Ижс, лпх, снт, кфх и днп

Какой ВРИ нужен для строительства дома?

Частное строительство жилого дома на участке с категорией «земли населенных пунктов», позволяют следующие виды разрешенного использования:

• ИЖС,
• ЛПХ,
• блокированная жилая постройка.

Расскажем подробнее о каждом из перечисленных выше ВРИ.

Индивидуальное жилищное строительство

Допускается возведение дома с общей этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений. Дом исключительно одноквартирный. В пределах участка можно заниматься садоводством и огородничеством. Подробней про ИЖС можно почитать в этой статье.

Личное подсобное хозяйство

Допускается возведение дома с общей этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений. Дом исключительно одноквартирный.

В пределах участка можно заниматься:

• огородничеством,
• садоводством,
• скотоводством.

Подробней про ЛПХ можно прочитать здесь.

В первом случае дом строить можно без ограничений, во втором – можно по согласованию с комиссией по землепользованию и при условии, что выделенный участок будет постоянно обрабатываться и использоваться по назначению.

Поэтому стоит заранее узнать ВРИ и категорию участка. Есть несколько способов выяснить, к какой категории земель относится Ваш участок, самый простой из них — по кадастровому номеру. Подробнее о том, какая категория земли больше подходит для строительства дома или дачи, читайте здесь. Также полезной может быть информация из статьи: «Чем отличаются ИЖС, СНТ, ДНП«.

Блокированная жилая постройка

Допускается возведение нескольких одноквартирных домов, примыкающих друг к другу, максимальной этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений.

В пределах участка можно возводить:

• сад,
• цветник,
• огород.

Земли ЛПХ

Другой вариант площадей, соответствующих целям выращивания сельскохозяйственных культур и животноводства, — участки под личное подсобное хозяйство (ЛПХ). Правовое определение и регулирование указанного вида деятельности даётся в ФЗ N 112 от 7 июля 2003 г. Земли для фермерского хозяйствования могут располагаться как в границах поселений, так и на сельскохозяйственных территориях.

Важно! Особенностью участков под ЛПХ является то, что любой выращенный на нем урожай, домашняя птица или скот предназначается для удовлетворения нужд семьи собственника. Законодательство не запрещает реализацию излишков фермерской продукции и не считает ее коммерческой деятельностью (ст.2 ФЗ N 112 от 7 июля 2003 г.), но сооружение крупномасштабных теплиц или строительство фермы повлечет предусмотренное законом наказание

Также ведение хозяйства на участке ЛПХ не должно сопровождаться привлечением наемных работников.

Территории для личного подсобного хозяйствования подразделяются на:

1. Приусадебные земли — расположены в пределах населенных пунктов, дают возможность строительства жилого объекта. В случае соответствия здания техническим, пожарным, санитарным нормативам в нем разрешается постановка на регистрационный учёт проживающих лиц;
2. Полевые земли — участки в границах зон сельскохозяйственного назначения. Жилые постройки там запрещены, но возведение подсобных строений (сараев, амбаров, навесов и т.д.) законодательством допускается.

Положительные моменты владения участком с целью ведения ЛПХ:

• стоимость земли в несколько раз ниже, чем для участков под ИЖС;
• легальность получения дохода от продажи выращенного урожая;
• не нужно разрешение на строительство объектов (п.1 ст.51 ГрК РФ).

Недостатки земель под ЛПХ:

• в ограничениях, применяемых к постройкам;
• в расположении участка вдали от населенного пункта и инфраструктуры (чаще всего).

Участки под ИЖС

Одним из доступных россиянам видов земельных площадей являются участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), выделяемые в пределах границ населенных пунктов. Указанные территории предназначены для возведения жилых объектов в соответствии с установленными законодательством ограничениями (ст.85 ЗК РФ). Выращивание урожая на прилегающей к дому территории допускается законодательством, но относится к второстепенным видам использования такой земли.

Строительство жилого дома осуществляется собственными силами владельца участка, при этом законченная постройка:

• не должна иметь более трёх этажей;
• предназначается для проживания одной семьи.

Важно! Использование дома в качестве гостиницы, медицинского или режимного учреждения и т.д. недопустимо

К плюсам участков под ИЖС относится:

• расположение в черте населенного пункта;
• простота регистрации по месту жительства.

Отрицательные стороны приобретения ИЖС:

• высокая стоимость;
• необходимость обязательного начала строительства в установленный законодательством срок.

На территориях для ИЖС должны быть проложены коммуникации (электричество, газ, водоснабжение), развита или запланирована инфраструктура. Порядок предоставления земли в пределах территории населенных пунктов в пользование гражданам устанавливает ст.39.18 ЗК РФ.

Этап №1 — Узнаем территориальную зону участка и разрешенные виды использования

Нужно узнать территориальную зону участка, чтобы определить — является ли ЛПХ в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования

Такое важно определить заранее, потому что: 1) Если ЛПХ указан как основной, инструкция по переводу одна, а если как условно разрешенный, инструкция другая. 2) Если ЛПХ вообще не указан ни как основной, ни как условно разрешенный, перевести участок не получится

В каждом городе/поселке местная администрация утверждает свой План Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. Именно с их помощью можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.

Искать зону гораздо удобнее на компьютере, чем на смартфоне. Для примера я узнаю зону и виды разрешенного использования у участка по адресу Московская область, г. Химки, ул. Серова, 16. Его кадастровый номер — 50:10:0050218:75.

1. Сначала найдем участок на кадастровой карте и запомним его расположение.

   Вбейте кадастровый номер участка в кадастровой карте Росреестра (кнопка поиска находится слева сверху карты) или просто найдите участок. Запомните расположение участка. Для чего это нужно я написал ниже.

   У меня получилось так

   (нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

2. Теперь нужно найти Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ) города/поселка.

   Обычно ПЗЗ есть на сайте администрации города/поселка. Для этого в любом поисковике (Яндекс, Гугл, Майл и т.п.) нужно вбить «название города/поселка название области администрация правила застройки и землепользования». Например, я вбил так — «Химки московская область администрации правила застройки и землепользования». Обычно первый же сайт будет правильным.

   В появившейся странице сайта администрации должно быть ПЗЗ в виде текстового документа (его нужно скачать) + карта поселка/города, которая может называться по-разному — Карта Градостроительного зонирования, Схема зонирования, Графическая часть, Территориальное зонирование и т.п. В общем, нужно скачать ПЗЗ и карту. Иногда ПЗЗ скачивается архивом, где вместе с ней будет и карта.

   Если вместе с ПЗЗ карты не будет, можно найти Генеральный план города/поселка. Как и с ПЗЗ — в любом поисковике нужно вбить «название города/поселка название области администрация генеральный план». У меня было так — «Химки московская область администрация генеральный план».

3. Находим нужный участок на Карте или Генеральном плане.

   Запомните примерное , а именно контуры границ местности вокруг него, расположение дорог и т.п. Общем, какие-либо особенные ориентиры. Такие же ориентиры найдите на Карте или Ген.плане, обычно они одинаковы. Так и найдете сам участок.

   По таким ориентирам я нашел свой участок

   (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

   На Кадастровой карте

   На Карте зонирования

4. Узнаем на Карте или Ген.плане название территориальной зоны участка.

   Каждая зона отмечена определенным цветом, а ее название пишут по краям карты. У меня зона была желтого цвета. На краю карты нашел название — «Зона застройки индивидуальным жилыми домами (Ж2)».

5. Находим описание зоны в тексте Правил Землепользования и Застройки (ПЗЗ).

   В самих Правилах вбейте полное название зоны и найдете ее описание. Обычно описание будет в виде таблицы. В ней же и узнаете — какие основные или условные виды разрешенного использования применяются к этой зоне.

   Например, в самом документе я нажал CTRL + F и в поиске вбил название своей зоны — Зона застройки индивидуальным жилыми домами. В моем случае ЛПХ (для ведения личного подсобного хозяйства) был один из основных видов разрешенного использования. На картинке ниже это видно. Так же в ПЗЗ указан минимальный разрешенный размер участка для ЛПХ. В моем случае минимум 5 соток.

6. Теперь опишу ситуации, которые встречаются при переводе и что делать дальше:
   • Если ЛПХ указан как один из ОСНОВНЫХ видов разрешенного использования, нужно сначала , потом .
   • Если ЛПХ указан как один из УСЛОВНО разрешенных видов использования, нужно: 1) 2) 3) .
   • Если ЛПХ вообще не указан, придется изменить уже территориальную зону вокруг участка, т.е. внести изменения в ПЗЗ поселка/города — ст. 33 ГрК РФ. Для этого нужно обратиться в местную администрацию и подать заявление. Этот вопрос будет рассматривать специальная комиссия. На моей практике комиссия очень редко выносит решение об изменении территориальной зоны из-за одного участка. Я позже напишу отдельную инструкцию к этой ситуации.

Законодательная база

Земельные участки, предоставляемые гражданам РФ для организации ведения личных подсобных хозяйств, регулируются ст. 3 и 4 ФЗ №112 от 07.07.2003 года.

Закон предоставляет уникальную возможность лицам из сельских регионов, оформлять территории в свое личное пользование для организации ЛПХ, даже если они пребывают во владении государства, муниципальных образований. При условии наличия соответствующей регистрации.

Граждане, имеющие городскую прописку, также могут воспользоваться правом на выделение территорий при наличии в распоряжении администраций свободных земельных наделов.

Пунктом 4 ст. 4 ФЗ предусматриваются условия использования населением приусадебных участков, которые расположены на территории населенных пунктов, а также вне его пределов:

1. Участок, с расположением земли в населенном пункте сельскохозяйственной зоны можно использовать для жилого и хозяйственного строительства, выращивания сельскохозяйственных культур и животноводства.
2. Участки, расположенные в полевых зонах за границей населенного пункта используются только для выращивания гражданами РФ сельскохозяйственной продукции.

Пункт 5 статьи 4 ФЗ дает определение максимальной величине предоставляемых наделов земли и ограничивает их размеры 0,5 гектара в одновременном пользовании. Но на законодательном уровне общая площадь наделов земли может быть увеличена не больше, чем в пятикратном размере.

Статья 39.5 ЗК РФ предполагает выделение земельных территорий для организации приусадебного хозяйства лицам владеющими востребованными в селах профессиями.

Предоставление наделов для ведения личного подсобного хозяйства осуществляется согласно законодательству РФ, где устанавливается категория лиц, пользующихся таким правами. Перечень таких лиц определяется законом РФ №4301-1 от 15.01.1993 года, ФЗ №5 от 09.01.1997 года, а также ФЗ №138 от 14.06.2011 года.

Процедура прописки в ЛПХ

ЛПХ и ИЖС имеют существенные отличия, которые позволяют участкам разбиваться на эти два типа. ЛПХ – это земля, которая может располагаться не только на территории населенного пункта, но и за его пределами. Этот факт регулирует возможность строительства домов на территории.

Участок, купленный как ЛПХ, не может использоваться в качестве места расположения для дома, если земля находится за пределами поселений. Если человек владеет ИЖС или ЛПХ, то он может принимать решения самостоятельно. Исключением является СНТ, когда житель полностью зависит от решения общего собрания, условий товарищества (причина – участок является частью местного садоводства) и так далее.