Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры?

Значимые препятствия и нюансы

В некоторых случаях конфликт может быть осложнен определенными обстоятельствами, которые решить будет не так-то просто. О чем надлежит помнить, собираясь пустить на свою территорию посторонних людей даже по официально оформленному договору?

Коммунальные услуги

Следует заранее решить, как вам будет удобнее: переоформлять договор на коммунальные услуги на квартирантов, либо вносить оплату самому. Со сдачей жилья в аренду у собственника не исчезают обязанности, связанные с оплатой необходимых счетов. Можно сделать проще: включать нужную сумму в ежемесячную плату за квартиру. Тогда арендаторы дополнительно не платят за коммунальные услуги.

Семья с маленькими детьми

Многие собственники недвижимости предпочитают не сдавать свое жилище семьям, где есть маленькие дети. Казалось бы, какой в этом может быть подвох? Дело в том, что в случае невыполнения своих обязанностей квартирантами, собственник не сможет их быстро выселить из своей квартиры. По закону нельзя выгонять ребенка на улицу, можно получить большие проблемы, связанные с органами опеки и попечительства. Существует закон о защите прав детей, который никто не в силах опровергнуть.

Регистрация

Не рекомендуется прописывать у себя людей, которые всего лишь снимают вашу квартиру, пусть и на длительное время. Даже при оформлении временной регистрации могут впоследствии возникнуть серьезные осложнения. Запомните, что, если арендаторы в какой-то момент откажутся платить оговоренную заранее сумму, заставить их это сделать будет практически невозможно. Они уже станут считаться частью вашей квартиры, хотя и не будут являться собственниками. Регистрация – вопрос очень тонкий и неоднозначный. Если хочется помочь людям, лучше найти другой способ. Нет никакой нужды подставлять себя самого.

Выселение в холодное время года

Выселение зимой нерадивых квартирантов имеет свои особенности, которые необходимо заранее учитывать, если произошел конфликт. Необходимо обязательно иметь у себя на руках срок уведомления о выселении. В противном случае суд вряд ли сможет выгнать людей на улицу в холодное время года. Скорее всего, они получат временную отсрочку, которая может длиться еще два-три месяца.

Все это время собственнику квартиры придется терпеть удручающие обстоятельства и самостоятельно оплачивать все счета. Вряд ли это то, о чем мечтает большинство граждан, которые сдают свое жилье в аренду. Дополнительные судебные разбирательства могут занять много времени.

Таким образом, когда квартиранты не хотят съезжать и платить тоже, решение всегда найдется. Нужно только знать последовательность правильных шагов. Если квартирант не платит за жилье арендную плату, то по закону он не вправе находиться в помещении. Желательно изначально составлять документы для аренды, чтобы потом иметь все основания выселить нерадивых жильцов. Когда урегулировать конфликт самостоятельно не представляется возможным, то необходимо подавать исковое заявление в суд.

А если он не платит?

Если как арендодатель вы замечаете, что задержки арендной платы стали регулярными, подготовьтесь к досрочному расторжению договора. Оно допускается законом (ст. 687 ГК РФ), если имеется просрочка двух и более выплат по договору со сроком действия до одного года или просрочка от полугода по длительному договору. Так, Руслан мог досрочно расторгнуть договор с нанимателями и найти более ответственных.

Если претензия не поможет, придется подавать на неплательщика в суд. Фото: Lori.ru

Можно написать претензию и отправить арендатору заказным письмом с уведомлением

В претензии важно указать на возможные финансовые траты со стороны арендатора в случае суда: причиненные убытки, судебные расходы, неустойку за несвоевременно внесенную плату, госпошлину. Обычно добросовестный арендатор старается вернуть долги

Если нет, придется взыскивать задолженность через суд. Обращаться в суд только за взысканием денежных средств, без требования расторжения договора, можно сразу, без отправки претензии.

К исковому заявлению нужно приложить

• копию договора найма жилья;
• документы о праве собственности на квартиру;
• расчет долга по квартплате, неустойке;

квитанцию об уплате госпошлины.

Статья 678 ГК РФ обязывает нанимателя своевременно вносить плату за жилье. Ст. 328 ГК РФ (ч. 2) дает арендодателю право односторонне прекратить предоставление помещения, если вторая сторона, обязанная исполнить положенное по договору, нарушает его условия.

Однако в тексте статьи содержится каверзная формулировка «…отказаться от исполнения в части, соответствующей непредставленному исполнению». Это значит, что хозяин квартиры не предоставил арендатору доступ в квартиру (не передал ключи), сдал жилплощадь, непригодную для проживания (например, с отключенными электричеством или канализацией).

По закону, арендатор не обязан вносить плату за период, когда он лишен возможности пользоваться жильем по независящим от него обстоятельствам. Доказывают такой факт с помощью свидетелей.

В нашей стране арендатор юридически защищен больше, нежели арендодатель. Наниматель имеет право расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время, за несколько месяцев до того письменно уведомив собственника жилья. Финансовые потери хозяина квартиры в этом случае – это исключительно его собственные риски.

Без письменного договора найма жилья вообще сложно доказать размер оплаты аренды. Использовать свидетельские показания в таких случаях закон запрещает. Зато выселить арендаторов можно легко, ведь без договора найма жилья квартиранты в чужой квартире выглядят как воры. И если полюбовно они не уходят, нужно вызывать полицию.

Как выселить квартирантов, если нет договора

Выселение квартирантов без договора – это самая простая для хозяина квартиры ситуация. Юридически такие жильцы не имеют особых прав на квартиру, как наниматели (арендаторы) по контракту.

А именно:

• не могут требовать впустить их для проживания на определенный срок;
• обязаны покинуть жилплощадь по первому требованию законного владельца.

Портал «Ипотекавед» предлагает следующую схему, как собственнику выселить квартирантов без договора:

1. Подготовить свой паспорт и документ, подтверждающий собственность (свидетельство или выписку из ЕГРН).
2. Приехать по адресу нахождения квартиры. Предупредить жильцов устно о необходимости съехать.
3. В случае отказа вызвать полицию или участкового.
4. Приехавшим сотрудникам сообщить о присутствии на вашей территории посторонних лиц.

Как правило, вопрос с тем, как выселить квартирантов, решается уже на этапе сообщения о вызове полиции/участкового.

Если же квартиросъемщики не открывают или игнорируют требования собственника об освобождении квартиры, может помочь смена замков. Выселить квартирантов в их отсутствие можно так:

1. Вскрыть жилплощадь.
2. Вынести вещи квартиросъемщиков.
3. Поменять замки, чтобы предотвратить возвращение жильцов.

Вынести вещи бывших жильцов обязательно, иначе они будут вправе взыскать с хозяина убытки, причиненные их удержанием. При этом ответственности за сохранность чужого имущества собственник не несет.

Если же квартиранты сменили замки самостоятельно, то вскрыть квартиру помогут сотрудники МЧС. Перед процедурой им потребуется предъявить документ о собственности на жилье.

Процесс сбора документации, доказательной базы

В числе доказательств, которые подтверждают шумное поведение соседей, значатся такие документы:

При этом количество исков, подаваемых в судебные органы, прямо зависит от количества ответчиков по такому делу.

Заявитель обязуется уплатить сумму госпошлины, платёжный чек приобщив к общему пакету документации.

Видео: Как выселить шумных соседей:

(No Ratings Yet)

Порядок выселения квартирантов, которые не хотят съезжать

Иногда арендодателям удается найти общий язык с квартирантами и те, в свою очередь, идут им навстречу, съезжая со съемной квартиры без лишних споров и судебных тяжб. Если выселение квартиросъемщиков происходит по обоюдному согласию, то порядок действий в данном случае весьма прост:

1. Собственник сдаваемого в наем жилья в устном, а затем в письменном виде (достаточно только в письменном) уведомляет своих квартирантов о том, что у него появились обстоятельства, на основании которых он желает расторгнуть договор найма досрочно.
2. Ставя в известность съемщиков квартиры о намерении расторжения договора, хозяин сдаваемого жилья просит о добровольном их согласии на выселение.
3. Затем обе стороны – и наниматель, и арендодатель, обсуждают этот вопрос и в лучшем случае приходят к обоюдному решению.
4. При обсуждении деталей расторжении сделки найма обеими сторонами, оговариваются и устанавливаются конкретные сроки, в пределах которых квартирант обязуется покинуть съемную квартиру.

Если найдено компромиссное решение и выселить квартирантов из квартиры удалось полюбовно, то в данной ситуации владельцу просто повезло. В противном случае без привлечения сторонних органов (полиции, суда и т.д.) просто не обойтись.

Но как выселить квартирантов из своей квартиры, если они не желают покидать стены съемного жилья до окончания срока действия договора? В таком случае хозяину квартиры необходимо обратиться к адвокату, чтобы он составил исковое заявление и подал его в суд. Для обращения в судебные инстанции с целью урегулирования споров между владельцем сдаваемого в наем жилья и квартирантами по инициативе самого владельца, у него должны быть веские основания для досрочного расторжения договора аренды, которые описаны в статье 687 ГК РФ.

Исковое заявление должно содержать следующие требования истца к ответчику, то есть квартиросъемщику:

• выселение его и лиц, проживающих с ним, в оговоренные сроки;
• полный расчет за время фактического проживания в съемном жилье (актуально в случаях, когда причиной расторжения договора является несвоевременная плата за аренду или наличие задолженности);
• выплата компенсации (неустойки) за нарушения условий договора найма;
• компенсация причиненных имуществу владельца квартиры убытков.

Вместе с исковым заявлением и чеком об оплате госпошлины, в суд подаются следующие документы:

• оригинал договора аренды;
• документальное подтверждение причиненных убытков имуществу (акты осмотра, фото, видео, заявления свидетелей и прочие);
• документальное подтверждение о факте уведомления арендатора о просьбе покинуть жилье в установленные сроки (если уведомление направлялось по почте ценным письмом, то таким подтверждающим документом будет почтовое уведомление о получении письма адресатом).

Если суд вынесет положительное решение, то есть удовлетворит просьбу истца, то квартирант вынужден будет покинуть съемное жилье в определенные судом сроки. Если судебное решение не исполняется, то реализация его будет осуществляться судебными приставами. Законным основанием для привлечения к решению этой проблемы является исполнительный лист. В данном случае, когда ответчик намеренно уклоняется от выполнения решения суда и за дело берутся приставы, дополнительно уведомлять об этом квартиранта нет необходимости. При принудительном выселении квартиросъемщика вместе с его вещами из квартиры истца приглашаются понятые, иногда могут присутствовать представители правоохранительных органов, но это только в случае, когда существует угроза здоровью и жизни судебных приставов при исполнении.

Бывают случаи, когда съемщики даже под давлением приставов категорически отказываются выселяться и забирать из квартиры свои вещи. Тогда все имущество квартирантов изымается, после чего отправляется на спецсклад, где хранится не более двух месяцев. Получить назад свои вещи квартиросъемщики могут, предварительно оплатив услуги хранения. Если по истечении 60 календарных дней хозяин изъятых вещей не обратился с целью их возврата, то все имущество распродается, после чего гасятся расходы на хранение, а остаток суммы от реализации передается владельцу проданных вещей.

Выселение жильцов, не имеющих договора о найме

Пуская в квартиру жильцов без договора аренды, вы рискуете получить обвинение в сокрытии доходов. Квартиросъемщики в свою очередь рискуют быть выселенными по первому требованию арендодателя.

Но если владелец жилья потребовал выселения, а жильцы считают это требование несправедливым, то решить этот спор можно в суде.  Например, если арендодатель не хочет вернуть залог за месяц проживания, или жильцам некуда съехать, то они могут обратиться в полицию. Насильное выселение может привести к административной или уголовной ответственности. Чтобы таких ситуаций не возникало, нужно знать права и обязанности сторон при аренде жилья.

Законодательство

При отсутствии договора, отношения между квартиросъемщиком и арендодателем регулируются ГК РФ и ЖК РФ.

Права владельца жилья

В соответствии со статьей 30 ЖК РФ, собственник может:

— лично распоряжаться жилым помещением с учетом его назначения;

 — сдавать его в аренду гражданам или юридическим лицам на условиях найма или безвозмездного пользования.

Права квартиросъемщика

Гражданам, снявшим жилье по устному договору, можно пользоваться предоставленным имуществом и проводить ремонтные работы.

В случае выселения квартиросъемщики без договора практически лишены прав.

Как выселяют квартирантов без договора

Если возникла конфликтная ситуация, то выселить квартиросъемщиков можно тремя способами.

1.  Лишите квартирантов доступа к жилплощади, сменив замки. Если квартиранты расценят эти действия, как необоснованные, то они могут подать судебный иск с требованием признать устный договор недействительным.
2. Вызовите полицию. Участковый засвидетельствует отказ проживающих граждан освободить жилплощадь и оценит фактическое состояние жилья. Хозяин квартиры должен написать заявление о том, что на его жилплощади находятся посторонние лица, не желающие ее освободить. Участковый сам не имеет права выселять жильцов, но расскажет им об ответственности за их действия. Обычно, привлечение представителя закона, способствует мирному разрешению конфликта. Если этого не происходит, дело передается в суд.
3. Обратитесь в суд. Адвокат поможет правильно составить для суда иск о выселении. Эта мера редко применяется по отношению к квартирантам без договора. Жильцы понимают, что закон на стороне владельца квартиры и не доводят спор до суда. 

Как происходит выселение жильцов без договора из коммунальных квартир?

 Основанием для того, чтобы квартиранты покинули жилплощадь, могут стать жалобы соседей на нарушение их прав. Также веской причиной для выселения считается неоплата коммунальных услуг. Соседи могут сами подать иск на квартирантов, если хозяин жилья уклоняется от ответственности.

Как влияет присутствие детей на выселение жильцов без договора?

В случае обращения квартиросъемщиков в суд по поводу необоснованного выселения, суд может признать наличие ребенка смягчающим обстоятельством. В таком случае, быстро выселить квартирантов не получится.

Можно ли выселять людей зимой?

Законодательство не запрещает выселять квартирантов в отопительный сезон. Если действовать через полицию и суд, то проблем с выселением не будет.

Что делать в первую очередь, если жильцы отказались выезжать

Если договориться мирно не удалось, нужно действовать так:

Вручите квартирантам требование покинуть жилье с указанием даты выселения. Вручите его при свидетелях. Снимите на телефон свои действия. Постарайтесь, чтобы жильцы расписались в документе. Также можно направить жильцам эту бумагу заказным письмом.
Напишите участковому заявление о том, что в вашем доме находятся посторонние люди. Не забудьте получить номер регистрации заявления. А после проведенной проверки, попросите выдать заключение. Вам вручат постановление о привлечении жильцов к административной ответственности или об отказе возбудить дело. Эти справки понадобятся в суде.
Обратитесь к адвокату

Он составит иск о выселении жильцов и соберет нужные документы и свидетельские показания для рассмотрения дела в суде.
Суд рассмотрит дело и примет во внимание доказательства обеих сторон.
После того, как суд выдаст свой вердикт, квартиранты могут покинуть жилплощадь или подать апелляцию.
Если суд принял решение о выселении, то судебные приставы приведут приговор в действие.

Запаситесь терпением. Если придется обращаться в суд, то процедура может занять несколько месяцев.

Основания для выселения квартиросъемщиков

Условия, при которых арендодатель вправе выселить жильцов:

1. Нарушение договоренностей по найму. Для доказательства факта нарушения действующего договора арендодатель обязан представить подтверждающие документы: выписку из ЖЕКа (если нет проплаты по коммунальным платежам), показания соседей (в случае непорядочного поведения), опись находящегося в помещении имущества (при его порче).
2. Систематическая просрочка платежей. В перечень причин, по которым владелец может требовать досрочного расторжения контракта входит выселение за неуплату. Гражданский кодекс определяет за арендодателем право выселить жильцов при просрочке за два периода (если контракт подписан сроком меньше, чем на год) и неуплате в течение шести месяцев при соглашении с большим сроком.
3. Использование съемного жилья не по назначению. Если жилое помещение используется не для проживания, то, согласно статье 17 ЖК Российской Федерации, такое действие рассматривается как нарушение действующего законодательства. Собственник вправе обратится в жилищную комиссию для составления протокола. Если нормы закона выполняются, наймодатель расторгает контракт в соответствии с пунктами статьи 687 ГК РФ.
4. Пренебрежение правилами ухода за жилплощадью и имуществом собственника. Квартиросъемщик обязан компенсировать все потери, нанесенные по его вине и повлекшие за собой порчу имущества собственника. В случае отказа от возмещения владелец должен обратиться в судебные органы с исковым заявлением для взыскания средств с нанимателя.
5. Наниматель не выполняет договоренностей по оплате жилищно-коммунальных услуг. Если в контракте прописаны условия, по которым жилец обязан производить коммунальные платежи, но он пренебрегает своими обязательствами, собственник имеет право на его выселение.
6. Неправомерное поведение. Арендатор нарушает правила общественного порядка, создает некомфортные условия для проживания соседей. Процедуру выселения производят на основании решения и наличии доказательной базы. Наниматель в полном объеме отвечает за действия проживаемых вместе с ним граждан. При нарушении правил общежития собственник предупреждает квартирантов об ответственности. В случае пренебрежения замечаниями и непризнания правомерности действий собственника, им отказывается в дальнейшем проживании.

Правильное оформление договора

Дабы не допустить возникновение спорных ситуаций в договоре аренды должны быть прописаны такие положения:

Соглашение, составленное в соответствии с правилами, предоставляет возможность полновесной защиты своих интересов, прав в процессе судопроизводства при их несоблюдении.

Советы арендодателям

Прежде, чем оформит документально договор аренды, владелец должен проверить жильцов на предмет платежеспособности:

1. Потребовать оставить залог за первый и последний месяцы аренды и страховку за предоставленное в пользование имущество.
2. Платежи по расчетам за аренду помещения производить путем безналичного расчета со счетов квартиранта.
3. Требовать квитанции за оплату коммунальных услуг.
4. Проверять оплату телефонных счетов. Нередки случаи, когда междугородние разговоры владельцы выплачивали огромные суммы из своих средств. Радикальный выход — отключить межгород.
5. Раз в месяц нужно проверять состояние помещения и находящегося в нем имущества.
6. Квартира, сдаваемая в аренду, должна быть застрахована на случай возникновения чрезвычайных ситуаций по вине квартиранта.

Нарушение прав соседей

В ст. 17 ЖК РФ предусмотрено, что любой гражданин, использующий жилое помещение в многоквартирном доме, не должен создавать проблем другим жильцам дома. Закон о тишине, принятый Госдумой еще в 1999 году, устанавливает временной промежуток (с 23 часов вечера до 7 часов утра), в который все жильцы должны соблюдать тишину, и не создавать проблем с отдыхом соседям.

Какие признаки позволяют заявить, что шумные соседи нарушают ваше спокойствие? Это:

• громкие звуки, доносящиеся из соседской квартиры (музыка, звук телевизора, шум драки и т.п.);
• систематическое пьянство, которое, как правило, сопровождается скандалами, потасовками и громкими выяснениями отношений;
• хулиганство, в том числе в подъездах и на придомовой территории;
• громкая музыка, либо шум форсированного двигателя, доносящийся из подъезжающий в позднее время машины квартиранта
• постоянно лающие собаки;
• занятие спортом с использованием снарядов или приспособлений, издающих громкие звуки, например, использование беговой дорожки.

Если вы столкнулись с подобными проблемами, а нарушители не реагируют на ваши замечания, можете обращаться в судебные инстанции с иском о выселении. При этом желательно, чтобы иск был не от одного жильца, а коллективным, так он будет иметь больший вес.

Конечно, для суда понадобятся весомые доказательства злостного нарушения ваших прав со стороны шумных соседей, одного заявления о том, что жилец сверху не дает вам спать по ночам будет не достаточно.

Кто и кого имеет право выселять жильцов

Установление лица, которое правомочно осуществлять выселение арендатора, напрямую зависит от основания выселения. По основаниям, указанным выше, правом выселять нанимателя обладает контрагент по соглашению, собственник жилья. По иным основаниям выселения, определяемым в специальных актах (к примеру, в актах по осуществлению хозяйственного управления домами муниципального или федерального фонда) процедура осуществляется уполномоченными должностными лицами.

С договором найма

В большинстве случаев договор найма становится основным источником разрешения конфликтных ситуаций. По этой причине рекомендуется тщательно разрабатывать его условия. Несмотря на наличие оснований для выселения, даже просрочки по оплате квартиры, собственник может действовать в рамках соглашения или норм гражданского законодательства.

Различные меры, которые обычно принимают собственники, вроде смены замков, или вселения других жильцов в то время, когда нынешние жильцы отсутствовали, при наличии договора считаются не законными. Поэтому действовать нужно в рамках закона, а издержки можно потом взыскать через суд.

Касательно темы выселения из квартиры в договоре найма рекомендуется четко определить следующие положения:

• в каких случаях осуществляется выселение;
• в каком порядке выселяются жильцы;
• какой размер неустойки в случае нарушения правил соглашения.

Если грамотно составить договор, то никаких проблем с выселением возникнуть не должно. Но факт заключается в том, что принудительное выселение с привлечением уполномоченных органов возможно исключительно по решению суда, каким бы ни было соглашение.

Без договора найма

Если нет договора между собственником и проживающим в квартире лицом, то закон во всех случаях стоит на стороне собственника. Закон по данному поводу гласит, что наем жилья осуществляется в виде письменного соглашения в обязательном порядке. Так что выгнать квартирантов не составит труда.

Однако отсутствие соглашения еще не значит отсутствие правоотношения. В некоторых случаях фактическое вступление в правоотношения признается в качестве заключения соглашения (к примеру, в трудовом законодательстве). В таких случаях закон лишает стороны права ссылаться на показания свидетелей при доказывании своей правоты.

Однако выселить жильцов вообще не составит труда. Ведь они не имеют никаких прав пользоваться соответствующим жильем. В таком случае можно выселить жильцов с привлечением сотрудников полиции. Для этого нужно доказать, что соответствующее жилье является собственностью.

Имеющих регистрацию

Наличие регистрации, особенно постоянной, может составить проблемы при выселении жильцов. Согласно жилищному законодательству, регистрация по месту проживания является не только отметкой о месте пребывания, но и основанием, которое дает право пользоваться соответствующим жильем.

Ведь выселение лиц, имеющих регистрацию по соответствующему адресу, возможно лишь по следующим основаниям:

• по желанию самого жильца;
• согласно судебному решению.

Но вместе с тем, массив законодательства, по которому определяется порядок регистрации лиц, довольно широк.

Согласно отдельным нормам закона, лишить регистрации лицо по адресу его проживания, а значит и выселить его, можно по следующим основаниям:

• согласно призыву лица на службу в вооруженных силах;
• в случае его осуждения на лишение свободы;
• согласно судебному решению (о выселении, о признании без вести отсутствующим, о признании умершим);
• при регистрации лицо предоставило подложные сведения и документы.

Исключением являются случаи, когда лицо отсутствует в указанной квартире более полугода или вынуждено было досрочно уехать в другое место на постоянное проживание по документированному основанию, которое соответствует реальности.

В любом случае, если собственник сможет документально доказать дату съезда жильца, по происшествию полугода он сможет снять с учета лицо при помощи простого заявления в миграционную службу. Но в других случаях выселять лицо без его согласия не допускается.