Что такое оперативное управление нежилыми зданиями и помещениями? обзор способов, нюансы заключения договора

Коммунальные услуги и содержание

В договоре с УК или ТСЖ прописывается право собственника за определенную плату размещать рекламные баннеры своей компании, вывески на фасаде дома.

Даже, если собственник не пользуется лифтом, мусоропроводом, подъездом, то он в любом случае должен производить оплату коммунальных услуг на общие нужды (текущий ремонт, содержание общих территорий, уборка помещений), включая и взносы на капитальный ремонт. Никаких льгот и изъятий из этого правила не допускается. Все тарифы устанавливаются органами МСУ, УК или ТСЖ. Про расчет и оплату за услугу отопления нежилого помещения в многоквартирном доме можно прочитать тут.

Вдобавок владелец нежилого объекта может заключить прямые договоры с организациями-поставщиками горячей и холодной воды, электричества и т.д. для осуществления своей предпринимательской и профессиональной деятельности.

Однако, в данном случае необходимо установить специальные счетчики потребления ком.услуг, чтобы плата рассчитывалась, исходя из данных показателей приборов, а не по нормативам на человека. Такой собственник согласно ст.157 ЖК РФ обязан предоставлять показатели приборов потребления воды, электроэнергии и т.д. ресурсоснабжающим учреждениям, которые обслуживают квартирантов МКД.

В заключение необходимо сказать, что нежилые объекты – достаточно сложные с правовой точки зрения помещения, так как являются недвижимым имуществом и в то же время собственностью с особым статусом.

Они не предназначены для проживания, так как их главная цель – коммерческая, профессиональная и иная деятельность. Нежилые объекты требуют значительных вложений, затрат и бюрократизма поэтому люди ищут различные пути обхода препятствий. Правовые знания в этом вопросе могут значительно облегчить жилищную ситуацию.

Ответственность за нарушения

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственники нежилых помещений обязаны не только поддерживать порядок, управляя принадлежащими им объектами, но и заботиться о благоустройстве, проведении ремонта на общей территории.

Собственники несут ответственность за осуществление следующих действий:

• Погашение счетов за коммунальные услуги.
• Установка технического оборудования.
• Проверка состояния технического оборудования, своевременное проведение косметического ремонта.
• Принятие участия в обеспечении порядка на придомовой территории.
• Внесение финансовых средств для проведения ремонтных работ на территориях, предназначенных для общего использования. Точная сумма, которую должен ежемесячно выплачивать каждый владелец, устанавливается управляющей компанией.
• Своевременное восстановление конструкций коммуникаций, устранение повреждений.

Ответственность распределяется на всех жильцов поровну. Если объект находится в общей долевой собственности, финансовые взносы рассчитываются в процентном соотношении на каждого совладельца в соответствии с размером его части.

При обнаружении нарушений правил эксплуатации помещения, договора о предоставлении различных услуг, связанных с эксплуатацией нежилого фонда, управляющая компания имеет возможность предпринять такие действия:

1. Составить специальное предписание о прекращении нарушения правил в определенный срок. Сотрудники УК могут определить период времени устранения нарушения, однако не меньше, чем 10 суток с момента вынесения предупреждения.

   Если есть возможность официально доказать, что конкретные нарушения представляют угрозу для жизни или здоровья, сохранности имущества граждан, могут принести вред окружающей среде, на устранение нарушения отводится не более 3 дней.

2. Если на предупреждение от управляющей компании реакции не последовало, оформляется повторное предписание.
3. При отсутствии реакции на уведомления УК в праве применить меры гражданско-правовой ответственности в соответствии с оформленным договором или подать заявление в суд для последующего урегулирования спора в соответствии с законодательством РФ.

Для поддержания высокого уровня обслуживания собственников нежилых помещений разработаны правила эксплуатации частной и придомовой территории.

Владельцы имеют ряд обязанностей, при несоблюдении которых возможно наступление юридической ответственности.

Права каждого собственника обеспечиваются благодаря возможности подать жалобу на определенные нарушения самостоятельно или от имени собрания владельцев нежилых помещений, спорные вопросы решаются при участии управляющей компании или в судебном порядке.

Кто такой арендатор?

Арендатором выступает лицо или организация, берущее во временное использование имущество, соответствующее предмету договоренности в рамках заранее оговоренных условий.

Права и возможности

Сторона сделки может:

• Передавать имущество другому лицу в субаренду, с разрешения другой стороны (больше нюансов о процедуре субаренды можно узнать тут).
• Получать прибыль от пользования или улучшения нежилого помещения.
• Получать компенсации затрат на улучшения при окончании действия соглашения. В тех случаях, когда улучшение является отделимым от помещения, оно является собственностью арендатора и может быть отделено по окончанию действия сделки.

  Однако статья 594 Гражданского законодательства говорит о том, что данное условие является диспозитивным. В частности улучшения считаются собственностью арендодателя, если они делались в счет платы за съем или их стоимость не превышает заранее оговоренной суммы.

Требования

Лицо, получающее в пользование нежилое помещение, обязуется соблюдать следующие требования:

1. Арендатор пользуется помещением, руководствуясь условиями соглашения, или, если они не определены, в зависимости от назначения недвижимости, о чем говорится в п. 1 ст. 586 ГК. Акцент ставится не на том, что арендатору нужно пользоваться предметом аренды, а на том, что эксплуатация должна соответствовать нормам сделки или назначения помещения.

   Во время пользования стороной делается текущий ремонт, о чем говорится в п. 2 статьи 587 ГК, если иное не оговорено участниками правоотношений.

2. Своевременное внесение оплаты за съем. Этот пункт достаточно важен, поэтому размеры и порядок оплаты должны быть четко оговорены.
3. При прекращении правоотношений сторона сдает имущество в том виде, в котором его получила от другого участника сделки, учитывая его нормальный износ, или в состоянии, предусмотренном контрактом.

В случае несоблюдения

• При несоблюдении обязательств в части пользования недвижимостью в соответствии с его назначением, съемщик несет ответственность, соответствующую п. 3 ст. 587 Гражданского законодательства РФ, и обязан покрыть убытки, образовавшиеся вследствие такого нарушения.
• Если арендатор вовремя не внес плату за пользование недвижимостью, арендодатель может востребовать у него пеню за время просрочки (более детально о взыскании задолженности за арендную плату можно узнать тут).
• При несвоевременной сдаче помещения обратно арендодатель может потребовать оплату за все время просрочки. Если сумма платы не превышает сумму убытков арендодателя, он может требовать их компенсации.

Важно! При несоблюдении любых существенных пунктов, договор может быть расторгнут до окончания срока действия с правом требования от другой стороны компенсации.

Пошаговая инструкция по установлению

1. Разработка проекта перепланировки с привлечением фирм, имеющих лицензии на данный вид деятельности – первый этап в создании отдельного входа.
   Порядок заключения договора с контрагентом

   Для оформления проекта понадобиться техническая документация на помещение с указанием материала внутренних перекрытий и конструкций. Изготавливается проект в течение 5-15 дней в зависимости от трудоемкости создания дверного проема.

2. Одновременно с проектом нужно получить согласие от соседей на проведение работ в многоквартирном доме.
3. Для получения разрешения на создание отдельного входа нужно пройти этап согласования в местной администрации, а также документальное оформление всех работ с планами, схемами и чертежами. На этом этапе понадобится предоставление следующих документов:
   • заявление владельца помещения на получение разрешения перепланировки;
   • юридические документы, свидетельствующие о правах на данное помещение;
   • техническая документация из БТИ;
   • проект перепланировки здания с созданием отдельного дверного проема;
   • разрешение жильцов многоквартирного дома;
   • разрешения от таких организаций как СЭС, пожарный надзор и другие.
4. После получения разрешения необходимо проведение работ по созданию дверного проема. Для этого с организацией, проводящей работу, заключается договор об авторском сопровождении.
5. При завершении работ по созданию входа в помещение с улицы необходимо, чтобы Департамент управления имуществом организовал межведомственную комиссию. При положительном решении комиссия выдает акт о проведенной перепланировке.

   Если созданный дверной проем на улицу не будет удовлетворять условиям, прописанным законодательно, комиссия должна предоставить письменный отказ с указанием причины.

6. Переоформление технической документации службой БТИ. Необходимо направить заявку на оказание услуги кадастровым специалистом. Он должен будет составить новый технический паспорт с внесением в него всех изменений.
7. Обращение в ЕГРП для внесения изменений в свидетельство о праве собственности.

Ответственность собственников нежилых помещений многоквартирного дома

Собственники помещений несут ответственное управление не только принадлежащими им площадями, но и территорией объекта, которая относится к общему владению (ст. 289 ГК РФ).

На этом основании в круг обязанностей данных лиц входит:

• оплата коммунальных услуг;
• материальная ответственность собственника нежилого помещения за установленное оборудование;
• косметическое и техническое состояние совместно использующейся площади;
• участие в поддержании порядка;
• участие в проведении текущего и капитального ремонта;
• восстановление нарушений в системах коммуникаций;
• уход за придомовой территорией.

Обозначенная ответственность распределяется соразмерно.

Её объём определяется в процентном содержании, пропорционально доле в праве общей собственности, установленной на основании правоустанавливающей документации.

Например, собственники нежилых помещений в нежилом здании, если нежилое помещение, принадлежащее лицу, занимает 25% общей территории, несут ответственность за материальное обеспечение эксплуатационных и коммунальных услуг в объёме 25%.

Жилой многоквартирный дом: использование в коммерческих целях

Жилое многоквартирное здание – это дом, большая часть которого занята квартирами, в которых проживают люди. В старых домах квартиры первых этажей большей частью переведены в категорию нежилых и перестроены. Они используются в коммерческой деятельности как предприятия сферы обслуживания, магазины.

Законодательство разрешает перевод квартир в разряд нежилых и обратно, утверждая конкретные требования для их эксплуатации. Первые этажи современных зданий уже на стадии проектирования предназначаются для коммерческой деятельности. В помещениях предусматриваются витрины, отдельные входы, возможность подключения и использования инженерных сетей.

Что относят к вспомогательной площади на объектах?

Вспомогательная (подсобная, нежилая) площадь в частном доме складывается из квадратуры туалетной и ванной комнат, кладовой, коридоров, кухонного помещения. Такие же части пространства относятся к нежилым и в квартире. Использование нежилой площади продиктовано необходимостью обеспечения реального круглогодичного обитания людей в таком жилище. Неотапливаемые площади гаража, подвального помещения, чердака частного дома к этой категории не относятся.

Для многоквартирного дома формулировку «нежилая площадь» часто смешивают с категорией МОП (места общего пользования).

К таковым понятиям, регламентированным Правилами содержания объектов недвижимости (Постановление Правительства России от 13 августа 2006 года, №491), относятся лестницы и площадки на них, шахты лифтов, места для хранения колясок, велосипедов, техэтажи и техподвалы.

Нежилая площадь многоквартирного дома определяется суммированием квадратуры встроенных нежилых помещений с расположенными в них коммерческими объектами, являющимися его частью. Подсчет площадей магазинов, аптек, предприятий ресторанного бизнеса, банков, спортзалов осуществляется по общим правилам при условии, что их высота – не менее 1,8 метра.

Как лучше зарегистрировать дачный дом?

Если дачный дом уже зарегистрирован в качестве жилого строения (до 2019 года) и вся проблема только в том, чтобы дать ему адрес (и получить возможность оформления постоянной прописки), то достаточно обратиться в местную администрацию и потребовать назначить данной недвижимости реальный адрес. Обычно это делают по первому требованию.

Информация об адресе также вносит в Росреестр, так что может потребоваться заказывать новую, свежую выписку из ЕГРН.

Если же дом еще не является жилым, придется сначала признать его таковым и только потом требовать назначить адрес.

Порядок действий

1. Заказать техническое заключение. Так как комиссия для проверки дома не назначается и решение принимается только на основании предоставленных заявителем документов, в обязательном порядке требуется такое заключение любого квалифицированного эксперта, имеющего все нужные лицензии. В заключении указывается вся основная информация, при помощи которой администрация может принимать решение о том, считать ли данный дом жилым или нет.
2. Подготовить все документы (примерный перечень см.ниже).
3. Подача документов и заявления в МФЦ (Мои документы) или местную администрацию.
4. Ожидание и получение решения.
5. Внесение изменений в Росреестр.
6. Запрос назначения адреса дома.

Документы

Основной момент в процедуре признания дома жилым – обращение в администрацию или МФЦ. Для этого нужен определенный перечень документов:

• Заключение специалиста относительно состояния дома.
• Заявление в МФЦ или местную администрацию (заполняется на месте).
• Паспорта всех владельцев недвижимости.
• Нотариально заверенные согласия всех владельцев недвижимости на изменение ее статуса.
• Разрешение от органов опеки в том случае, если среди совладельцев есть несовершеннолетние лица.
• Выписка из ЕГРН.
• Техпаспорт и кадастровый паспорт.
• Правоустанавливающие документы.

Представленный список может несколько изменяться или дополняться в зависимости от ситуации и региона нахождения дома. Например, могут потребовать справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги. Несмотря на тот факт, что наличие долгов не является основанием для отказа в признании дома жилым, именно по этой причине отказывают очень часто. Проблему можно решить через суд, но выплатить весь долг все равно придется.

Расходы

Несмотря на тот факт, что процедура перевода садового дома в жилой статус формально является бесплатной, на самом деле придется понести некоторые затраты, связанные с подготовкой документации и последующей регистрацией изменений:

Сроки

Сроки во многом зависят от самого заявителя, однако некоторые моменты он контролировать не может:

• Составление технического заключения: до 3 недель (реже – больше).
• Получение решения от администрации: до 45 дней с момента подачи всех бумаг.
• Регистрация изменений в реестре: до 2 недель.

Несмотря на кажущуюся простоту, на самом деле превращение садового дома в жилое строение – достаточно сложная процедура. Нередко тут не обойтись без опытного юриста. На бесплатной консультации наши специалисты расскажут о самых важных моментах, требующих внимания собственников. Они также могут взять на себя все оформление, подготовку документов и даже будут представлять интересы клиента в суде, если это потребуется.

Законодательные основы

Нежилые помещения в качестве объекта недвижимого имущества могут выступать только в достроенном и сданном в эксплуатацию здании. Гражданский кодекс РФ относит их к недвижимым вещам только в том случае, если границы помещений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Постановлением Правительства №354 к нежилым помещениям в многоквартирном доме относятся те помещения, которые указаны как таковые в проектной или технической документации. Иными словами, если в выписке ЕГРН и техпаспорте БТИ в графе «Назначение» стоит «Нежилое помещение», а у недвижимости есть свой кадастровый номер в реестре, она может выступать объектом гражданско-правовых сделок.

Право собственности на такой объект дает возможность законно им владеть, пользоваться и распоряжаться. Собственник вправе продавать такую недвижимость, обменивать ее, дарить, разделять, а также сдавать в аренду и субаренду другим лицам. Наличие правоустанавливающих документов на нежилую площадь дает право собственнику завещать ее, передавать в залог банку и другим кредиторам, включать в уставной капитал компаний.

Важно! К нежилым помещениям обычно относят апартаменты, офисы, склады и другие коммерческие помещения, которые зачастую стоят немного дороже обычной жилой недвижимости.

Государственная регистрация, ее сроки, госпошлина

Регистрировать право собственности в Росреестре необходимо при покупке, разделе, дарении или наследовании объекта, а также его перепланировке или реконструкции.

Процедура включает:

1. Подачу заявления и небольшого пакета документов.
2. Оплату государственной пошлины (в зависимости от статуса – для физ.лиц 2000 рублей, для юр.лиц – 22 тыс. рублей).
3. Получение договора с отметкой о регистрации. После регистрации новый собственник может заказать выписку из реестра, где будет указано когда и на каких основаниях произошел переход прав собственности.

Обязательно ли нужно регистрировать?

Регистрация перехода прав собственности – обязательна. В противном случае сделка может быть признана недействительной (ст. 219 ГК РФ).

Как оформить?

Для регистрации прав собственности на помещение или строение нужно обратиться в ближайшее отделение Росреестра либо МФЦ («Мои документы»).

Необходимо будет предоставить:

• копии паспортов сторон;
• доверенность представителя (если она оформлялась);
• учредительные документы (либо их нотариальные копии), документы, подтверждающие полномочия представителя (если стороны юрлица);
• копии договора купли-продажи, дарения, мены нежилого помещения;
• заявление сторон;
• квитанцию об уплате госпошлины.

Как уже было сказано выше, госпошлина за регистрацию будет зависеть от статуса собственника (ее размер от 2 до 22 тыс. рублей). Оплачивается госпошлина еще до подачи заявления и квитанция об оплате входит в список обязательных для подачи документов.

Процедура госрегистрации нового собственника здания или помещения происходит в течение 4-7 дней и является единственным доказательством существования зарегистрированного права собственности на объект.