Инструкция: как проверить квартиру перед покупкой

Проверяем продавцов

Если вместо продавца в сделке участвует доверенное лицо, снимите копию доверенности, внимательно её прочтите, посмотрите на срок. Каждый день проверяйте её на официальном сервисе Федеральной нотариальной палаты — reestr-dover.ru, ведь доверенность могут в любой момент отменить. Обязательно пообщайтесь с самим владельцем квартиры, ещё лучше увидеться с ним.

Еще может быть такое — из-за болезни или старости собственник не смог сам прийти к нотариусу, поэтому нотариус оформил доверенность на выезде. Это обязательно будет написано с указанием места, где доверенность оформлялась. Тогда я очень советую посмотреть другие варианты для покупки.

Когда купите квартиру, то в ней нужно прописаться (зарегистрироваться).

Зачем проверять юридическую чистоту квартиры

На первый взгляд, при подписании сделки может показаться, что все в порядке. Документы присутствуют, они оформлены, как положено, деньги переданы, бумаги подписаны, и теперь вы – собственник квартиры, и ничто и никто вам не угрожает. Однако бывают случаи, когда купленную вами квартиру отбирают в судебном порядке, а деньги вам никто не возвращает. Такое возможно, когда суд выносит решение, что сделка была незаконной и отменяет ее. Чтобы избежать таких неприятностей, нужно знать, при каких обстоятельствах суд может признать вашу сделку недействительной.

Если квартира продавцу досталась по наследству, могут внезапно объявиться другие наследники, которые имеют на нее право и оспорить свои права в судебном порядке.
Если продавец признается невменяемым, состоит на учете в психиатрическом или наркологическом диспансере, то сделка объявляется незаконной и теряет юридическую силу.
При продаже квартиры по доверенности, доверенность может быть отозвана в любой момент. По сути получается, что вы заключали сделку с доверенным лицом, которое не имело право продавать квартиру. В таком случае закон буде не на вашей стороне.
Если в квартире были прописаны и временно выписаны некоторые категории лиц, то они имеют законное право проживать в ней. Это могут быть:
лица, находящиеся на текущий момент в местах лишения свободы;
лица, находящиеся в настоящий момент на службе в армии;
лица, находящиеся в настоящий момент на лечении, например, в психиатрическом диспансере;
лица преклонного возраста, которые в настоящий момент содержатся в доме престарелых;
дети, которые в настоящий момент содержатся в учреждениях воспитательного характера.
Если такие лица есть, то после окончания срока отбывания они имеют право вернуться и претендовать на проживание в квартире на законных основаниях.

Если в долевой собственности участвуют дети, то они имеют законное право претендовать на свою долю

Поэтому очень важно, чтобы были документы, подтверждающие отказ от доли собственности. Например, если квартира была куплена с использованием материнского капитала, то ребенок по умолчанию участвует в долевой собственности.
На квартиру могут претендовать и иные лица

Например, супруги, если жилье было приобретено в браке. Имущество считается общим и при разводе делится пополам, поэтому супруги имеют равные права на квартиру, если другие варианты не прописаны в ином договоре.
Если в квартире были прописаны несовершеннолетние дети, то закон всегда на стороне их интересов. Даже если квартира была продана, дети будут иметь законное право на проживание в ней.
Если квартира находилась в залоге на момент совершения сделки, то займодатель имеет на нее законное право при нарушении условий, прописанных в договоре. В случае, если возникнут споры, закон опять же не будет на вашей стороне.
Если квартира находилась в обременении (под арестом, в залоге, в ренте, в аренде), то в дальнейшем сделка может быть признана недействительной или на проживание в ней могут претендовать иные лица:
если квартира находилась в аренде по договору, то арендатор имеет право проживания в ней до окончания срока аренды, не смотря на то, что квартира была продана;
если квартира находилась под арестом на момент совершения сделки, сделку признают недействительной. Продавать объект можно только после снятия с него ареста;
если нынешний собственник заключил с третьим лицом договор ренты, то после его смерти по закону квартира переходит в собственность рентоплательщика, поэтому ваш договор окажется недействительным.

Если имелась задолженность по коммунальным услугам, она не была оплачена, и в договоре был упущен этот момент, то все обязательства по оплате задолженности возлагаются на нового владельца квартиры.
Если в квартире была произведена самовольная неузаконенная перепланировка, и сделка была подписана, в случае обнаружения данного факта платить штрафы и узаконивать перепланировку будет новый владелец. Также от нового владельца могут потребовать привести квартиру в изначальный вид, что повлечет за собой дополнительные траты.

На самом деле вариантов возможных ситуаций множество. Чтобы обезопасить себя от неприятных последствий, при самостоятельной покупке квартиры необходимо тщательно проверить чистоту сделки.

Как проверить продавца перед покупкой квартиры?

Среди пунктов полноценной проверки владельца недвижимости, которую вы хотите приобрести, можно выделить обязательные и дополнительные. Естественно, полная проверка потребует временных затрат, на которые пойдёт не каждый покупатель

В любом случае, важно проверить собственника недвижимости хотя бы по обязательным пунктам

Обязательная часть проверки продавца квартиры:

1. Проверка паспортных данных продавца квартиры

Действителен ли паспорт можно узнать, указав его серию и номер на сайте МВД России. Если паспортные данные менялись, необходимо получить справку о замене документа, даже если в новом документе стоит печать, уведомляющая о замене старого паспорта.

2. Проверка продавца квартиры на участие в судебных процессах

Данную информацию можно найти на портале ГАС «Правосудие». Также стоит проверить сайты судебных инстанций по месту регистрации продавца недвижимости. Если он участвовал в каких-либо судебных процессах, то необходимо внимательно их изучить. Может выясниться, что собственник имел судимость или ему предъявлены иски на крупные денежные суммы.

3. Проверка продавца квартиры на участие в составе юридических лиц

Обратите внимание, что учредители бизнеса и генеральные директора компаний несут материальную ответственность по обязательствам юридического лица. Если у юридического лица есть проблемы — это значит, что они есть и у генерального директора, как у собственника бизнеса

С такими продавцами лучше быть настороже.

4. Проверка продавца квартиры через реестр банкротств

Информацию о финансовом положении продавца можно найти с помощью Единого федерального реестра информации о банкротстве. Здесь вам необходимо выяснить, не заведено ли в отношении владельца квартиры дело о банкротстве.

5. Запрос справок о психическом состоянии продавца квартиры

Не поленитесь попросить продавца квартиры предоставить вам справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что к данным учреждениям он отношения не имеет. Обычно, эту работу выполняют риелторы, но в случае самостоятельных действий — данная проверка исключительно за вами.

Дополнительная часть проверки продавца квартиры:

1. Запрос справки о материнском капитале

Стоит запросить справку подтверждающую, что материнский капитал не был задействован для покупки недвижимости. Справку о размере материнского капитала (или его оставшейся части) выдает Пенсионный фонд РФ. Это необходимо в той ситуации, если есть подозрение, что владелец мог использовать средства материнского капитала для покупки квартиры или оплаты процентов по ипотеке.

2. Запрос справки из бюро кредитных историй

Для выяснения, есть ли у продавца кредиты, в том числе непогашенные, следует попросить у продавца справку из бюро кредитных историй. С будущим банкротом связываться определенно не стоит.

3. Запрос справки о составе семьи

Документ предоставляет МФЦ или орган, ведущий паспортный учет

Особенно важно запрашивать данную справку, если вы приобретаете вторичную недвижимость, полученную собственником по наследству

4. Запрос справки об отсутствии зарегистрированного брака

Бывают такие случаи, когда продавец квартиры уверяет вас, что не женат/не замужем и даже заверяет это нотариально. Однако, во избежание рисков, лучше запросить соответствующее подтверждение в ЗАГСе.

5. Запрос справки об отсутствии судимости

Собственников крайне редко просят предоставить данный документ, но на всякий случай можно запросить.

ФОТО: RJA1988/pixabay.com

Как проверить собственника квартиры перед покупкой вторички

Как проверить подлинность доверенности и почему лучше избегать таких сделок

Рисками приобретения такого жилья являются:

1. Документ, уполномочивающий продавца, был получен обманным путем или является подделкой.
2. Собственник на момент подписания договора был не в состоянии принимать решения – самая распространенная причина, так как нотариусы (хоть и обязаны) не имеют полномочий проверять дееспособность человека.
3. Бумага оформлена с нарушением действующего законодательства.
4. Прописаны не все полномочия реализатора, что даст шанс впоследствии аннулировать сделку.
5. Собственник перед самой сделкой отозвал доверенность, лишив продавца прав.

Как правильно проверить

Чтобы проверить доверенность, необходимо выполнить следующие действия:

1. Снять копию – если продавец выражает свое несогласие, лучше сразу отказаться от проведения сделки.
2. В спокойной обстановке изучить бумагу или показать юристу на предмет правильности заполнения.
3. Проверить доверенность в Федеральной Нотариальной Палате или у выдавшего нотариуса – проводится процедура онлайн на сайте ФНП или по письменному обращению.

В дополнение отметим: если предыдущий владелец после продажи предъявит справку, что находился на лечении и принимал препараты, ограничивающие его мышление, сделка будет аннулирована. И проверить данный факт практически нереально. Оттого покупка квартиры по доверенности является рискованной.

Как избежать мошенничества

Намереваясь приобрести квартиру, следует мобилизовать благоразумие, отключить эмоции и проявлять максимальную осмотрительность. Рекомендуется:

• избегать сотрудничества с «темными» риэлторами и другими подозрительными лицами;
• тщательно проверять документы на элементарном уровне самостоятельно;
• привлекать опытных и авторитетных в юристов для более глубокой экспертизы документов, а также для помощи в составлении договора купли-продажи;
• выяснять причину очень низкой цены (бывает, людям надо продать квартиру срочно по семейным обстоятельствам, но часто и мошенники напирают на быстрейший расчет за квартиру, которая имеет соблазнительно низкую для покупателя цену);
• заключать договор с условием, что оплата будет произведена только по окончании признания сделки законной в УФРС (для расчетов использовать банковские ячейки с опцией блокировки до предъявления Свидетельства о госрегистрации);
• не рассчитываться в «случайных» местах (мошенники иногда дезориентируют незадачливого покупателя путем создания отвлекающих маневров, суеты, паники. А затем обвиняют его в том, что деньги уплачены не были).

Мошенничество при покупке квартиры

На стадии осмотра квартиры не стесняйтесь задавать вопросы продавцу.

Задуматься о целесообразности сделки нужно, если продавец:

• уклончиво отвечает на вопросы;
• торопит вас с покупкой квартиры;
• затягивает с предоставлением необходимых документов;
• слишком занизил цена на квартиру.

Подложная доверенность

Если интересы продавца представляет доверенное лицо, то в первую очередь необходимо проверить его полномочия.

Но даже наличие доверенности не гарантирует того, что вас не обманут. Ведь простому человеку очень трудно определить подлинность доверенности.

Если в тексте доверенности указано, что представителю дается полная свобода действий — это должно вас насторожить.

В любом случае желательно встретиться с продавцом лично и выяснить его намерение о продаже квартиры.

Задаток

Схема с задатком является наиболее распространенной, так как не вызывает особых подозрений.

Задаток подтверждает намерение сторон совершить сделку и является нормальной практикой, чем и пользуются мошенники. Приняв от покупателя задаток, аферист исчезает либо создает все условия, чтобы покупатель сам отказался от совершения сделки.

Задаток или аванс не стоит передавать продавцу лично в руки. Предложите продавцу положить их в банковскую ячейку и получить их после подписания договора купли-продажи.

Поддельные документы

Мошенники умудряются подделать не только доверенности, свидетельства о праве на наследство, решения суда, но и паспорта собственников.

Распознать поддельные документы не так-то просто, особенно человеку, который не разбирается во всех тонкостях оформления документов.

Нет способа, который на 100 % обезопасит вас от обмана, но грамотный юрист, имеющий опыт в таких делах, сможет с легкостью увидеть возможные риски сделки.

Квартира собственника из «группы риска»

К таким собственникам относят граждан, которые не вполне могут осознавать значение своих действий и легко идут на поводу у мошенников.

Это могут быть:

• люди, имеющие психические заболевания;
• одиноко проживающие пенсионеры;
• граждане с алкогольной зависимостью.

Как правило мошенник старается как можно быстрее продать такую квартиру, что отражается и на ее цене. Слишком низкая цена – это скорее всего не добрый знак.

Обращайте особое внимание на выписку из ЕГРН, в которой содержится информация о переходе прав собственности. Если вы видите частую смену собственников, то вероятность, что вас обманывают, очень высока

Заниженная цена договора

Указать в договоре заниженную стоимость квартиры выгодно только одной стороне – продавцу. Для покупателя это может быть только риск.

Собственник таким способом хочет снизить сумму налога, но это в лучшем случае. Мошенники же под таким предлогом легко могут провернуть свою схему.

Если в договоре указывается заниженная стоимость, то соответственно оставшуюся часть суммы вы просто передаете без каких-либо документов.

И если в дальнейшем продавец якобы передумал и инициирует судебный процесс, то вернуть часть суммы, не указанную в договоре, вряд ли удастся.

А вам положен налоговый вычет при покупке квартиры?
Напишите нам и мы бесплатно проконсультируем по вопросам получения налогового вычета

Спросить юриста

Какие вопросы задать при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупая квартиру, не нужно стесняться задавать любые вопросы, связанные с ней

Особенно важно уточнить:

• кто владел квартирой раньше и как долго;
• когда делался капремонт в доме;
• есть ли серьезные коммунальные дефекты в квартире и другие особенности (близость расположения к источникам повышенных вибраций, радиации и др.);
• по какой причине продается квартира сейчас;
• если человек действует по доверенности – где доверитель, можно ли с ним связаться, удостовериться в том, что он жив, адекватен и сознательно отчуждает принадлежащую им недвижимость;
• кто соседи.

Честные продавцы ведут себя раскованно, уверенно и открыто.

Готовы ответить на любой вопрос подробно, всячески стремятся к взаимной корректности накануне сделки, к согласию о сроках и формах расчета и так далее.

Малейшая напряженность в ответ на ваши вопросы должна вызвать здоровую настороженность и еще более глубокие выяснения сведений о квартире, вплоть до отказа от нее. Если же достойных альтернатив данной квартире нет, обязательно привлекайте грамотных юристов!

Кратко: как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно

Первая сложность в проверке «благонадежности» приобретаемого жилья заключается не столько в самой процедуре, сколько в необходимости изучить много разных справок. Поэтому будьте готовы к пунктуальному и последовательному подходу. При этом стоит уточнить, что сейчас речь идет не о том, как купить квартиру правильно, а о том, как убедиться в «чистоте» выбранного жилья.

Вся процедура выглядит следующим образом:

1. Сравнить стоимость предлагаемого жилья с рыночными показателями в данном регионе или городе – практика показывает, что при сильно завышенной или, наоборот, заниженной цене, вероятность «подвоха» достаточно высока.
2. Убедиться, что продавцом выступает владелец квартиры – реализация недвижимости по доверенности сильно повышает риски для покупателя.
3. Установить подлинность и правомочность доверенности – (описано дальше) если все же покупатель решает приобрести помещение у такого человека.
4. – это очень важный раздел, поэтому был вынесен в отдельную тему. Главное – помнить, что во всех бумагах не должно быть противоречий, расхождений, ошибок, исправлений, а также опечаток.
5. Выяснить, есть ли за квартирой долги по коммунальным платежам и за капремонт – описано ниже.
6. Сверить по техническому плану, что в помещении не проводилось перепланировок – для этого необходимо прийти в помещение и визуально убедиться, что комнаты и стены соответствуют графическому отображению. Если возникают сомнения, сделайте замеры или потребуйте от владельца экспликацию БТИ и поэтажный план.
7. Сделать копии бумаг или выписать ключевую информацию – понадобятся ФИО всех собственников, а также кадастровый номер.
8. Осуществить онлайн проверку квартиры и владельца, а также продавца по доверенности – для этого используются две базы: Банк исполнительных производств ФСПП, где сведения выдаются по имени, а также сайт Росреестра, где удастся заказать электронную выписку из ЕГРН по кадастровому номеру. По базам с открытой информацией установите собственника, наличие обременений, судебных тяжб, а также прочую историю объекта недвижимости и самого продавца.
9. Запросить выписку из домовой книги – если у продавца ее нет или она слишком «старая» – выдадут в любом МФЦ.
10. Расспросить соседей о владельце жилья и о том, как оно эксплуатировалось раньше – актуально, если покупка помещения осуществляется в старом жилфонде, так как в новостройках 1-3-годичной давности люди мало друг друга знают. При этом лучше это делать без продавца, в совершенно другой день.

Вот и весь алгоритм действий для того, чтобы иметь гарантию благонадежности сделки и проверить чистоту квартиры перед ее приобретением.

Также стоит учесть, что если в момент проверки владелец торопит, не желает предоставлять какую-либо информацию или запрашивать дополнительные бумаги, это повод отказаться от сделки. Ведь, если это афера, вернуть уплаченные деньги практически нереально.

Что должно насторожить?

Накануне сделки не мешает проявить уместную настороженность:

1. Право собственности базируется на решении судебной инстанции. Это постановление нередко оспаривается, и тогда квартира возвращается старому владельцу. Но отдаст ли продавец  денежную сумму покупателю?
2. У продавца поддельные документы или он – не собственник. Насторожиться следует и когда квартира реализуется по доверенности. Этот разрешительный документ достаточно часто бывает поддельным или просроченным. Да и неподдельная доверенность нередко ликвидируется выдавшим ее нотариатом. Среди мошенников распространено оформление доверенности на лиц пожилого возраста, проживающих в собственной квартире в одиночестве. Мошенники используют для составления документа детей-сирот, инвалидов, больных алкоголизмом и наркоманией. Причем настоящему владельцу, возможно, неизвестно, что его жилище готовится к продаже. Нередки случаи, когда собственник либо уже умер, либо превратился в покойника к этой ситуации.
3. Приватизация квартиры, проведенная с нарушениями. В 90-х гг. прошлого столетия достаточно часто случались правонарушения в отношении несовершеннолетних – их не привлекали к приватизационному процессу и лишали возможности превратиться в собственников.
4. Проявить надо бдительность, если участвовавшие в приватизации жильцы обещают сняться с квартирной регистрации лишь после совершения сделки.
5. Насторожить должны и сомнительные сделки, присутствующие в истории продаваемого жилья. В особенности, если они проводились при участии государственных предприятий либо госорганов, иных юридических лиц.
6. Продаваемая квартира передана во владение по договорам дарения, ренты, в результате наследства, по другим договорам, где затрагивается заинтересованность третьих лиц. Не известные лица могут объявиться спустя заключения сделки и заявить свои претензии на данную квартиру. Надо помнить и о тех, кто обладает законным правом на обязательную долю в наследуемом недвижимом имуществе.
7. Нарушенная передача во владение квартиры, приобретаемой с абсолютным или частичным размером материнского капитала. Закон обязывает подобный жилой объект оформлять в собственность и родителей, и детей с обозначением величины доли каждого члена семьи. Несоблюдение этого правила происходит по 2-м предлогам. Первый – не всегда возможно выделить точную долю. Второй – взрослые владельцы намеренно не перегружают квартиру правами несовершеннолетних.
8. Среди собственников реализуемого жилья есть лица, содержащиеся в тюрьме, военнослужащие или числящиеся исчезнувшими. Эти персоналии не утрачивают права на проживание/пользование квартирой. Причем неизвестно, когда они заявят о себе и вселятся посредством судебной инстанции в квартиру уже с другим собственником.

Не стоит идти на риск: проведенная процедура по подтверждению чистоты квартиры не должна заканчиваться неопределенностями. Проверяя чистоту квартиры, снятые копии документов надо оставлять и себе. Если все-таки не обойтись без суда, они помогут добросовестному приобретателю выиграть дело.

О чем же спрашивать потенциальных продавцов ?

1. Кто собственник и сколько ему лет?

Надо понять, в чьей собственности находится объект недвижимости, сколько собственников.

Определенные сложности есть с несовершеннолетними собственниками (требуется согласие на сделку органов опеки и попечительства).

Могут быть “опасными” сделки с людьми  очень пожилого возраста при определенных обстоятельствах.

Нерезиденты и иностранные граждане платят очень большой налог с продажи недвижимости и поэтому будут стараться серьезно занизить цену, указываемую в договоре.

2. Как давно квартира находится в собственности?

Принципиально важный момент. С одной стороны, длительное владение квартирой является хорошим признаком, свидетельствующим о законности владения.

С другой стороны, немаловажным условием является получение налогового вычета при продаже квартиры. Если квартира менее 3-х лет в собственности, при ее продаже собственник заплатит государству налог на доходы физических лиц от суммы продажи, превышающей 1 000 000 рублей. И этот самый собственник, в 95% случаев ставит условие о том, что в договоре будет прописана сумма до 1000000 рублей. А такие моменты надо узнавать и принимать или отвергать до того, как мы уже подписали какие-то бумаги и внесли задатки(залоги).

3. Каким образом была приобретена квартира?

Речь идет о том, чтобы выяснить, как квартира оказалась в собственности конкретного лица. Например, приобретена по договору купли-продажи, получена в дар, в результате участия в долевом строительстве, по наследству и так далее. Это знание, а так же сопоставление с другими известными нам обстоятельствами позволит оценить степень нашего риска при покупки конкретной квартиры.

4. Семейное положение собственника.

В ряде случаев, это имеет важное значение. А именно, находился ли собственник в браке на момент приобретения квартиры, если приобретена она была по возмездной сделке (купля-продажа, долевое участие, мена)

В таком случае, потребуется согласие на продажу от второго супруга, так как речь идет о совместной собственности супругов.

5. Кто зарегистрирован в квартире, кем эти лица приходятся собственнику?

Суть вопроса в том, что мы собираемся купить квартиру, не обремененную чьими-либо правами. Особенно учитывая, что бывают ситуации, когда некоторые лица сохраняют пожизненное право пользования квартирой. В зависимости от конкретной ситуации, можно подобрать различные способы решения.

6. Нет ли на квартире каких-либо обременений ?

Например, ипотеки или судебного решения, которые не позволят произойти переходу права собственности на объект на вас.

7. Есть ли в квартире неузаконенные перепланировки?

То есть расхождения квартиры в реальности и данных инвентаризационного учета по техническому (кадастровому) паспорту. И если есть, то какие именно, легко ли восстановить первоначальное положение, не затронуты ли несущие конструкции и не нарушены ли границы квартиры.

8. Каковы условия продажи?

Надо выяснить, что за процедура вас ждет в случае выбора именно этого объекта. Хороший вариант – прямая продажа. А цепочка из 5 сделок не такой хороший вариант, но в определенных ситуациях приходится соглашаться и на него.

9. Готовы вы ли документы для сделки ?

Важный момент в большинстве случаев, который определяет период, в который возможно проведение сделки. Также следует уточнять, когда вы сможете с ними ознакомиться.

Принципиально важным при подборе комнаты является выяснение, соблюдено ли преимущественное право покупки, и если да, то каким образом.

Как вы понимаете, такие моменты надо оговаривать заранее, чтобы потом не было мучительно больно за потерянное время и деньги.

 Надеюсь, предложенные мной вопросы и ответы на них ваших потенциальных продавцов, помогут вам определиться с квартирой (комнатой), которую вы хотите приобрести и снизить ваши риски, которые в нашей стране всегда есть. ” Кто предупрежден, тот вооружен”, – справедливо гласит народная мудрость.