Как сделать оценку квартиры для ипотеки

Методы рыночной оценки

Основной метод рыночной оценки — это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать рыночную стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод оценки рыночной стоимости по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Вообще говоря, рыночная стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчет стоимости земли. Следующим методом рыночной оценки, который применим именно для России,- является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход.

Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной и точной рыночной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.

Рыночная оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к рыночной оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Стоимость услуг по профессиональной рыночной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.

Специалисты нашей оценочной компании имеют богатый практический опыт и апробированные методики рыночной оценки недвижимого и движимого имущества, расчета рыночной стоимости имущества, что позволяет эффективно решать задачи, связанные с рыночной оценкой любых видов активов, вне зависимости от их количества и местонахождения.

Если Вам нужно получить рыночную оценку стоимости любого имущества — обратитесь к нам, используя контактную информацию. Звоните, мы поможем! 

Рыночная оценка недвижимости для наследства

Несмотря на то, что смерть человека является основанием для того, чтобы инициировать процедуру наследования, необходимо помнить о том, что к ней нужно подготовиться.

Если обращаться к законодательству нашей страны, то наследование недвижимого имущества не может быть осуществлено без определения его стоимости.

При этом, стоимость должен определять не наследник, а профессиональный оценщик.

Кроме того, наличие экспертного документа о рыночной стоимости квартиры по факту проведения процедуры оценки необходимо для того, чтобы обратиться к нотариусу.

Если наследников несколько, а имущество только одно, и каждый хочет поделить данную недвижимость поровну, необходимо точно знать, какова ее стоимость на рынке путём проведения процедуры оценки.

Рыночная оценка недвижимости для наследства может понадобиться в том случае, если между наследниками начинается судебный процесс и дележка наследуемого имущества.

Для проведения данной процедуры, оценщику необходимо наличие следующих документов:

• документы о праве собственности, по факту которых наследодатель распоряжается недвижимостью;
• справка из БТИ;
• а также документы, которые подтверждают наличие каких-либо обременений на недвижимости, если таковые имеются.

Прежде, чем приступать к рыночной оценке квартиры удалённо, оценщик так же должен посетить недвижимость, чтобы воочию убедиться в том, что он придёт к правильному решению.

Оценка рыночной стоимости

Рыночная стоимость недвижимости и ее расчет  является самым распространенным видом рыночной оценки. Оценка рыночной стоимости включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. Зачастую, рыночная стоимость объекта недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения этой процедуры, ее цена может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится рыночная оценка недвижимости.

Рыночная оценка может быть проведена в отношении таких объектов, как:

• земельные участки
• объекты жилой недвижимости (квартиры, коттеджи, дома)
• объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые и складские площади)
• объекты промышленной недвижимости (здания, сооружения, промышленные комплексы)
• инженерные коммуникации (мосты, путепроводы, газо- и нефтепроводы, теплосети)
• объекты незавершенного строительства

Оценка рыночной стоимости помогает максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Рыночная оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной рыночной оценки не стоит рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

Часто задаваемые вопросы

• В чем разница между оценкой встроенного помещения и ОСЗ
  Оформление квартиры в собственность в 2020 году: стоимость, порядок

  Подход к оценке для встроенного помещения и отдельно стоящего здания существенно различается, так как они находятся в разных категориях. Принципиальное различие заключается в Анализе наиболее эффективного использования.При этом если встроенное помещение используется неэффективно, то рассматривается вариант изменения его функционального предназначения. Если помещение позиционируется как торговое и собственник устанавливает на него высокую арендную ставку, при этом заполняемость помещения ниже среднерыночного —> операционный доход от его использования ниже, чем в среднем по рынку —> стоимость ниже, чем при наиболее эффективном использовании.Если отдельно стоящее здание используется неэффективно, то рассматривается возможность строительства на земельном участке улучшения, соответствующему всем предъявляемым к объекту, расположенным на данном участке, в данном месте, требованиям. И наибольшую ценность в таком случае представляет земельный участок.Сравнивать указанные категории в рамках проведения работ по оценке не является корректным.

• Может ли предприятие сделать оценку объекта недвижимости при его продаже?

• Нам кажется, что арендодатель завышает арендную ставку. Что
  можно сделать?

  Арендодатель всегда желает получить максимально возможный доход от сдачи недвижимости в аренду. При этом, исходя из практического опыта, арендная ставка может быть неадекватной и не совсем корректно отражать текущую рыночную конъюнктуру.

  В связи с тем, что каждый частный собственник вправе устанавливать арендную ставку исходя из личных взглядов, привлечение оценочной компании арендатором носит больше ознакомительный характер – понять текущую рыночную арендную ставку. Собственник вправе прислушаться, либо оставить свое мнение неизменным.

• Можно ли прислать собственные фотографии объекта для оценки?

  Если объект является секретным и наши эксперты не смогут получить доступ к нему, то фотографии, сделанные заказчиком, подойдут. Если же речь идет о доступном объекте, то это возможно лишь в некоторых случаях, но стоит понимать, что качество работы оценщика будет лучше, если они будут сделаны нашим специалистом. В любом случае, все зависит от целей проведения оценки. К примеру, если экспертиза нужна для банка, то выезд нашего специалист будет необходим.

• На какую величину кредита можно рассчитывать при залоге недвижимости?

  При залоге недвижимости оценочная компания определяет ее рыночную стоимостью, т.е. наиболее вероятную цену, по которой недвижимость может быть продана на свободном рынке. Как правило, при определении величины выдаваемого кредита Банк оперирует понятием ликвидационная стоимость, которая составляет до 70% от рыночной стоимости. Поэтому необходимо учитывать этот момент при формировании залоговой массы.

• Насколько быстро можно получить Отчет об оценке объекта коммерческой недвижимости?

  В таблице «Стоимость работ» приведены типовые сроки оказания услуг по оценке объектов коммерческой недвижимости. Срок оказания услуг начинается с даты предоставления оценщику запрашиваемого пакета документов.

  Как правило, подписание договора, передача необходимого пакета документов и фотофиксация объекта проводятся в один день.

  Срок оказания услуг увеличивается в случае оценки уникальных объектов.

  Всю подробную информацию Вы можете получить у менеджеров компании «Капитал-Оценка» удобным для Вас способом.

Основные подходы оценки недвижимости

Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками:

• сравнительный подход;
• затратный подход;
• доходный подход.

В рамках каждого из 3-х подходов существуют свои специфические методики.

Доходный подход

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

По утверждению современного экономиста Вишневецкого А. В., этот подход называют также «маржинальным» (от англ. термина «margin», часто используемого в России как аналог понятия «прибыль»). Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры «Due Diligence» (дью-ди́лидженс).

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путём расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания — установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать её, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путём соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путём её корректировки на риски.

2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учётом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы — прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путём анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Затратный подход

Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта.
Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.

Сравнительный подход

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (см. Федеральный стандарт оценки № 1)

Расчетная цена недвижимости

Расчеты, предусматривающие оценку цены помещения, зависят от особенностей этого самого помещения, а также от цели оценки и прочих условий и особенностей.

В расчетной цене постройки учитывается:

• возможность получения дохода от последующей продажи здания потребителю;
• прирост получаемого дохода при передаче здания инвестору;
• сумма внесения страховых платежей;
• стоимость нового похожего объекта с применением современного оборудования и материалов;
• сумма на восстановление постройки;
• получение дохода при условии кредитования;
• сумма от вынужденной продажи постройки для ее ликвидации;
• инвентаризационная цена для налогообложения;
• сумма расходов на утилизацию здания;
• сумма вносимых субъектами вкладов в постройку.

Перечень подлежащих разделу ценностей при разводе

Делится в случае развода лишь имущество, нажитое в браке. К этой категории относят следующие виды собственности:

• все виды материальной помощи, государственной поддержки и иных выплат нецелевого назначения;
• приобретенное за материнский капитал имущество;
• финансовые вложения (акции, дивиденды и т.д.);
• все виды доходов супругов (трудовые, коммерческие и т.д.);
• совместные крупные приобретения (независимо от того, кто оформил сделку купли-продажи).

На основе российского законодательства существует срок давности для раздела имущества разведенных супругов — 3 года. Исключением из этого правила является собственность и ценности, полученные на безвозмездной основе.

К совместно нажитым имущественным ценностям относятся машины, предметы бытовой техники, недвижимые объекты, деньги и их эквиваленты. Делится и прибыль, полученная обоими или одним супругом в результате занятия бизнесом. Семейный кодекс приравнивает к общему имуществу те объекты собственности, которые принадлежали любому супругу до брака, но при совместной жизни эксплуатационные характеристики улучшились, а ценность этого имущества значительно повысилась.

Цели проведения

Понятие «оценка построек» подразумевает определение цены объекта, а также определение прав (собственность, аренда и т. д.) в отношении имущества, на которое надлежит установить цену.

Основанием и целью для оценки стоимости помещения служат такие сложившиеся обстоятельства, как:

• покупка или продажа;
• необходимость страхования недвижимого имущества;
• внесение постройки в уставный фонд;
• переход недвижимого имущества наследнику после смерти наследодателя;
• получение банковского займа, предусматривающего залог недвижимого имущества;
• выполнение решений судовых инстанций.

Справка. Основания для оценки имущества, принадлежащего к разряду недвижимого, могут быть различными, но все они имеют правовую базу, которая основывается на законодательных актах РФ.

Как становятся оценщиком

Любой квалифицированный оценщик – специалист, который должен обладать широким кругом знаний в различных областях, чтобы составить грамотное и компетентное заключение. Итак, рассмотрим подробнее, как стать экспертом по оценке автомобилей.

Для начала поясним, что среди автооценщиков есть специалисты различных профилей. Во-первых, эксперты, которые определяют только стоимость автомобиля в соответствии с рыночными ценами, составляют заключения для сделок купли-продажи, лизинга, аренды ТС. К их услугам обращаются также в случае споров об имуществе, нажитом супругами в браке, для определения точного размера денежной компенсации, причитающейся мужу или жене при разделе. Чтобы стать таким оценщиком, нужно иметь диплом о высшем образовании, желательно экономическом.

Вторая категория экспертов по оценке автомобилей – специалисты, которые занимаются определением размера ущерба, нанесённого транспортному средству при аварии, и стоимости автомобиля после такого происшествия.

Повышенные требования к навыкам эксперта по оценке авто после ДТП вполне оправданы: специалист в таких экспертизах обязан обладать широким кругом технических знаний, чтобы составить точное профессиональное заключение.к содержанию

Где обучают на оценщика

Пройти обучение на эксперта-оценщика авто можно в специализированных московских вузах. Освоить эту профессию с нуля можно, в частности, в московском Институте профессионального образования, который был создан в 1996 году на базе Академии менеджмента и рынка и Финансовой академии при Правительстве РФ. Помимо этого, в институте есть и курсы дополнительного послевузовского образования, а значит, специальности оценщика здесь учат и на базе высшего образования. Аналогичные учебные программы предлагает абитуриентам Международная академия оценки и консалтинга, также расположенная в Москве.

Московский автомобильно-дорожный институт, Российская экономическая академия имени Плеханова и другие крупнейшие вузы предлагают обучение на автоэксперта в качестве программы дополнительного профобразования на основе уже полученных специальностей, как правило, экономических или технических. В учебных программах многих экономических факультетов есть курс «Оценка собственности», который станет хорошей базой для освоения спецкурсов по автомобильной оценке.

После обучения молодые специалисты проходят стажировку, набираясь опыта под внимательным руководством профессионального оценщика, и по истечении этой практики сдают экзамен, успешное прохождение которого подтверждает их компетентность.к содержанию

Особенности при выяснении стоимости помещения

Процедура оценки недвижимости учитывает некоторые особенности при выяснении цены объекта и полностью зависит от различных обстоятельств, которые являются определяющими при проведении такой деятельности. Оценка имущества, относящегося к категории недвижимого, должна учитывать:

1. тип строения;
2. предназначение объекта;
3. состояние недвижимого имущества;
4. месторасположение постройки;
5. размеры строения;
6. доступность транспортного сообщения с объектом.

Учет всех этих факторов позволяет определить одну из трех категорий применяемой к объекту оценки, которая предполагает:

• рыночную оценку недвижимости;
• затратную оценку на объект;
• доходную оценку объекта недвижимости.

Каждая категория предусматривает определенную цель, относительно которой будет проводиться оценка недвижимости, а также несколько видов определения стоимости объекта: потребительская, страховая, инвестиционная, залоговая, утилизационная и другие.

Важно! Завершение процедуры оценки объекта предполагает предоставление оценочной организацией полного пакета документации заказчику с описанием всех причин повлиявших на окончательный результат определения стоимости.

Счета актива: проверка и анализ

Активы надо проверять для того, чтобы подтвердить:

• Стоимость активов, основываясь на профессиональных нормативно-правовых актах.
• Себестоимость. Главной опорой при этом так же становятся нормативно-правовые акты, которые регулируют отношение затрат к себестоимости продукции.
• Сам факт того, что актив существует с той же оценкой, которая подтверждена в бухгалтерском учёте. Материальные запасы должны быть пригодны к применению, а основные средства не разукомплектованы.
• Факт того, что все материалы и средства действительно находятся в собственности у фирмы, а не принадлежат третьим лицам.
• Что осуществлено оприходование всех имеющихся материалов.
• Что присутствует описание и классификация активов в одной из форм использующегося учёта. И что каждое такое описание соответствует действующим правилам и нормативам.

Каждый актив надо оценивать в зависимости от его текущей ликвидности.

Ликвидность основных статей в любом балансе – это лёгкость продажи, либо превращения предметов в денежные средства, чтобы предприятие смогло выполнить имеющиеся обязательства.

Собственной ликвидностью обладает каждая часть в балансе.

Это значит, что каждый объект обладает способностью обращения за определённый срок в денежную форму, которая присуща только ему.

Формула расчёта для каждого предприятия имеет свои показатели.

Желательно составить список, в котором объекты идут в порядке убывания ликвидности.

1. Первое место отдают счетам дебиторов, если по ним не допущено просрочек. Для их погашения достаточно просто вернуть долг в самое короткое время. Либо реализовать имущество, чтобы получить прибыль от него.
2. Второе место занято обычно материальными запасами.
3. Последнее место занимают основные средства.

Необходимо учесть следующие нюансы, когда проверяется каждая из статей баланса:

• Не наложено ли на объекты каких обременений? Не находятся ли они под арестом?
• Не способствует ли моральный и физический износ сильному уменьшению стоимости?
• Насколько контролируется материальный и денежный поток? Можно ли максимально быстро изъять его из фактического оборота?

Проверяющим рекомендуется выражать своё непосредственное мнение по каждому из видов проверяемых активов.