, подведение к нему стационарных коммуникаций, принадлежность строения к капитальным, характер работ по привязке фундамента к местности. Аналогичная позиция отражена в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2016 №15АП-22098/2015 по делу №А32-9449/2015 (Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.03.2016 №Ф08-1387/2016 данное Постановление оставлено без изменения), Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 14.09.2016 N Ф05-13276/2016 по делу №А40-61875/15, Постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2015 №12АП-13517/2014 по делу №А57-7858/2013.

Признаки недвижимости

Главными признаками того, что постройка относится к  объектам недвижимости, являются:

• крепкое закрепление основания объекта с землей;
• поверхностное расположение относительно земли;
• сооружение длительной эксплуатации;
• наличие материальных характеристик;
• невозможность физического перемещения одной из частей имущества без потери ее ликвидности.

К свойствам, отличающим недвижимость от остальных объектов, относятся:

• долговременное пользование владельцами (от нескольких десятков лет);
• используется в качестве места для развития бизнеса;
• по согласованию с собственников может становиться объектом аренды или продажи.

С точки зрения закона, для более удобной регистрации в государственном реестре и дальнейшего учета, недвижимым имуществом становятся воздушные, космические, речные и морские объекты.

Классифицируют недвижимые элементы по ряду признаков:

• по отношению к природе (водоемы, недра, земельные участки);
• жилые помещения (дома, коттеджи, новостройки, многоквартирные помещения);
• нежилые помещения (социально-культурные значимые места, коммерческие структуры);
• иные категории, не вошедшие в вышеизложенные (газо-, водопроводы, линии электрических передач).

По той же схеме можно говорить о том, что недвижимостью считаются конструкции, недавно введенные в эксплуатацию или отремонтированные. Поэтому для более комплексной инвентаризации выделяют простые и сложные строительные сооружения.  К простым относятся индивидуальные недвижимые вещи, а более сложными считаются предприятия, шахты, цеха.

Если классифицировать недвижимое имущество по форме собственности, то различают частную и публично-правовую собственность, а если смотреть на характер использования, то разграничивают:

• необходимые элементы в жилье;
• социально значимые объекты;
• имущество, используемое в предпринимательских структурах;
• сельскохозяйственные единицы;
• объекты культурного наследия, имеющие историческую ценность;
• иные государственные постройки.

Многокомнатные квартиры – возможность жить нормально или роскошь?

Если судить по меркам европейских стран, 3-4-комнатную квартиру можно назвать минимальным по размерам жильем для нормальной жизни. Однако в России наличие трех, четырех и большего количества комнат в квартире, является скорее признаком хорошего достатка. Хотя в рейтинге недорогого жилья трехкомнатные квартиры тоже подросли, но дефицитным товаром на рынке отнюдь не стали. Подобная ситуация характерна и для четырехкомнатного жилья: предложение на рынке таких квартир значительно превышает спрос, несмотря на то, что большая часть семей старается улучшить жилищные условия при любом удобном случае.

Вышеописанная ситуация характерна для сектора недорогой недвижимости эконом-класса. Однако в сегменте дорогих квартир дела обстоят несколько иначе. Здесь к числу наиболее востребованных относятся трехкомнатные квартиры, поскольку для большей части покупателей они обладают наилучшим сочетанием количества жилой площади, числа комнат и стоимости жилья. Нужно отметить, что в последнее время четырехкомнатные квартиры фактически не закладываются в проектах эконом-класса. Поэтому такое предложение, как многокомнатная квартира от застройщика, постепенно перемещается в сектор жилья бизнес класса. Примечателен и тот факт, что в последние годы в бизнес классе существует устойчивая тенденция к снижению общей площади возводимого жилья.

Возвращаясь к сегменту эконом-класса, отметим, что наиболее ликвидными на вторичном рынке являются 3-4-комнатные малогабаритки-хрущевки, имеющие из-за небольшой площади относительно доступную стоимость. Продаются они достаточно быстро, но подобных предложений на рынке жилья, увы, не так много.

Разобраться в сегодняшних реалиях рынка недвижимости не так просто, поскольку классификация квартир различными агентствами недвижимости может сильно отличаться. Тем не менее, существуют и общие для всех параметры классификации жилья, которые стоит рассмотреть немного подробнее.