Что делать дольщику, если застройщик банкротится: как защитить свои права

Что делать собственнику при банкротстве застройщика?

Во время осуществления банкротства застройщика каждый
участник долевого строительства получает оповещение об этом в течение пяти
суток. В документе изложен текст, где описаны права дольщика и его преимущества
в защите собственных вложений. Их он может подать в соответствии со сроками,
предусмотренными законодательством.

Варианты позиции дольщика

О том, что делать обманутым дольщикам, если им грозит потеря
собственности и финансов, установлено законом. Это должно быть взыскание,
нацеленное на признание права собственности на квартиру, или же денежное
требование. Документация с таким содержимым помещается арбитражным управляющим
в реестр требований, объединяется с другими бумагами.

Юрист по банкротству часто дает совет параллельно с основным
запросом выдвигать требование соблюдение таких прав, как переуступка и
моральный вред. Адвокаты считают, что это еще один способ получить чуть больше
денег в качестве возврата средств после неудачного вложения.

ЖСК (жилищно-строительный кооператив)

Но в случае наличия недостроенного помещения, дольщики также
могут организовать создание ЖСК (при банкротстве застройщика). Это касается как
жилых, так и нежилых конструкций. Жилищно-строительный кооператив, созданный с
целью достройки дома, будет поставлен перед вопросом возмещения запросов
участников этим методом уже через 2-6 месяцев после официального создания.

Если вы хотите действовать таким путем, стоит учесть, что
велика вероятность необходимости вложения дополнительных средств. Ведь очередь
под номером один и два остается, созданы они были раньше, следует считаться и с
их правами, желаниями. Будет иметь место и паевые взносы, как способ завершить
строительство. То есть, передача жилых помещений в распоряжение ЖСК тоже
вариант решения, но он требует усилий и учета особенностей такого положения
дел.

Как защититься от возможных негативных последствий банкротства застройщика

Подписание договора ДДУ сопряжено с риском, разумно обезопасить
свои вложения от непредвиденных ситуаций. Для этого можно просто регулярно
проверять, нет ли угрозы для компании стать банкротом или сразу застраховаться.

Проверка

Действия дольщика не должны ограничиваться подписанием ДДУ,
важно быть в курсе событий, происходящих на строительной площадке и в делах.
Все участники дела могут проверять на сайте арбитража. Это поможет раньше
получить информацию о статусе компании

Как проверить застройщика:

1. В
   графе «участник» ввести название застройщика, можно еще вписать
   идентификационный код налогоплательщика.
2. Появится
   список дел, и если среди них имеется банкротный иск.
3. Но
   не каждый такой документ дает стопроцентный признак банкротства.

Если сумма долгов превышает 300 тыс., а выплата, согласно
решению суда, просрочена более чем на три месяца, то можно считать ответ
положительным. Но во многих других случаях это может подать в суд пара истцов и
обычно без веских оснований. Тогда переживать не стоит.

Оформление страхования

Страховка позволяет получить выплату финансов, если
произошла непредвиденная ситуация, застала врасплох. Иногда просто очередь не
доходит до погашения требований, поскольку деньги закончились. Это разумный
вариант, так как защищены не все участники обычно, а лишь первые в очереди.

Но важно при этом помнить, что фирма-страхователь должна
быть надежной. Иначе не успеет застройщик обанкротиться, как страховщики
потеряли лицензию

Клиент остается в такой ситуации дважды в проигрыше.

Переход права собственности

• уставного капитала строительного кооператива должно быть достаточно для продолжения строительных работ;
• в жилищно-строительный кооператив должно войти подавляющее большинство дольщиков;
• недостроенный объект, включая землю под ним, должен стопроцентно принадлежать обанкротившемуся застройщику.

Нельзя сказать, что ЖСК создаются очень часто, но некоторые недостроенные дома действительно, «дотянуты» силами кооперативов. Это неплохой путь, но, скорее, только в том случае, если дом уже практически достроен, но еще не сдан.

Если ДДУ заключался по всем новым правилам, и в ситуации банкротства оказался вполне известный и законопослушный застройщик, которого сложно заподозрить в мошенничестве, можно особо не дергаться, заявить о себе и посмотреть, какая именно компания станет достраивать дом. Далее стоит добиться встречи с новым застройщиком, задать ему необходимые уточняющие вопросы и уточнить график сдачи дома. После этого уже все дела придется вести с ним, забыв об обанкротившейся компании.

Итак, банкротство строительной компании, равно как и обвинения девелопера в мошенничестве, являются самым большим кошмаром для дольщика. На самом деле, все уже отрегулировано законодательно, и если не поддаваться панике, а спокойно и последовательно предпринимать решительные шаги, потерь можно избежать. Главная панацея от будущих бед заключается в самом договоре – это обязательно должен быть ДДУ, по всем правилам внесенный в реестр.

Если заключался какой-то другой договор, необходимо незамедлительно обращаться в судебные органы, хотя, нужно заметить, альтернативные документы не обеспечивают покупателю строящегося жилья такой защиты, как ДДУ.

Почему застройщик становиться банкротом

По стереотипному мнению, банкротство застройщика считается в 100% случаев ситуацией, когда после вывода своих активов он ликвидируется намеренно. Такие мошеннические действия конечно имеют место, но далеко не в большинстве случаев, как считают дольщики.

На самом деле, 80% застройщиков попадают под процедуру банкротства по следующим причинам:

• Выплаты валютных кредитов. Резкий скачок курса может в несколько раз увеличить задолженность по кредиту. Такая ситуация является не редкостью и уже привела к банкротству многих застройщиков.
• Цены на строительные материалы значительно выросли. Увеличение издержек, регулярные просрочки расчетов с контрагентами могут привести к аресту активов, принудительному взысканию, как следствие, жалобам дольщиков, выплате неустойки, нехватке средств и итоговому банкротству.
• Неграмотное ведение хозяйственной деятельности. Внесенные гражданами-участниками средства в долевое строительство могут быть нецелесообразно растрачены, использованы в личных целях застройщика, либо на другие нужды. В этом случае, может не хватить средств для завершения постройки объекта, а застройщик обанкротится.
• Взносы на квартиру увеличились, но способность покупать квартиры у граждан снизилась. Если стоимость жилья оказывается больше, чем россияне способны заплатить, при этом застройщик уже вложился в долевое строительство, это может привести к отказу дольщиков продолжать инвестирование строительства и банкротству.

При наступлении банкротства, дольщики смогут получить правовую защиту согласно 7 главе ФЗ-127. В течение 5 дней после объявления застройщика банкротом, строительная компания обязана направить дольщикам уведомления, о начатой процедуре банкротства, после чего, каждый гражданин-участник может предъявить свои требования в страховую компанию для возмещения убытков.

Нормативная база по теме

Долгое время он выступал в качестве универсальной инструкции, однако несколько лет назад его дополнили специальным параграфом 7 главы IX, посвященным нюансам процедуры банкротства фирм, осуществляющих постройку МКД. Читать данный раздел следует в совокупности с основополагающими правилами ФЗ-127, в дополнение с правилами арбитражного процесса, установленными АПК РФ.

Данный ФЗ (Закон) о банкротстве застройщика предусматривает ряд специфических процедур, по которым осуществляется банкротство. В отношении строительных организаций применяются две из них:

• конкурсное производство – распределение активов фирмы;
• внешнее управление – отстранение руководства и разработка решений по выходу из кризиса.

В новой редакции ФЗ процедуры наблюдения и финансового оздоровления в ходе банкротства застройщиков недопустимы.

Важно! Чаще всего застройщики банкротятся через конкурсное производство. Ключевой фигурой в любом банкротном деле является арбитражный (конкурсный или внешний) управляющий

Это человек, имеющий специальное образование, состоящий в СРО и аккредитованный при Фонде защиты прав дольщиков. Для аккредитации ему необходимо подтвердить особые знания и навыки, что гарантирует правильный подход при распределении имущества. Он обладает всей информацией о состоянии дел застройщика, проводит собрания кредиторов и ведет арбитражное дело в суде от имени банкрота. Каждому дольщику необходимо иметь в виду контакты управляющего по своему делу

Ключевой фигурой в любом банкротном деле является арбитражный (конкурсный или внешний) управляющий. Это человек, имеющий специальное образование, состоящий в СРО и аккредитованный при Фонде защиты прав дольщиков. Для аккредитации ему необходимо подтвердить особые знания и навыки, что гарантирует правильный подход при распределении имущества. Он обладает всей информацией о состоянии дел застройщика, проводит собрания кредиторов и ведет арбитражное дело в суде от имени банкрота. Каждому дольщику необходимо иметь в виду контакты управляющего по своему делу.

Конкурсное производство

Данная формулировка обозначает, что застройщик банкрот, к нему нельзя применить никакие иные меры, кроме как поделить имущество и погасить имеющиеся долги. Данная процедура назначается определением арбитражного суда по результату рассмотрения заявления заинтересованного лица о банкротстве.

В ходе процедуры банкротства определяется круг кредиторов, перед которыми у застройщика имеются обязательства, размер их претензий и очередность погашения. Затем имущество застройщика перераспределяется между кредиторами в соответствии с установленным реестром.

К кредиторам застройщика как раз и относятся граждане-участники строительства, которые вправе требовать возврата вложенных денег либо (в некоторых случаях) передачи квартиры. Конкурсное производство при банкротстве в соответствии с законом длится 1 год, однако оно может быть неоднократно продлено. Кроме этого необходимо учитывать и время на рассмотрение заявления о признании банкротом.

Как проверить застройщика на банкротство

Важно! Дольщик должен проявить инициативу и самостоятельно узнать, не начат ли процесс банкротства его застройщика. Это поможет избежать потери денежных средств и квартиры

После того, как председательствующий судья объявляет, что застройщик обанкротился, арбитражный управляющий обязуется известить кредиторов (дольщиков) об открытии банкротного дела. Управляющий рассылает уведомления всем дольщикам, сведения о которых передаст ему руководитель фирмы-застройщика.

Общее уведомление делается через размещение сообщения о банкротстве в газете «Коммерсантъ». На сайте данного издания можно просмотреть все сообщения о банкротстве, которые были опубликованы.

Для этого в поле поиска нужно написать ИНН или ОГРН застройщика, далее нажать кнопку «Найти». Если сведения были опубликованы, то сообщение отобразится на экране. Есть возможность распечатать его в версии PDF.

Еще один способ, как проверить застройщика на банкротство — через Мой.Арбитр – картотеку арбитражных дел. Для этого в поле «Участник дела» следует ввести ИНН, ОГРН или название застройщика, нажать «Найти» и из списка выбрать дело со значком «Б» — «банкротство».

Для получения указанных сведений регистрация на порталах не требуется, пошлина не взимается.

Процедура банкротства застройщика: как проходит

Банкротство застройщика — процесс, происходящий в рамках судебного заседания. Суд арбитражной категории в ходе оного берется установить порядок, согласно которому будет производиться впоследствии возврат средств кредиторам, коими могут выступать следующие лица:

• государства;
• банки;
• дольщики, внесшие свои средства ради получения в дальнейшем квартиры.

Как мы уже сказали, возврат денег будет производиться за счет средств, которые сохранились на момент становления банкротом у компании-должника.

Рассмотрение дела будет производиться непосредственно по месту нахождения компании-банкрота (согласно ее юридическому адресу).

В данных статьях говорится, что имеются некоторые особенности, сопровождающие процедуру ликвидации юридического лица, являющегося при этом застройщиком. Для учреждений данного профиля деятельности имеется особенный порядок.

Так, становление банкротом для них будет состоять из 5 основных процедур, 3 из которых могут быть в силу каких-либо причин опущены. В результате, остается только две следующих:

• процедура наблюдения, длительность которой составляет до 7 месяцев с момента ее инициации;
• конкурсное производство, которое, в свою очередь, может продолжаться от 6 месяцев до нескольких лет.

Реально оценить состояние компании-застройщика можно будет лишь непосредственно изнутри нее самой. Для этого и назначается арбитражный управляющий

Фактически, процесс наблюдения еще не гарантирует компании становление банкротом. На этом этапе судебная инстанция отправляет в компанию своего представителя, которого назначает временным управляющим оной.

В задачи данного представителя входит проведение анализа деятельности застройщика с точки зрения финансово-хозяйственной части. Так, управляющий оценит стоимость каждого актива и пассива компании, а затем суммирует капитал, оставшийся по сей день у учреждения.

Следующим же этапом наступает непосредственно конкурсное производство. Именно с этого момента застройщик официально становится банкротом, а компания переходит под полное управление назначенного арбитражным судом специалиста.

Почему банкротятся застройщики

Если банкротство при долевом строительстве основано на достоверных фактах, инициировать процесс банкротства могут следующие участники процесса:

• компания-застройщик;
• кредиторы;
• налоговая служба.

Если преднамеренное банкротство строительных предприятий инициировано лично застройщиками, значит должник желает избежать исполнения своих обязательств, предварительно выводя свои активы.

Реальное банкротство возможно по разным, независящим от него причинам:

• стремительный рост цен на материалы и услуги;
• снижение спроса и одновременный рост тарифов и обязательных взносов;
• возникновение дополнительных непредусмотренных ранее затрат;
• рост курса валют (при оформлении застройщиком кредита в иностранной валюте).

Эти причины могут привести застройщика к вынужденной приостановке строительства, которая приводит к дополнительным расходам. В результате компания попадает в долговую зависимость, сроки строительства срываются, а кредиторы активизируются.

Процесс разорения застройщика является сложным для всех участников строительства, поэтому каждый из них должен максимально знать свои права и возможности.

Как возбуждается процедура банкротства застройщика

Возбуждение процедуры банкротства застройщика возможно на основании заявления должника, кредитора, работников должника, уполномоченного органа (п. 1 ст. 7 Закона о банкротстве).

Кроме того, заявление о банкротстве застройщика может быть подано Фондом или органом госвласти, указанным в ст. 4 Закона “О статусе столицы РФ” (п. 2.6 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Заявление о признании застройщика банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника (п. 1 ст. 33 Закона о банкротстве).

Заявление о признании банкротом

Содержание заявление зависит от того, кто его подает.

Должник указывает сведения, предусмотренные п. 2 ст. 37 Закона о банкротстве (например, сумма задолженности по обязательным платежам, сумма требований кредиторов по денежным обязательствам).

Кредиторы – сведения, предусмотренные п. 2 ст. 39 Закона о банкротстве (например, обязательство, из которого возникло требование, размер требований кредитора).

А уполномоченный орган – сведения, предусмотренные п. 3 ст. 41 Закона о банкротстве (например, размер требований уполномоченного органа).

В заявлении о банкротстве застройщика следует указать кандидатуру арбитражного управляющего. Им может быть только лицо, аккредитованное Фондом защиты прав граждан – участников долевого строительства. Также в заявлении укажите наименование и адрес саморегулируемой организации, членом которой является арбитражный управляющий (п. п. 2.1, 2.4 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Помимо этих сведений в заявлении укажите, что должник является застройщиком. При этом кредиторы (уполномоченный орган) указывают на это обстоятельство, если им оно известно (п. 3 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Документы, прикладываемые к заявлению

К заявлению следует приложить предусмотренные документы. Если в суд обращается:

• должник – документы, предусмотренные ст. 38 Закона о банкротстве (например, подтверждающие наличие задолженности и основание ее возникновения);
• кредитор – ст. 40 Закона о банкротстве (например, подтверждающие обязательства должника перед кредитором, а также наличие и размер задолженности по указанным обязательствам);
• уполномоченный орган – п. 6 ст. 41 Закона о банкротстве (например, неисполненные или частично не исполненные решения налогового органа о взыскании задолженности за счет денежных средств и (или) имущества должника).

К заявлению о признании застройщика банкротом также может быть приложено:

• ходатайство о передаче дела на рассмотрение в арбитражный суд по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства (нахождения) большинства участников строительства (п. 4 ст. 201.1 Закона о банкротстве);
• заявление об обеспечении требований. При этом в нем можно просить суд применить как общие меры, так и специальные меры для застройщиков, а именно (п. 1 ст. 201.3 Закона о банкротстве):

– запретить арендодателю земельного участка под застройку заключать договоры аренды на него с другими лицами, помимо застройщика, и установить запрет на государственную регистрацию таких договоров аренды;

– запретить арендодателю распоряжаться земельным участком под застройку иным образом;

– запретить арендодателю расторгать договор аренды земельного участка под объектом строительства.

Какие решения принимает суд по результатам рассмотрения заявления

Арбитражный суд по результатам рассмотрения заявления, при отсутствии оснований для отказа или оставления без движения, принимает определение о принятии заявления, в котором указывает (ст. 42 Закона о банкротстве):

• о применении при банкротстве должника § 7 гл. IX Закона о банкротстве, если сведения о том, что должник является застройщиком, подтвердятся (п. 3 ст. 201.1 Закона о банкротстве);
• о передаче дела в другой арбитражный суд, если это будет способствовать более эффективной защите прав участников строительства (п. 4 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

После чего рассматривает обоснованность заявленных требований или передает дело в другой суд, если было заявлено соответствующее ходатайство (п. 4 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Обратите внимание: конкурсный управляющий обеспечивает возможность ознакомиться со всеми документами застройщика не позднее семи рабочих дней, следующих за днем принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства или определения о применении § 7 гл. IX Закона о банкротстве (п

2.3-1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Что такое банкротство застройщика

Банкротство юридического лица обозначает официальное признание арбитражным судом факта невозможности исполнения компанией своих обязательств. Порядок погашения требований кредиторов в делах о банкротстве устанавливается в арбитражном суде. Суд располагается по адресу официальной регистрации компании.

Порядок банкротства застройщиков, как и иных юридических лиц, регулируется положениями 127-ФЗ. Банкротству застройщиков посвящен параграф 7 Главы 9 ФЗ-127. Данные положения появились в ФЗ-127 в 2011 году через принятие 210-ФЗ. Эти поправки часто называют законом о банкротстве застройщика при долевом строительстве, хотя по факту отдельный нормативно-правовой акт по данному вопросу не принимался.

Для того чтобы положения 7 параграфа начали применяться при банкротстве, арбитражный суд должен признать, что рассматривается дело о банкротстве застройщика, а не рядового юрлица. Если такое решение судом принято не было, то заинтересованные лица подают ходатайство в суд о признании должника застройщиком. Ходатайство могут подать участники дела о банкротстве: в данном случае это могут быть дольщики, чьи требования были включены в реестр.

Обычно дольщики непосредственно заинтересованы в признании должника банкротом-застройщиком, так как применение 7 параграфа главы 9 ФЗ-127 предоставляет им целый ряд привилегий. В частности, будет сформирована специальная часть реестра требований кредиторов – реестр требований о передаче жилых помещений.

Требования дольщиков в таком случае будут погашаться в составе третьей очереди, а других кредиторов – позже. Также дольщики вправе признать замаскированные под договоры купли-продажи соглашения договорами купли-продажи.

Для положений о банкротстве застройщика характерен особый состав участников. Это застройщик и участник долевого строительства. Данные термины имеют в 127-ФЗ несколько отличное значение от закона «О долевом строительстве …» от 2004 года №214-ФЗ.

Перед тем как определиться с порядком действий при банкротстве застройщика в процессе долевого строительства, необходимо разобраться с разницей в терминологии. По 127-ФЗ под застройщиком понимается юрлицо независимо от его формы собственности,  а также ИП (по 214-ФЗ это должно быть хозяйственное общество или НКО). Такая компания занимается привлечением денежных средств или иного имущества участников строительства. По 214-ФЗ такая компания должна обладать не менее, чем трехлетним опытом застройки в МКД.

В 127-ФЗ при отнесении компании к застройщикам не имеет значения, каковы ее права на застраиваемый земельный участок. Тогда как по 214-ФЗ обязательным требованием к застройщику является наличие у него права собственности на застраиваемый участок.

Для объявления застройщика банкротом к нему должны быть предъявлены денежные требования или требования о предоставлении жилых помещений.

Таким образом, по требованиям 127-ФЗ понятие застройщика трактуется более широко. Подобной расширительной трактовки придерживается и арбитражный суд.

Согласно определению ВС от 2018 года №305-ЭС18-5428 по делу №А40-180791/2016, положения ФЗ-127 позволяют признать застройщиком лицо, которое является правообладателем объекта строительства (даже если оно напрямую не занимается привлечением денежных средств), независимо от факта наличия или отсутствия у него жилых помещений для передачи в натуре. Также Верховный суд указал, что застройщиком может быть признано даже физическое лицо без статуса ИП, если оно привлекало средства под строительство МКД (то есть обратиться с требованиями можно к физлицу, с которым был подписан договор о передаче квартиры в строящемся доме).

Очередность удовлетворения требований по обязательствам застройщика

Во время действия конкурсного производства происходит удовлетворение требований в следующем порядке:

1. Возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью граждан.
2. Оплата по обязательствам в трудовых отношениях в виде выходных пособий, заработных плат и других компенсационных выплат
3. Выплачиваются средства дольщикам, участвующим в строительстве.
4. После указанных очередей, удовлетворяются остальные требования кредиторов.

Рассчитавшись по очередям, застройщик выполняет требования по недействительным сделкам, если таковые имеются. Имеющиеся залоговые требования подлежат удовлетворению за счет залогового имущества.

Если застройщик застраховал свой риск неисполнения обязательства, то страховщик истребует средства у должника по произведенным выплатам.