Управление коммерческой недвижимостью: плюсы и минусы доверительного менеджмента, обязанности руководителя объекта, документы для заключения договора и оплата

Чем занимается управляющий коммерческой недвижимостью

Конечно, в каждом контракте будут свои особенности, но универсальный список обязанностей управляющего есть. Вот что чаще всего встречается в требованиях владельцев имущества на передачу.

Анализ рынка

Обычно проводится или на старте — перед постройкой здания или сдачей его в эксплуатацию, или же в кризисной ситуации.

Управляющему нужно разобраться, насколько востребован в конкретном районе имеющийся тип аренды, найти главных конкурентов, выяснить ценовую среду — в какую цену сдаются аналогичные помещения, на каких условиях, каков спрос, сколько простаивающих площадей.

Если речь идет о кризисе, то анализ рынка поможет принять кардинальные решения — например, снижение класса офисного здания, что увеличит оборот компании и снизит расходы на содержание.

Аренда

Ключевая функция управляющего — держать здание в постоянном коммерческом плюсе

То есть поддерживать заполняемость арендаторами, и не важно, что это — офисный центр или торгово-развлекательный комплекс.. Здесь есть особенности

Подбирая арендаторов, управляющий должен не просто оценивать их платежеспособность, но и учитывать, насколько органично они впишутся в концепцию коммерческого комплекса — например, довольно странно ставить магазин для взрослых на детский этаж, а крупному продуктовому гипермаркету отводить помещение после всех развлекательных зон.

Здесь есть особенности. Подбирая арендаторов, управляющий должен не просто оценивать их платежеспособность, но и учитывать, насколько органично они впишутся в концепцию коммерческого комплекса — например, довольно странно ставить магазин для взрослых на детский этаж, а крупному продуктовому гипермаркету отводить помещение после всех развлекательных зон.

Нередко специалист по управлению проверяет финансовую состоятельность арендатора и в целом изучает его бизнес — в интересах владельца здания пускать на площади прибыльные компании, которые займут помещения надолго, а не новичков, рискующих разориться через три месяца.

В арендные отношения можно отнести и оптимизацию использования площадей. Например, это можно видеть в торгово-развлекательных центрах — изначально здание проектируется как площадка для магазинов, но в процессе в середине холла могут появиться островки с кофе, мороженым, вендинговые автоматы. Иногда на свободных территориях строятся и другие здания — например, увеличиваются складские мощности.

В обязанности управляющего входит и формирование арендных ставок, подготовка плана сдачи, согласование условий с якорными арендаторами.

Организация обслуживания

Любая коммерческая недвижимость требует постоянного внимания — коммунальное обслуживание, текущий ремонт и капитальный, наем и поддержание отношений с подрядчиками. Вот на что придется тратить время и деньги:

• Служба технической эксплуатации — управляющему нужно или разбираться самому, или найти специалистов для поддержания здания в порядке. Нужно предупреждать возможные неполадки, наладить систему постоянной диагностики оборудования, заключить договора на электроэнергию, водоснабжение и отопление здания.
• Служба клининга — в обязанности управляющей компании входит поддержание чистоты помещений общего пользования. И, в зависимости от условий договоров, клининговое обслуживание арендаторов.
• Служба безопасности и охраны — если это торговый или развлекательный центр, то придется следить за поведением посетителей, защищать имущество от вандализма и хулиганства. В офисных и многофункциональных центрах возможен пропускной режим — его организация тоже лежит на плечах управляющего.
• Служба строительного контроля — здания постоянно модернизируются, неэффективные помещения перестраиваются. Наем проектировщиков, подрядчиков и экспертов для контроля входит в обязанности управляющей организации.

Маркетинг и бизнес

Управляющий — это не просто хозяйственник и юрист. В его обязанности входит создание концепции коммерческой недвижимости, маркетинговое и рекламное обслуживание. Вот что нужно сделать:

• Сформировать общий бизнес-план для управления недвижимостью как проектом.
• Изучить рынок, выделить конкурентные преимущества, создать уникальное торговое предложение, которое будет притягивать арендаторов и посетителей.
• Планировать и вести бюджетирование коммерческой недвижимости как бизнеса.
• В торгово-развлекательных комплексах — заниматься привлечением посетителей, выстраивать потоки и дорожные карты для них.

Основные функции доверительного управления

Основная задача компании, а также конкретных специалистов – осуществлять процесс обеспечения клиента стабильной прибылью, грамотно эксплуатировать объект, который был предоставлен в распоряжение.

Отметим также ряд дополнительных функций, которые обязательно должны выполняться:

Функция 1: Планирование

В данном аспекте осуществляется предварительное планирование вопроса получения дохода, а также расчет расходов, которые связаны с четко определенным имуществом. Осуществляются действия, направленные на контроль всех финансовых потоков. Обязательно производится процесс анализа расходов по эксплуатации, рассматриваются возможности их снижения, рассчитываются мероприятия по данному вопросу. Проводится контроль поступления арендных платежей. Обязательно производятся те действия, которые смогут стать основой поддержки арендной платы на максимально значительном уровне. В дополнение ко всему производится процесс ведения отчетности, посредством которой собственник сможет проверить все данные по своему имуществу.

Функция 2: Реклама

Именно компания, которая берет на себя обязанности по доверительному управлению осуществляет ряд действий, направленных на привлечение внимания потенциальных арендаторов. Производятся различные варианты рекламы, осуществляется процесс продвижения на рынке недвижимости. Очень важным параметром такого сотрудничества является то, что опытный специалист сможет предоставить объект таким образом, что будут видны все его позитивные аспекты, все же недостатки будут сокрыты, что позволит быстро найти компанию, которая осуществит аренду.

Грамотная реклама выступает основным элементом получения максимальной прибыли, обеспечивает быстрые поиски арендаторов.

Функция 3: Обслуживание технического характера

Чтобы объект смог в течение значительного количества времени пребывать в нормальном состоянии, чтобы с него можно было получать необходимую прибыль, обязательно производятся действия, направленные на максимально грамотную эксплуатацию:

• Производится процесс постоянного контроля по эксплуатации здания арендатором;
• Осуществляются мероприятия, которые позволяют восстанавливать объект, поддерживать его в нормальном состоянии. При этом разрабатываются четкие планы, посредством которых ремонтные работы производятся в четко установленное время;
• Выполняются действия, направленные на организацию грамотной охраны помещения. При этом отметим, что данное действие не является обязательным, оно оговаривается отдельно при подписании договора. Если собственник не требует проведения охранных мероприятий, компания может их не использовать если посчитает их излишними;
• Организация уборки помещения с учетом современных требований;
• Развитие объекта с учетом его назначения, а также особенностей требования клиента. В договоре сотрудничества может быть дополнительно оговорено условие, которое определяет, что часть получаемой прибыли будет сохраняться на проведение капитального ремонта и модификации помещения.

Функция 4: Модификация помещения

Если управитель считает, что нужно произвести ряд действий, чтобы модифицировать помещение, чтобы улучшить его привлекательность в коммерческом плане, то этот вопрос дополнительно согласовывается. В определенных случаях такие действия являются необходимыми. Обязательно проводится анализ дальнейших возможностей и перспектив такого инвестирования. Если осуществлены все действия по согласованию вопросов реконструкции и перепланировки, в такой ситуации формируется обязанность управляющей компании по организации всех перечисленных мероприятий.

Функция 5: Документальная

Еще одним неоспоримым плюсом сотрудничества с доверительными компаниями считается то, что они берут на себя все нюансы по составлению документации, договоров, осуществляют все действия по разрешению споров с арендаторами. Если возникает необходимость, то осуществляются действия по защите интересов собственника в судебном порядке.

Плюсы и минусы доверительного управления коммерческой недвижимостью

Положительные моменты, предоставляемые собственнику коммерческих площадей наймом управляющего, выражаются в следующем:

• работа управляющего будет осуществляться в соответствии с положениями договора, что придаст управлению контролируемый характер;
• собственник может полностью устраниться из процесса организации бизнеса;
• управляющий обладает большим опытом и компетенциями, чем собственник;
• в назначенный договором день будет получена положенная прибыль;
• по первому требованию собственника должен представляться отчёт о работе;
• владелец объекта вправе намечать получение новых видов услуг от управляющего.

При простом посредничестве по доверенности таких полномочий у собственника нет. Также перечисленные удобства отсутствуют, если собственник недвижимости будет справляться со сдачей площадей в аренду самостоятельно.

Передача недвижимости в управление несёт и минусы:

• оплата услуг потребуется даже при отсутствии прибыли;
• при неэффективной работе придётся расторгать договор;
• если управляющий окажется недобросовестным, придётся обращаться в суд;
• от действий управляющего полностью зависит получение прибыли.

Мой личный опыт показывает, что ситуация с наймом управляющего может развернуться по-разному. Поэтому настоятельно рекомендую обращаться к проверенным вариантам найма специалистов или компаний, а перед подписанием бумаг — взвесить все указанные в договоре преимущества и предусмотреть возможные риски.

Что такое доверительное администрирование?

Доверительное управление недвижимостью – ДУН – это комплекс услуг, которые получает собственник от управляющей компании. Регулирует отношения между собственником и управляющей компанией Гражданский кодекс РФ. Его 53-я глава посвящена этому виду управления.

Иными словами, ДУН – это временная передача коммерческих активов в аренду под руководство другого лица в целях получения прибыли. Доверительное управление – это отличный способ пассивного заработка. Сдающий недвижимость в управление может получать деньги несколькими способами:

• Путём получения ежегодного или ежемесячного процента от стоимости аренды за данный период с вычетом необходимых расходов.
• Путём получения оговорённой суммы, которую будет выплачивать управляющий раз в определённый период.

Управление экономит массу времени и сил владельцу недвижимости. Но, передавая свою собственность в пользование, собственник должен быть ответственен в выборе управляющего, так как от него зависит доход предприятия.

Предлагаем вам посмотреть видео о доверительном управлении недвижимостью:

Передача коммерческой недвижимости в доверительное управление

Есть физическое лицо, которое имеет в собственности коммерческую недвижимость (маленькое офисное здание). Это физическое лицо является генеральным директором и единственным учредителем ООО. Как правильно передать свою недвижимость в управление своей же компании, чтоб осуществлять сдачу помещений в аренду? Договор доверительного управления требует обязательной регистрации. Можно ли сделать иначе, без регистрации?

В ситуации, когда руководитель или участник общества имеет в собственности некую недвижимость, которую предполагается передать в управление обществу для последующей сдачи помещений в аренду, оптимальным решением является заключение договора доверительного управления.

Действующее российское законодательство не запрещает сделки между обществом и его руководителем, лишь устанавливая в ст. 45 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» для таких сделок особый порядок как для сделок с заинтересованностью, поскольку руководитель общества является его аффилированным лицом. Однако в ситуации, когда руководитель является одновременно и единственным участником общества, необходимость в соблюдении особого порядка отпадает.

Таким образом, на практике между обществом и его руководителем как физическим лицом заключается договор доверительного управления. Особенности заключения, исполнения, прекращения такого договора, права и обязанности учредителя управления и доверительного управляющего регулируются положениями гл. 53 Гражданского кодекса РФ.

Одним из необходимых условий является соблюдение письменной формы договора, а в случае с недвижимостью — государственная регистрация передачи имущества в доверительное управление аналогично регистрации перехода права собственности. Несоблюдение данных условий влечет недействительность договора доверительного управления.

Отмечу, что государственной регистрации подлежит не сам договор, а лишь передача имущества. Если в дальнейшем в договор будут вноситься изменения или дополнения, не затрагивающие моменты, связанные с передачей недвижимости, а касающиеся, например, только порядка управления, такие изменения государственной регистрации не подлежат.

Альтернативой договору доверительного управления имуществом могут стать:

1) договор аренды, заключенный между физическим лицом (арендодателем) и ООО (арендатором) с правом последующей передачи недвижимости в субаренду;

2) агентский договор на сдачу помещений в аренду, в котором принципалом будет являться руководитель общества как физическое лицо, а агентом — само общество.

При этом в случае с договором аренды (первый вариант) если речь идет о долгосрочной аренде более года, то договор также требует государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

На практике зачастую заключают договор аренды сроком на 11 месяцев с возможностью продления на тот же срок либо каждый раз перезаключают договор заново. В случае с агентским договором условие о государственной регистрации не предусмотрено.

Также важно учесть, что заключение компанией возмездного договора со своим аффилированным лицом с большой вероятностью привлечет внимание налоговых органов. В соответствии с пп. 1 п

2 ст. 40 Налогового кодекса РФ налоговая инспекция вправе проверить правильность применения цен по сделке между взаимозависимыми лицами. Если в ходе проверки будет выяснено, что цена, установленная договором, более чем на 20% отклоняется от рыночной цены на аналогичные услуги, организации могут быть доначислены налоги и пени, исходя из рыночных цен

1 п. 2 ст. 40 Налогового кодекса РФ налоговая инспекция вправе проверить правильность применения цен по сделке между взаимозависимыми лицами. Если в ходе проверки будет выяснено, что цена, установленная договором, более чем на 20% отклоняется от рыночной цены на аналогичные услуги, организации могут быть доначислены налоги и пени, исходя из рыночных цен

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 40 Налогового кодекса РФ налоговая инспекция вправе проверить правильность применения цен по сделке между взаимозависимыми лицами. Если в ходе проверки будет выяснено, что цена, установленная договором, более чем на 20% отклоняется от рыночной цены на аналогичные услуги, организации могут быть доначислены налоги и пени, исходя из рыночных цен.

Чем занимается управляющий?

Анализ рынка

Эти компетенции позволяют доверительному управляющему оказать помощь инвестору еще на этапе подбора объекта недвижимости для последующей сдачи его в аренду. В случае уже существующего объекта — правильное его позиционирование на рынке может существенно повлиять на размер итоговой прибыли.

Иногда, незначительные на первый взгляд детали, позволяют убыточный бизнес поставить на ноги. Например, смена позиционирования офисного центра из А-класса в В, может привести к увеличению заполняемости на порядок, существенному снижению расходов на содержание и как итог увеличение прибыли владельца.

Планирование

Заранее составленный лист ожидания из потенциальных арендаторов — позволяет повысить заполняемость, четкий график ремонтных работ — снизить время простоя объекта или части площадей.

Поиск арендаторов, реклама

Подобрать эффективный пул арендаторов не простая задача.

Нужно учитывать требования к самому арендатору:

• платежеспособность;
• своевременность оплаты;
• соблюдение требований владельца объекта;
• чистота намерений и др.

Также необходимо учесть факторы, влияющие на объект в целом:

• не конфликтующий ассортимент товаров (услуг) арендаторов, а также учет синергетических эффектов для некоторых групп товаров;
• учет интересов и подбор якорных арендаторов;
• определение оптимального состава пула арендаторов (тематика, размеры арендуемых площадей и др).

Возможности управляющего, с пулом в несколько десятков крупных объектов, в части рекламы, также несравнимы с возможностями собственника. Затраты на рекламу пустующих площадей доверительный управляющий может существенно снизить за счет количества объектов в управлении, более точного таргетирования с учетом накопленного опыта, персональных предложений.

Если компания специализируется на управлении торговыми центрами, она может предлагать пустующие площади уже проверенным арендаторам — сетевым магазинам на других объектах.

Подготовка и оформление договора аренды

Помимо самой процедуры оформления, управляющая компания разрабатывает условия договора аренды, таким образом, чтобы максимизировать прибыль свою и владельца и обеспечить сохранность имущества.

Слишком жесткие условия договора – отпугнут потенциальных арендаторов, слишком мягкие — снизят прибыль.

Коммунальные услуги

Для крупного объекта недвижимости, коммунальные расходы могут составлять внушительные суммы, количество договоров может исчисляться десятками. Доверительный управляющий, опираясь на свой опыт, выбирает удобных контрагентов, а в некоторых случаях, за счет объема с учетом других объектов в управлении добиваться снижения тарифов.

Контроль за платой

К этой обязанности стоит отнести не только контроль за своевременным внесением арендной платы, но и управление ставкой, возможностью арендных каникул, когда это необходимо. Мониторинг рыночной ситуации и окружающих конкурентов.

Организация технического и бытового обслуживания

От качества обслуживания объекта недвижимости напрямую зависят ставка аренды и заполняемость помещений.

Помимо коммунальных услуг, для объектов различного назначения список необходимого дополнительного обслуживания сильно меняется, поэтому управляющие компании обычно специализируются на недвижимости одного типа.

Например:

• Для складских помещений — требуется обслуживание и ремонт подъездных путей, зачастую востребованы погрузочно-разгрузочные работы, особые требование к уборке, охране и пропускной системе.
• Для офисных зданий — техническое обслуживание систем вентиляции, пожарной сигнализации и пожаротушения, свои требования к охране здания, уборке помещений, бесперебойному электроснабжению и др.

Управляющие компании имеют собственные службы для выполнения этих работ или заключают договоры с проверенными организациями.

Страхование

Обязанность страхования объекта может быть возложена как на управляющего, так и на владельца. Но, учитывая, что сдача недвижимости в аренду всегда сопряжена с рисками ущерба объекту или его утрате, собственнику стоит самому позаботиться о решении этого вопроса.

Модификация помещения

В интересах увеличения прибыли может потребоваться модернизация помещений или инженерных систем.

Для увеличения арендной ставки бывает выгодно разбить одно крупное помещение на мелкие секции. Границы возможной модификации оговариваются в договоре доверительного управления.

Краткое описание

Управление недвижимостью включает в себя целый комплекс мер, начиная с формирования стратегии эксплуатации объекта с разработкой бюджета до контроля за техникой безопасности и охраной труда персонала. В ходе работы управляющий недвижимостью тесно контактирует с собственниками объекта, арендаторами, подрядчиками, коммунальными службами, контролирующими органами. В задачи управляющего входит также организация работы технических служб для поддержания в рабочем состоянии зданий, их своевременного ремонта и сервисного обслуживания.

Многие ошибочно предполагают, что специалисты по управлению недвижимостью – это те же риелторы. Но это абсолютно не так. Управляющий недвижимостью — это универсальный специалист: он и экономист, и юрист, и архитектор, и эколог, и оценщик, и строитель в одном лице.

Комплекс профессиональных обязанностей управляющего недвижимостью может отличаться в зависимости от категории объекта. Существует уровневая классификация по объектам недвижимости:

• федеральная недвижимость;
• недвижимость субъектов РФ;
• муниципальная недвижимость;
• недвижимость предприятий;
• отдельные объекты недвижимости.

По видам недвижимость классифицируется следующим образом:

• земельные ресурсы;
• лесной фонд;
• жилищная недвижимость;
• нежилая недвижимость.

По назначению объекты недвижимости бывают двух видов:

• операционная недвижимость, которая используется для ведения бизнеса;
• инвестиционная недвижимость, используемая только с целью получения прибыли.

Для успешной работы управляющий недвижимостью должен быть компетентным в вопросах финансово-хозяйственной и фондовой деятельности, владеть приемами инженерно-технической и экономической экспертизы объектов, а также современными методами управления недвижимостью.

Управлять недвижимостью можно разными способами, передавая её:

• в аренду;
• в доверительное управление;
• в хозяйственное ведение;
• в оперативное управление.

Главными целями управления объектами недвижимости являются получение максимального дохода от его эксплуатации и увеличение стоимости объекта.

Что делать, если управляющий не выполняет своих функций — профессиональная помощь в разрешении споров

Случается так, что управляющий отказывается выполнять заявленные функции. Дело может быть в неправильно составленном договоре или в недобросовестности компании. В таких случаях велика вероятность, что проблему придется решать в суде.

Но долгих тяжб можно избежать, если вовремя обратиться к квалифицированному в вопросах доверительного управления юристу. Задать специалисту вопрос можно онлайн прямо на сайте компании «Правовед».

Юристы отвечают на вопросы круглосуточно. Максимальное время ожидания — пятнадцать минут. 94,5% клиентов, воспользовавшихся консультацией компании «Правовед» остались довольны. По этой и другим причинам сервис признан лучшим в рунете по качеству оказания юридических услуг.

На сайте вы можете выбрать юриста нужной специализации в категории «Наши юристы». У всех специалистов сервиса длительный стаж. Средний стаж — 12 лет. С сервисом сотрудничает 16322 юриста со всей России, включая штатных работников. Юриста можно выбрать воспользовавшись фильтром города проживания.

На сайт «Правоведа» ежедневно заходит больше 100 тысяч человек. А за три года своего существования сервис ответил на 450 тысяч вопросов, причем большая часть ответов была дана бесплатно.

Создатель «Правоведа» Валерий Мешков и сам в прошлом владелец юрфирмы. Но доведя компанию до максимально возможного потолка развития, Валерий понял, что дальше нужно увеличивать не число сотрудников, а подход в целом. Решение пришло — Валерий создал первую российскую успешную онлайн-площадку юридических консультаций.

Наглядное представление о работе портала даст короткий видеоролик.