Как оценить стоимость дома для продажи самостоятельно + стоимость профессиональной оценки

Структура и содержание

Оформление предварительного договора мало чем отличается от обычного — этот документ имеет похожую структуру, и к нему предъявляются такие же требования. Типовая структура выглядит следующим образом:

Реквизиты сторон

Необходимо указать такие данные продавца и покупателя:

• ФИО;
• адрес регистрации и фактического места проживания;
• серия и номер паспорта;
• дата рождения.

Если одной из сторон (или обеими) является юридическое лицо, то должно быть указано его полное наименование, а также ФИО и документальные основания доверенного лица, которое действует от имени предприятия или организации. Чаще всего в виде такого основания является должным образом оформленная доверенность на право совершения подобных сделок.

Предмет

В этом пункте заключается основное отличие предварительного договора от обычного. В последнем случае предметом являются конкретные участок и дом, подлежащие продаже. Поэтому в данном пункте обязательно описываются их подробные характеристики.

Что касается предварительного соглашения, то в нем предметом выступает намерение сторон заключить в будущем сделку купли-продажи. Но характеристики объектов, которые будут подлежать передаче при этом, также требуется приводить. В частности, для земельного участка необходимо указать:

• кадастровый номер;
• месторасположение и адрес;
• площадь;
• вид разрешенного использования.

Для дома требуется такая информация:

• адрес;
• площадь;
• этажность.

Кроме этого, продавец должен указать, на каких правах он владеет недвижимостью и какими документами это подтверждается. Если таких документов нет, то это также обязательно отмечается.

Цена

Это наиболее важное условие, ради закрепления которого в большинстве случаев и оформляется документ. Цена может быть установлена в виде фиксированной суммы или с возможностью изменения в зависимости от различных условий (например, от уровня инфляции или стоимости рубля на валютном рынке)

Срок исполнения основной сделки

При определении срока допускается несколько вариантов, как это можно сделать, например, в виде:

• конкретной даты;
• временного диапазона;
• факта наступления определенного события.

В случае отсутствия информации относительно сроков он считается заключенным на один год. По истечении этого периода документ теряет силу.

Права и обязанности сторон

Главной обязанностью сторон является заключение основного договора в установленный срок.

В качестве дополнительных прав и обязанностей продавец и покупатель могут установить и дополнительные положения.

Ответственность

В частности, необходимо предусмотреть определенные меры за нарушение сроков заключения договора или отказ от этого. Это может быть как фиксированный штраф, так и пеня за каждый день просрочки.

Заключительные положения

Здесь может быть указано, что документ составляется с нотариальным заверением (или без него) и вступает в силу с момента подписания (или с другой даты).

Бланк предварительного договора купли-продажи земельного участка можно скачать здесь. 

Данная структура не является обязательной, поскольку утвержденной формы договора в законодательстве не предусмотрено. По желанию и при необходимости стороны могут вносить в него любую другую информацию, которая необходима для того, чтобы продать и купить дом с участком, и структура не противоречит действующему законодательству. Соглашение составляется в двух экземплярах.

Нужно ли делать оценку в сделках купли-продажи жилья?

Необходимость проведения оценки недвижимости может быть вызвана самыми разными жизненными ситуациями. Оценка вашего загородного дома или квартиры может потребоваться в случае оформления залога, предоставления информации в страховую компанию при оформлении полиса, а также решения продать или обменять свою собственность.

В случае покупки недвижимости ее оценка тоже нужна, если речь идет об ипотечном кредите (без независимой оценки банк просто не подпишет бумаги). Заключение оценщика входит в обязательный пакет документов не только для оформления кредитного договора, но и при покупке имущества юридическим лицом или инвестфондами.

Оценка имущества – это шаг между прошлым и будущим. Вчера вы владели предприятием, квартирой, автомобилем или землей и не задумывались о том, что кого-то третьего будет интересовать стоимость вашего имущества, а сегодня появилась необходимость в его оценке. Ваше жилье оформлено на юрлицо? Тогда без оценки никуда. Оформление кредита? Расширение? Перепрофилирование? Продажа бизнеса? Причины могут быть разные, но все они приводят к ответственной ступени оценки недвижимого имущества.

Когда заходит вопрос про большие деньги (а загородные дома стоят недешево), такие цифры инвестиций требуют точного подсчета. Каждый человек хочет быть уверен в том, во что и куда он вкладывает деньги, и ему нужны гарантии – поэтому оценка является важным этапом сделок в сегменте элитного жилья. Оценщик берет на себя ответственность за капитал обеих сторон, заключающих сделку.

В зависимости от того, для каких целей вам необходимо оценить загородную недвижимость, вы можете провести эту оценку самостоятельно, с помощью профессионального риэлтора или, обратившись в специализированные агентства, которые предоставляют подробный отчет по результатам проделанной работы.

На параметры оценки недвижимости непосредственно влияет и сам вид объекта недвижимости. Так критерии оценки загородного дома, таунхауса, квартиры и офисного помещения будут разными. Рассмотрим какие бывают виды оценки.

Зачем может понадобиться оценка?

Установление стоимости квартиры может понадобиться в случае судебных разбирательств. Наиболее часто встречающиеся случаи, следующие:

1. При установлении стоимости иска, если истец истребует объект недвижимости у ответчика.
2. При назначении размера пошлины имущественного иска, если предметом спора стала квартира.
3. При разделе имущества супругами после развода.
4. При наследственных спорах за квартиру.
5. В случае ареста залогового имущества и истребования его кредитным учреждением.
6. При обращении взыскания на имущество должника, для расчёта по алиментным обязательствам по запросу Службы судебных приставов.
7. При аресте и изъятии имущества по приговору суда.
8. При изъятии имущества для государственных и муниципальных нужд, для установления размера компенсации.
9. При оспаривании кадастровой стоимости, для снижения имущественного налога.

Справка. Госпошлина за имущественный иск рассчитывается исходя из цены оспариваемого имущества, на основании пп.1 п.1 статьи 333.19 НК РФ.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

• Как продать квартиру по кадастровой стоимости и можно ли назначить цену ниже или выше?
• Готовимся к сделке: как оценить стоимость доли в квартире для продажи
• Заверение договора купли-продажи квартиры у нотариуса – цена, порядок процедуры, сроки
• Простым языком о том, сколько стоит оформление купли-продажи квартиры и из чего складываются расходы
• Как быстро и выгодно реализовать жильё и когда лучше продавать квартиру? Советы специалистов

Наши услуги

Специалисты Смарт Вэй помогут получить отчеты и заключения оценщиков, экспертов. Также мы обеспечим подготовку технической, проектной и эксплуатационной документации на недвижимость, если это нужно для рассмотрения спора. Вы можете задать нашим консультантам любые вопросы, связанные с проведением экспертных исследований, получить разъяснения и рекомендации по дальнейшим действиям. О ценах и условиях сотрудничества вы можете узнать по телефонам, указанным на сайте, либо через форму обратной связи.

№ п/п	Услуга, документ	Стоимость
1	Экспертиза для суда	от 15 000 руб. (зависит от цели и предмета исследований, перечня вопросов эксперту)
2	Независимая оценка объекта недвижимости	от 8 0000 руб.
3	Заключение кадастрового инженера для суда	от 13 000 руб.
4	Сопровождение судебных споров в сфере строительства, кадастра.,недвижимости	от 25 000 руб.
5	Заключение для узаконивания самостроя	от 10 000 руб.

Watch this video on YouTube

Виды экспертиз и исследований

Полный список экспертиз, которые могут проводиться по инициативе сторон или суда, включает десятки разных исследований. Ниже расскажем о наиболее распространенных видах экспертиз, которые назначаются при рассмотрении гражданских споров.

На инфографике отображены основные моменты, связанные с проведением судебных экспертиз.

Судебная экспертиза недвижимости

Судебная экспертиза имущества сопровождается изучением документов, визуальными осмотрами, инструментальным обследованием. Экспертные исследования могут проводиться:

• для определения процента завершенности строительства;
• для подтверждения, что подрядчик выполнит требования проектной документации, разрешений на строительство, регламентов, СП и ГОСТ;
• для проверки качества конструкций, строительных и отделочных материалов;
• для подтверждения безопасности и надежности самовольно построенного объекта;
• для выявления скрытых повреждений, которые невозможно проверить в ходе визуальных осмотров;
• для определения причин повреждения или разрушения объекта, отдельных конструкций.

Под каждый вид исследований применяются специальные методики, стандарты, оборудование. Выбор сделает эксперт, когда получит определение суда с поставленными вопросами, проведет предварительный анализ предмета исследований. В итоговом заключении будет указано обоснование такого выбора.

Оценка имущества для суда

Экспертиза определения рыночной стоимости может осуществлять до подачи иска, либо непосредственно в судебном процессе. Цель оценки может заключаться в следующем:

• определить рыночную стоимость для последующего раздела между собственниками, расчета цены иска и госпошлины;
• определить денежную компенсацию, которую получит один из собственников при передаче объекта другому владельцу (это необходимо, когда объект невозможно разделить в натуре);
• оценить размер ущерба, причиненного заливом, пожаром, некачественным ремонтом, другими действиями.

Рыночная оценка недвижимости для суда может потребоваться и при оспаривании кадастровой стоимости. По итогам рассмотрения таких споров стоимость недвижимости по кадастру будет приравнена к рыночной цене.

На фото пример квалификационного аттестата, который должен быть у каждого эксперта.

Другие виды экспертиз

Судебная экспертиза оценки имущества является далеко не единственным видом исследований, которое может потребоваться для рассмотрения спора. Экспертные мероприятия могут назначаться по узкоспециализированным направлениям:

• проверка подлинности документов, подписей и печатей;
• правильность расчета категорий и оценки пожарных рисков;
• соблюдение требований для опасных промышленных объектов;
• соответствие характеристик объекта правилам землепользования и застройки, ГПЗУ;
• иные виды экспертиз и оценок.

Судебный эксперт или оценщик не может сам дополнять или расширять вопросы, по сравнению с определением суда. Однако он может отразить в заключении, что по некоторым вопросам требуются дополнительные исследования, либо материалов дела недостаточно для дачи точных и объективных выводов.

При необходимости, качество строительных материалов и конструкций может проверяться экспертами в лабораторных условиях.

Из чего складывается стоимость?

Цена на жилое помещение складывается из нескольких факторов. Условно их можно разделить на три большие группы:

• место нахождения продаваемой квартиры;
• здание, в котором находится квартира;
• непосредственно жилое помещение.

В действительности, «внешний фактор» играет даже большую роль в определении цены, чем «внутренний». К первой группе по степени убывания относятся следующие условия ценообразования:

1. Район, в котором расположено жилье. Очевидно, чем ближе к центру населенного пункта будет находиться квартира, тем более высокой будет ее цена. Разница между двумя идентичными квартирами, находящимися в разных районах (одна – в центре, а вторая – в спальном районе) будет отличаться в 2 раза.
2. Инфраструктура, расположенная вблизи продаваемой квартиры. Расположение поблизости магазинов, школ, остановок, медицинских учреждений также влияет на ценообразование. Наиболее привлекательным для потенциальных покупателей будет вариант с «шаговой» доступностью до места работы или учебы.
3. Прилегающая к жилому помещению территория. Наличие парковок тоже играет роль в повышении цены. Такая, казалось бы, мелочь, как опрятность прилегающей территории (например, отсутствие ям на дворовой дороге, отсутствие мусора и т.д.) тоже может играть фактором, повышающим цену.

После того, как будут оценены внешние критерии, можно приступить к оценке второй группы факторов.

1. Здание, в котором находится квартира. Материал, из которого построено здание, влияет на образование цены на 10-15 процентов. Квартира, находящаяся в кирпичном здании, будет стоить дороже, чем в панельном. Еще больше цена поднимется за здание из монолита.
2. Состояние подъезда. Подъезд, в котором регулярно делают ремонт и в котором все соседи поддерживают чистоту, является еще одним фактором для повышения цены. Соответственно, облупленная краска, надписи на стене и регулярно присутствующая неопрятность ее снизят.
3. Уровень внешнего шума. Если за стенами находятся шумные соседи, проходит шахта лифта, то цена за квартиру будет снижаться.

После того, как эти факторы будут учтены, необходимо перейти в оценке последней группы факторов: непосредственно к самой квартире.

1. Наличие ремонта и балкона. Данный фактор оценивается субъективно в зависимости от дохода продавца. Для одних евроремонт – повод повысить цену, а для других дорогой ремонт с дизайнерскими решениями – обычная среднестатистическая квартира. Квартира с пожелтевшим потолком, облупленными стенами, конечно, высоко оцениваться не будет. Наличие балкона повышает цену. При этом также учитывается его состояние.
2. Метраж и планировка. Логично, чем больше метров, тем квартира будет дороже. Но планировка квартиры также играет свою роль, как и возможность ее изменить. В некоторых квартирах, особенно построенных давно, произвести столь глобальные изменения будет сложно не только в плане сбора необходимых документов и разрешений, но и в том, что изменения могут оказать влияние на весь дом.
3. Вид из окна. Казалось бы, тоже мелочь, которая все же влияет на цену. Выход на дорогу с трамвайными путями оценится в меньшей степени, чем выход на парк или любой другой пейзаж, приятный человеческому глазу.
4. Расположение квартиры. Учитывается этажность. Данный фактор также рассматривается в совокупности с материалом, из которого построено само здание. Угловая квартира в панельном доме будет стоить ниже за счет низкой теплоизоляции, и если стены продаваемого помещения не были утеплены самостоятельно продавцом, то покупателю придется дополнительно потратиться.

Как оценить стоимость своего жилого дома

Рост спроса на коттеджи и частные дома в Москве привел к тому, что спрос на такую недвижимость превысил предложение. По этой причине возник необоснованный рост цен, не соответствующий действительной потребительской стоимости таких объектов. В такой ситуации проведение независимой оценки позволяет определить объективную стоимость жилого дома.

Получить информацию об объективной стоимости своего частного дома в СВАО можно обратившись к специалистам Экспертно-правовой компании «Астрея».

Обратите внимание! Обязательным условием для проведения оценки, предметом которой является частный дом, является выезд оценщика к месту расположения дома и его осмотр.  . Для оценки частного дома потребуются такие документы:

Для оценки частного дома потребуются такие документы:

• Паспорт клиента, оформившего заявку на проведение независимой оценки.
• Правоустанавливающие документы на частный дом и земельный участок.
• Техпаспорт, содержащий экспликацию жилого дома.
• Сведения об инженерных сетях.
• Документы на подсобные строения.
• План границ участка земли, на котором расположен дом.

Приведенный список документов является примерным. Уточнить окончательный перечень требующихся документов можно на предварительной консультации у наших специалистов. 

Результатом проведенного оценщиком анализа является составление отчета, имеющего статус официального документа. Он может использоваться:

• В качестве доказательственной базы в судебных спорах.
• Для определения величины налога на имущество при взаимодействии с налоговой инспекцией.
• Для определения размера компенсационных выплат в случае возникновения судебных споров.
• Для определения величины кредита при оформлении ипотеки.

Специалисты Экспертно-правовой компании «Астрея» имеют большой практический опыт в оценке частных домостроений и предоставляют услуги по оценки квалифицировано и в минимальные сроки. Имеем большой опыт в оценке стоимости оборудования в Москве! Мы находимся на ул. Бибиревская. Ближайшие к нам станции метро, от которых удобно добраться в офис — Бибирево, Алтуфьево, Отрадное.

Что такое оценка квартиры и когда она необходима?

Оценка квартиры — это определение её рыночной стоимости. Процедура нужна для соблюдения юридической чистоты некоторых сделок купли-продажи или других манипуляций с недвижимостью.

Определять стоимость квартиры может только оценщик, у которого есть на это специальное разрешение.

Давайте разберемся, с какой целью оценивают квартиры:

• чтобы определить доход от продажи и размер налоговых сборов, которые должен был оплатить продавец;
• чтобы рассчитать, в какую сумму обойдется госпошлина или пенсионный взнос;
• чтобы определить размер компенсации при страховании (кроме того, это обязательное условие для заключения страхового договора);
• чтобы определить размер взноса в уставной капитал и рассчитать долю учредителя;
• чтобы разрешить имущественные споры при получении наследства или разделении прав собственности при разводе;
• чтобы определить стоимость залога для кредита или ипотеки.

Оценочные услуги оказывают специалисты финучреждений с аккредитацией, физлица, оценочные компании. Оценка имеет официальный статус и может использоваться в суде или выступать аргументом в прениях с налоговой.

Оценка нужна также после серьёзного залива квартиры — в случае, если ваша жилплощадь застрахована, и вы намереваетесь обратиться в страховую компанию. Процедура поможет объективно оценить ущерб и получить страховую компенсацию в полном объёме.

Особенность такого мероприятия в том, что попутно оценивается полная стоимость восстановительных и ремонтных работ, необходимых для приведения помещения в порядок.

О процедурах оценки, экспертизы и их различиях мы подготовили материалы «Независимая оценка» и «Независимая экспертиза».

Стоимость, сроки и нюансы процедуры

Проведение экспертизы по оценке квартиры является платной услугой. Стоимость устанавливается в зависимости от:

• статуса, опыта и квалификации оценщика;
• места расположения и востребованности компании;
• населённого пункта, в котором проводится оценка квартиры;
• объёма работ.

Стандартная цена за услугу составляет 3-5 тысяч рублей. Иногда она достигает порядка 10 тысяч, превышать эту сумму может в исключительных случаях, если объект имеет высокую стоимость и является уникальным, что не позволяет использовать сравнительный метод.

Внимание. Не следует экономить на услугах оценщика, иначе можно получить стоимость квартиры, указанную наобум, на основании поверхностного сравнения с другими объектами, без учёта поправок.. В среднем, если речь идёт о стандартном объекте, к которому клиент имеет свободный доступ, процедура занимает 1-2 дня

В других случаях сроки оговариваются индивидуально, в зависимости от объёма работ

В среднем, если речь идёт о стандартном объекте, к которому клиент имеет свободный доступ, процедура занимает 1-2 дня. В других случаях сроки оговариваются индивидуально, в зависимости от объёма работ.

Способы расчета стоимости квартиры, используемые профессионалами

Следует отметить, что экспертная оценка стоимости объектов недвижимости происходит посредством трех способов расчета:

1) Затратный. Он основывается на том, что цена апартаментов определяется исходя из размеров затрат, которые владелец понес при ремонте объекта недвижимости (транспортировка стройматериалов, их стоимость, заработная плата подрядчикам, налоги и прочее). Плюс к этому оценщик должен учесть уровень инфляции, амортизацию

Принимая во внимание данные факторы, он корректирует расчет

2) Доходный. Данный способ специально предназначен для объектов коммерческой недвижимости. Смысл его предельно прост. Цена помещения определяется исходя из размера потенциальной выгоды, которую получит новый собственник в будущем. Однако способ подходит исключительно для магазинов и торговых центров.

3) Сравнительный. Этот метод считается у экспертов самым распространенным. В таком случае оценка стоимости объектов недвижимости определяется посредством сравнения с другими аналогичными предложениями о продаже квартир. Поскольку его использование не предполагает специальных познаний, данный метод обойдется вам не так уж и дорого.

Заключая договор с конкретной компанией, занимающейся оценкой недвижимости на профессиональной основе, не будет лишним поинтересоваться, посредством какого метода они определяют стоимость апартаментов. Если вам не понравится тот или иной способ оценки, вы всегда сможете выбрать другого эксперта.

Следует отметить, что кадастровая оценка недвижимости производится БТИ, и теперь именно от этого показателя будет зависеть размер налога на дома и квартиры.

Как проходит процедура оценки дома с земельным участком?

Процесс оценки недвижимого имущества включает в себя несколько этапов. В первую очередь, собственник объекта недвижимости оговаривает все условия сотрудничества с экспертом, в частности, устанавливаются сроки выполнения заказа и стоимость услуги. В случае соглашения между владельцем и экспертом заключается договор об оказании услуг, который должен содержать в себе вид оценки, цели и задачи ее проведения, а также сроки выполнения. После заключения договора собственник передает пакет документов на недвижимое имущество независимому эксперту, с которым договаривается о дате приезда на объект для оценки. В ходе оценки недвижимого имущества независимый оценщик делает фотографии, идентифицирующие объект, производит проверку дома на предмет отсутствия незаконных планировок. Оценка дома и земельного участка производится экспертом комплексно на основе определенных методик:

• Аналоговый метод. Представляет собой анализ на сравнение цен сделок в течение текущего года, по результатам которого определяется стоимость настоящей сделки. Как правило, такой метод используется для оценки домов, расположенных в границах крупных населенных пунктов. Учитывается наличие подведенных инженерно-коммуникационных сетей, подъездных путей и другие факторы.
• Затратный метод. Основная отличительная особенность данного метода – оценка всех затрат, произведенных в результате проведения работ по строительству или реконструкции объекта. Затратный метод преимущественно применим для оценки новых загородных домов, возведенных на территории коттеджных поселков.
• Доходный метод. Чаще всего применяется для оценки квартир и объектов коммерческой недвижимости, рыночную стоимость которых можно спрогнозировать максимально точно, оценив прибыльность инвестирования, в том числе с банковских депозитов.

При оценке дома и земельного участка учитываются такие детали, как:

• месторасположения объекта (в частности, населенный пункт, наличие инфраструктуры, транспортная доступность, удаленность от торгово-промышленных объектов);
• состояние дома (год постройки, этажность, материалы и состояние стен и перекрытий, технические особенности строения, наличие и состояние коммуникационных сетей, тип планировки, наличие видимых дефектов);
• наличие обременения на дом и землю.

В результате проведения оценочной процедуры, объекту присваивается оценка общего состояния, как:

• отличное
• хорошее
• удовлетворительное
• неудовлетворительное
• непригодное

Срок действия оценочной экспертизы для объектов, приобретаемых в ипотеку, составляет 6 месяцев. В случае, если в ипотеку приобретается дом с земельным участком, необходимо также провести анализ рыночной стоимости земельного надела, для чего экспертом также используется комплексный метод оценки. Стоит отметить, что специалисты применяют два вида оценки земельного участка:

• для определения реальной рыночной стоимости земли при операциях, связанных с получением дохода, в частности при оформлении договора купли-продажи;
• для определения суммы земельного налога, а также госпошлины, которая уплачивается при переходе имущественных прав вследствие наследования или дарения.

Какие нужны документы?

В определённых случаях, если квартира принадлежит истцу, эксперт может осмотреть её и принять решение по определению её стоимости, исходя из фактического состояния объекта.

Установленная цена будет актуальной на день проведения оценки. Если спор возник раньше, то стоимость жилья должна соответствовать нормам ретро-оценки, с поправкой на стоимость, которая могла соответствовать времени возникновения спора.

В этом случае специалисту потребуются бумаги:

• правоустанавливающий и правоудостоверяющий документ;
• кадастровый паспорт;
• технический паспорт из БТИ;
• справка о кадастровой стоимости жилья в нужный период.

Эксперт самостоятельно собирает сведения для сравнительного анализа, в том числе – для ретро-оценки. Он использует объявления о продаже квартир за обозначенный период. Иногда прибегает к расчету стоимости за счёт поправок путём индексации.

Иногда истец не имеет доступа в квартиру ответчика, в том числе – если помещение арестовано. В этом случае для проведения процедуры ценообразования, независимый эксперт может осмотреть здание снаружи, а затем затребовать от истца или ответчика пакет документации на квартиру. Если документацией истец не располагает, он может запросить:

• выписку из Единого государственного реестра недвижимости;
• технический паспорт из БТИ.

На этом основании рассчитать стоимость жилого помещения можно, используя мониторинг рынка недвижимости и установленные на нём цены на жильё.

Требования к заемщику и объекту ипотеки

Обобщив предложения банков на российском рынке, можно отметить следующие общие требования к заемщикам при оформлении кредита на покупку частного дома с землей:

• ограничение по возрасту: от 21 до 60 лет (в некоторых банках от 22-23 лет);
• стаж на текущем месте не меньше 6 месяцев;
• гражданство РФ;
• регистрация в городе присутствия банка;
• возможность официально подтвердить получение дохода.

Далеко не каждый дом банк согласится взять в залог по договору ипотечного кредитования.

Предварительно специалисты тщательным образом проверяют строительные и юридические риски по выбранному объекту недвижимости. Банки обращают на следующие параметры:

• материалы, из которых построен дом, которые прямым образом влияют на его срок эксплуатации (качество фундамента, несущих стен и опор);
• физическое состояние строения (отсутствие в необходимости проведения капитального ремонта);
• наличие центральных коммуникаций или возможности подключения к ним с минимальными затратами;
• земельный участок, на котором построен дом, должен иметь статус поселения и предназначаться для строительства индивидуальных жилых объектов;
• местоположение объекта и наличие подъездных путей к нему.