Что грозит за строительство жилых и нежилых объектов без разрешения, как их легализовать?

Оформление права собственности на самовольные постройки

Тут стоит рассмотреть
вопрос признания
права собственности на самовольную постройку. Как раньше, так и сейчас это делается через
суд. Хозяином самовольной постройки становится владелец территории, на которой
она находится.

Нельзя построить дом
на чужой территории и признать в суде своё право собственности на него.

Если земля является
владением родителей, а их дети построили на участке дом, то хозяевами дома
считаются только родители. Или нужно разделение участка, получение нового адреса
и только после этого оформление дома на реальных хозяев. Но всё это требует
немало денег и времени, потому учитывайте подобные нюансы до того, как будет
начато строительство.

Не каждую самовольную
постройку можно узаконить, а только ту, которая отвечает всем требованиям.

На территории возможно строительство такого
объекта. К примеру,
чтобы построить жилой дом — надо иметь своё назначение, для дачи – своё, так
же, как и для киоска, гаража. Просто так предназначение участка не может быть
изменено. Хоть иногда хитрые застройщики выкупают территорию в частном секторе
и строят там многоквартирные дома в семь этажей. Это противозаконно. Подобные
дома не строятся на участке под ИЖС (индивидуальное жилищное
строительство).    

Постройка отвечает параметрам застройки. Для примера: на территории под ИЖС возможно возведение максимум трёх этажей.
Бывает, что строят пять. В таких домах даже продаются квартиры.

Если в одном из указанных
домов приобрести квартиру на этапе строительства, можно никогда её не получить.
После обращения соседей в суд, разрешение на возведение многоквартирного дома будет
аннулировано. В лучшем случае смогут заселиться те, кто приобрели квартиру до
третьего этажа. Кстати, они будут не собственниками квартиры, а владельцами
доли в доме. Позже будет немало проблем с продажей такого жилья.

Если вам предлагается
подобная квартира, и обещается, что уже в скором времени дом будет узаконен, то
вас явно обманывают. А если даже и получится такое сделать, то соседи оспорят,
и стройка будет запрещена. Закон, который касается дольщиков, в данном случае
не срабатывает.

Постройка не нарушает ничьих прав и никому не
мешает. Вы не сможете
построить дом и занять долю соседского участка, а потом пойти в суд для
узаконивания летней кухни, бани или веранды (мол, кто строил – тот и владелец).

Так не выйдет: нужно
будет провести снос, реконструкцию либо договариваться со своими соседями

То есть действительно важно получить согласие от соседей на
узаконение самовольной постройки.  

Примером нарушения
прав может быть даже чересчур высокий коттедж или затемнение окон соседей из-за
навеса возле гаража.

Сроки рассмотрения документов

При возведении типового малоэтажного частного дома на обычных участках сроки рассмотрения пакета документов и принятии положительного или отрицательного решения по уведомлению по строительству не превышают 7 рабочих дней.

При необходимости проверки соответствия параметров возводимой постройки историческим особенностям местности они увеличиваются до 20 рабочих дней, но не более.

На регистрацию документов в муниципальных органах и на Региональном портале при подаче заявления в электронной форме уходит еще 1 рабочий день.

На рассмотрение заявления о выдаче разрешения на возведение домов с этажностью более 3 на участке ИЖС также уходит не более 7-10 рабочих дней (точные сроки зависят от региона).

По окончании этого времени владельцы участок должны получить на руки ответное уведомление о соответствии параметров дома требованиям, разрешение на ведение капитального строительства или обоснованный отказ (при необходимости опровергаемый в суде или вышестоящих инстанциях).

При принятии положительного решения и отсутствии других препятствий данные документы являются разрешительными и действуют в течении 10 лет со дня подачи заявления.

По окончании этого срока владельцы должны закончить строительство и подать соответствующее уведомление или продлить действие разрешения.

Стоит отметить, что из-за малых сроков рассмотрения пакета документов владельцы участков рискуют получить отказ в ведении строительства при малейших путницах в терминах или ошибках.

Помимо формальных поводов (участок принадлежит другому лицу, относится к ОНТ, данные о границах отсутствуют в Росреестре) в строительстве может быть отказано со ссылкой на любые ограничения земельного или иного законодательства РФ или на нарушения параметров возводимого объекта требованиям Градостроительного комплекса.

Именно по этой причине в основной пакет рекомендуют добавить необязательный документ – ГПЗУ.

При составлении СПОЗУ по этому чертежу и полном ее соответствии требованиям градостроительного плана количество поводов для отказа существенно сокращается.

Это же относится к проектной документации будущего, предоставляемой исключительно по желанию владельца участка (по понятным причинам проект должен заранее соответствовать всем требованиям СНиП и СанПин).

Отдельные требования выдвигаются к срокам ведения строительства.

Регламентированные законом 10 лет нельзя нарушать, при завершении работ позже этого срока исходное уведомление в расчет не принимается и считается неподанным. На практике это означает потребность в завершении строительства до этого срока с обязательным подтверждением этого факта уведомлением об окончании работ

. Данное заявление рассматривается не более 7 дней, по истечение которых на участок должна быть направлена комиссия, принимающая жилой дом в эксплуатацию. При отсутствии нарушений документы передаются на регистрацию права собственности, и лишь потом, после получения выписки их Росреестра дом считается построенным.

Теперь вы знаете, как получить разрешение на строительство дома на своем участке 2020 ижс.

Ответственность за незаконное строительство

Человек, построивший дом незаконно, должен понимать, что сносить его он может по собственному желанию или по решению суда.

Рекомендации администрации и всевозможные предписания чиновников не являются поводом для сноса.

Решение суда выполнять придется. Помимо сноса незаконного строения, суд может назначить штраф, размер которого может отличаться:

• если нарушение было допущено физическим лицом и не имеет серьезных последствий, то сумма штрафа составит 2-5 тыс. рублей.
• юридическое лицо может быть оштрафовано судом на сумму от 500 тысяч до 1 млн. рублей.

Стоит отметить, что суд, вынося решение о сносе, должен учитывать все обстоятельства дела. В первую очередь, судьи должны уточнить, была ли попытка узаконить «самострой». Для этого ответчик должен был подать соответствующее заявление и дождаться решения уполномоченного органа. Если чиновники игнорировали заявление, суд может стать на сторону ответчика, а если был получен отказ в получении разрешения, иск о признании строения незаконным чаще всего удовлетворяется. Помните, что вы имеете право на апелляцию, а помочь в этом вопросе могут профессиональные юристы.

Что по закону ожидает гражданина, построившего дом самовольно?

В июле 2015 года в ГК РФ добавлены изменения, касающиеся ответственности за самовольное строительство. Были подробно регламентированы и расписаны порядок действий и меры ответственности при возведении незаконных строений.
По п 1 ст 222 ГК РФ дом считается возведенным незаконно, если:

• он построен на участке, не предоставленном гражданину в установленном порядке;
• на земельном участке, на котором стоит дом, не разрешено строительство таких объектов;
• дом построен без необходимого разрешения;
• дом построен с нарушением строительных и градостроительных норм.

• дом не сносится , если право собственности на него будет признано в установленном законом порядке;
• дом сносится, но не лицом его построившим, а органом местного самоуправления в предусмотренных законом случаях и при соблюдении всех необходимых бюрократических процедур.

• штраф размером от 1% до 1,5% кадастровой стоимости участка земли (если она определена), но не менее 5000 рублей или размером от 5000 до 10 000 рублей (если кадастровая стоимость не определена) — при использовании участка земли, на который у гражданина нет прав;
• штраф от 2000 до 5000 рублей — при строительстве без разрешения, в случае когда такое разрешение обязательно.

Кодекс об административных правонарушениях Статья КоАП

• штраф от 1000 до 2000 рублей (или предупреждение) — при несоблюдении экологических требований при строительстве;
• штраф от 1000 до 2000 рублей (или предупреждение) — при нарушении технических регламентов, обязательных стандартов и требований.

• с иском в суд и потребовать запретить деятельность, создающую опасность причинения вреда в будущем (это если дом еще в стадии стройки);
• с иском в суд и потребовать сноса самовольной постройки за счёт лица, её возводившего, или им лично;
• подать жалобу в прокуратуру о нарушении закона;
• подать жалобу в администрацию населенного пункта (на основании изменения ст 222 ГК РФ и её дополнения п. 4);
• обратиться к дознавателю или следователю ОВД, если имеется состав уголовного преступления (мошенничества в сфере предпринимательства).

Судебная практика

Сейчас имеется 2 способа провести узаконивание самовольно возведенного строения: «дачная амнистия» и признание права собственности в суде. При этом, практика узаконивания строений в суде началась еще с 2006г, когда в суды активно пошли владельцы гаражей, возведенных в гаражных кооперативах без соответствующих документов в далекие девяностые года.

В случае, если строение, возведенное без разрешения госорганов, безопасно для окружающих, не располагается на муниципальной земле, не затрагивает интересы 3-их лиц, суд достаточно быстро выносит решение о признании на нее права собственности за истцом. Особенно это касается ситуаций, попадающих под категорию «за сроком давности».

Это те случаи, когда постройки были возведены до принятия норм о необходимости получения разрешения на строительство. Ведь здесь собственник попадает в непростую ситуацию.

По сути, право собственности на землю у него есть, а по внесенным в законодательство изменениям право собственности на возведенное строение не оформлено. При предоставлении суду соответствующих документов о том, что участок находился в собственности у истца более 10-ти лет, он пользовался им надлежащим образом, уплачивая все необходимые налоги и сборы, процедура признания за ним права собственности не займет много времени.

Признание постройки в суде

Перед тем, как направить в суд иск, гражданин должен проверить, отвечает ли его постройка всем необходимым требованиям. Если это не так, то суд вынесет решение не в пользу истца и объект снесут. 

Правила составления иска содержатся в ст. 131 ГПК РФ. Помимо наименования суда, реквизитов истца и ответчика в иске должна содержаться информация о том, какие права имеет гражданин на  земельный участок.

Поэтому, если такие права отсутствуют, то перед обращением в суд землю следует приватизировать, взять в аренду, заключить иной договор с собственником.

Так, например, согласно п.1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ, на арендованном земельном участке дозволяется возводить производственные, бытовые здания и сооружения.

В том случае, если гражданину было отказано администрацией города в получении разрешительной документации на возведение постройки, то данный факт следует обязательно отразить в содержании иска.

Кроме того, необходимо доказать, что сооружение технически не угрожает здоровью и жизни жильцов и прочих лиц, а также то, что постройка возведена в границах допустимого размещения относительно иных объектов, согласно строительным нормативам. При отсутствии необходимых документов суд вправе назначить независимую экспертизу.

Земля должна использоваться по целевому назначению, поэтому постройку следует возводить там, где строительство разрешено.

Если категория участка, на которой расположена недвижимость, имеет другое предназначение, то перед судебным разбирательством придется инициировать перевод территории в необходимую категорию.

К исковому заявлению, согласно ст. 132 ГК РФ, следует приложить определенный перечень документов. Истцу потребуется заранее подготовить:

• копию иска по числу сторон;
• паспорт;
• документ о праве собственности на надел земли или же соглашение, если участок был передан в пользование. Например, договор аренды;
• квитанцию об уплате пошлины;
• заключение из Роспотребнадзора, пожарного надзора, а также из экспертной организации;
• копию техпаспорта;
• кадастровый план;
• документ, который подтверждает обращение истца в городскую администрацию, для получения необходимого разрешения на возведение постройки и ее ввода в эксплуатацию.

В конце иска обязательно ставиться дата и подпись истца. После вынесения решения стороны в силу ст. 321 ГПК РФ в течение месяца могут оспорить иск в порядке апелляции.

Пропущенный срок можно восстановить только в судебном порядке, если у сторон имеются уважительные причины. Например, апелляция не была подана вовремя из-за тяжелой болезни.

В любом случае судья самостоятельно решает, была ли причина пропуска срока на подачу обжалования веской или нет. Это связано с тем, что в законе нет исчерпывающего перечня таких оснований.

После получения положительно судебного решения на руки и вступления его в юридическую силу, следует обратиться в Росреестр за выпиской  из ЕГРН о праве собственности.

В связи с этим следует предоставить в регистрирующий орган следующие документы:

• заявление;
• судебное решение о признании постройки законной;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• доверенность представителя, если таковой имеется;
• паспорт заявителя.

Кроме того, данный перечень документов можно направить через МФЦ. После получения выписки из ЕГРН собственник недвижимости сможет использовать данный объект недвижимости в различных гражданско-правовых сделках.

Легализация строения, как правило, происходит в судебном порядке, но нередко заинтересованное лицо прибегает к административному способу.

Как узаконить самострой мирным путем, рассмотрим далее.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов! Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Определение наличия права на легализацию

Перед тем, как приступать к процедуре узаконивания, необходимо трезво оценить вероятность благоприятного исхода путём анализа существующих правил оформления.

Для узаконивания дома, построенного на земельном участке без разрешения на строительство, предварительно следует изучить следующие факторы:

1. Наличие права на землю. При отсутствии документов, разрешающих использование земли, узаконить самовольную постройку будет достаточно трудно. Чтобы узаконить права на недвижимость, необходимо либо быть собственником участка, либо арендовать его на требуемых условиях.
2. Соответствие типа построенного объекта назначению земли, на которой он возведён. К примеру, жилые дома можно строить только на участках под ИЖС.
3. Характеристики постройки. Объект должен соответствовать всем требованиям, прописанным в документации и в плане.
4. Отсутствие нарушения прав других граждан. Постройка не должна быть построена в ущерб другим людям, создавать вредные условия.

Несоблюдение этих пунктов повышает вероятность того, что постройку не удастся узаконить. В любом случае, при согласовании владелец получит письмо, содержащее рекомендации по исправлению ошибок и выполнению всех требований. Предварительно постройку нужно поставить на учёт – это позволит оспорить отказ в легализации в случае, если владельцу откажут в проведении процедуры в упрощённом порядке.

Перед тем, как предпринять попытку узаконивания, нужно задуматься о вопросе налогообложения. После легализации самостроя владельцу придётся произвести перерасчёт налоговой базы за последние несколько лет. Если постройка находилась в собственности более 10 лет, то сумму будут рассчитывать за весь период.

Чего ждать владельцу постройки, признанной самовольной

Основным последствием возведения самовольной постройки и в новой редакции ст. 222 ГК РФ продолжает оставаться правило, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Таким образом, самовольная постройка исключается из гражданского оборота

Обратим внимание, что приобрести право собственности на самовольную постройку в силу приобретательской давности не получится, так как по смыслу ст. 225, 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательской давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также бесхозяйное имущество. Законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательской давности и в связи с осуществлением самовольного строительства

Этот вывод получил закрепление в Обзоре Верховного суда РФ судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, от 19.03.2014.

Что касается возможности легализации самовольной постройки и приобретения на нее права собственности, то п. 3 ст. 222 ГК РФ сохраняет такую возможность при одновременном соблюдении предусмотренных статьей условий, о которых речь пойдет ниже.

Приобретение права собственности на самовольную постройку допускается лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка. Список прав, перечисленных в п. 3 ст. 222 ГК РФ, на основании которых владелец самовольной постройки сможет ее легализовать, не закрытый — так полагает Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, от 19.03.2014. Например, в соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства предусмотрена ст. 30.1 ЗК РФ. В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Таким образом, можно признать право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости. Помимо требований, установленных п. 3 ст. 222 ГК РФ, необходимо также учитывать условия договора аренды. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Этой правовой позиции соответствует и первое условие новой редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ о том, что приобретение права собственности на самовольную постройку допускается, если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта. Речь идет об отсутствии или устранении лицом первого признака самовольной постройки, о котором говорилось выше.

Вторым условием легализации самовольной постройки, предусмотренным новой редакцией п. 3 ст. 222 ГК РФ, является соответствие на день обращения в суд постройки параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах. Речь идет не только об отсутствии или устранении лицом второго признака самовольной постройки, но и о соответствии постройки другим требованиям, например, градостроительному плану земельного участка.

Третье условие приобретения права собственности на самовольную постройку заключается в том, чтобы сохранение постройки не нарушало права и охраняемые законом интересы других лиц и не создавало угрозу жизни и здоровью граждан. Здесь речь идет об обязательном отсутствии четвертого признака самовольной постройки, о котором речь шла выше.

Простыми словами, как сейчас обстоят дела с самовольными постройками

1.    Проще
говоря, раньше была возможность возвести здание якобы по закону, после чего
земля могла быть переквалифицирована в заповедник. Таким образом, дом подлежал
сносу. А после нововведений стало так: если вы строили, когда это было позволено,
то снос здания не нужен.

2.    Раньше
разбирали разные постройки. Сейчас перед сносом будут искать способы приведения
их в порядок.

3.    Легализация
самостроя теперь стала более простой.

4.    На
частных территориях снос может быть реализован только по суду или в том случае,
если постройка действительно представляет для кого-то угрозу. Разобрать здание
только потому, что так «не положено», больше нельзя.

5.    До
введения нового закона был снос, а в наши дни сперва пробуют всё исправить, а
снести можно когда угодно.

Что может сделать местная Администрация в последнее время.

В
2017 году рейды представителей местных администраций в Московской
области по обнаружению незарегистрированных построек жителей —
участились. Оно и понятно, денег в бюджете нет, а зарплаты платить
нужно. Приходится наполнять бюджет всеми способами, среди которых
подача исков о сносе, уведомления ИФНС о неуплате налога на
незарегистрированный объект, начисление штрафов и т.д. Иными словами
власти побуждают нас регистрировать свои бани, гаражи, беседки,
веранды, пристройки в Росреестре чтобы
из них исчислялся
дополнительный налог на
недвижимое имущество в целях пополнения бюджета. По понятным
причинам многие собственники регистрировать свои постройки не хотят,
что в общем то в какой то степени справедливо, ведь они уже платят
налог за землю. Тем не менее каждый объект недвижимости подлежит
государственной регистрации в ЕГРП и является объектом
налогообложения
в соответствии с законом.

Жилой дом без документов (самострой) нельзя ни продать ни подарить,
такое строение не является объектом недвижимости и обладает
признаками самовольной постройки, т.к. построено без соответствующих
разрешений. Документы на собственность в Росреестре в заявительном
порядке не выдаются. В последнее время владельцы не узаконенных
домостроений могут попасть еще и  на штрафыналоговых органов, которые могут выставить счета за неуплату
налогов на недвижимое имущество за последние 3 года.

1 января 2017 года закончился 
переходный период для легализации неучтенных объектов недвижимости  
. Именно до этой даты и надо было уведомить налоговиков о своих
квартирах, дачах и банях, за которые не приходят налоговые
уведомления.  Если в 2017 году налоговики обнаружат
«объекты-невидимки», за которые по нескольку лет не платятся налоги,
то инспекторы взыщут долги сразу за три последних года.
Дополнительно выпишут штраф — 20 % от неоплаченной суммы.

Если в уведомительном порядке заявить
о своих домах в срок,  налог на недвижимость за 3 предыдущих
года можно будет не платить. 
Московская область
занимает первое место в России по объему недвижимости.  Это
самый лакомый и огромный кусок для пополнения бюджета. Всего
надзорные органы проверяют около 2 миллионов объектов недвижимости. 
Проверяющие
всеми силами будут наполнять местный бюджет из штрафов, налогов на
недвижимость. Это их зарплаты, премии.

Уже сейчас налоговики
и представители Кадастра с администрацией ищут не только «утаенные
от налоговой строения», но и вообще незарегистрированные 
объекты. За два месяца с начала работы в Московской области нашли
уже несколько сотен неоформленных капитальных строений. В поиск
попадают все объекты недвижимого имущества, такие как беседки,
веранды, бани, гаражи, даже навесы.

Проверяющие видят
десятки примеров, когда в одном и том же районе у одних владельцев с
документами все в порядке, они честно платят налоги, а другие
собственники уклоняются от своего гражданского долга. Возникают 
вопросы: как получается, что за деревянный  дом, доставшийся по
наследству, одни люди платят налоги, а совсем рядом их соседи из
фешенебельных
дворцов и замков просто не регистрируют имущество и
уходят от налогов.

Разбираемся в понятиях

Самовольной постройкой является здание или сооружение, возведенное на земельном участке без соответствующих разрешительных документов либо с нарушением градостроительных норм. Ведь не достаточно построить тот же гараж в пределах своего домовладения, нужно еще и расположить его так, чтобы соблюсти нормы СНиПа по расположению всех построек по отношению друг к другу и к соседскому участку.

Также в рамках ст.222 ГК РФ самовольной постройкой в 2019/2020 году будет признано сооружение, если:

• оно возведено на чужом земельном участке без соответствующего разрешения, что актуально для земли, полученной в аренду;
• если земельный участок по своему предназначению не относится к категории земель, отведенных под возведение построек.

При разрешении вопроса о необходимости в разрешительных документах следует учитывать и тип постройки.

Так в силу ст.1 Градостроительного кодекса РФ постройки могут быть:

• капитальными, то есть возведенными на углубленном фундаменте;
• некапитальными, без фундамента, не более 20 м.кв., возведенными временно.

При постройке любого объекта на фундаменте, разрешительные документы необходимы, за некоторым исключением. Если речь идет о временной постройке, к примеру, о том же сарае для хранения сена, согласование с местными органами самоуправления не требуется.

Однако даже при возведении простенького сооружения необходимо принимать во внимание нормы СНиПа №53.13330.2011, которыми предусмотрены расстояния не только для жилого дома либо гаража, но и для хозяйственных построек и даже для кустарников в пределах одного двора

Как добивается легализации самостроев Help Development

1. Полный аудит объекта недвижимости. Мы начинаем со сбора данных по зданию из публичных и главное — закрытых баз. Производится правовая оценка возможности узаконивания строения. За счет большого опыта взаимодействия с ответственными лицами в исполнительных органах нам удается предоставить развернутое заключение с объективной оценкой перспектив легализации самовольного строения в Москве или Московской области.

Собранная информация анализируется нашими экспертами. Они выявляют возможные проблемы, которые могут возникнуть в процессе, и оценивают риски. Результатом становится дорожная карта — план мероприятий с четким описанием всех действий и результатов. Заключение включает точный расчет сроков и стоимости работ, включая штраф ГЗК.

Формирование правовой позиции, которая позволит нашим специалистам узаконить самострой в Москве или Московской области. Она определяется исходя из данных аудита.
Подача письма и пакета документов в Департамент градостроительной политики. В письме мы указываем на обстоятельства, которые привели к факту самовольного строительства, подчеркиваем готовность собственника выплатить штраф и просим в установленном порядке узаконить постройку через комиссию ГЗК или предлагаем другие варианты решения проблемы.
Подача писем и сбор документации для Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости Москвы, Департамента городского имущества, Мосгосстройнадзора, префектуры административного округа и других инстанций (их перечень зависит от особенностей самостроя и обстоятельств дела).
Защита интересов собственника на встрече с заместителем префекта по строительству. В подавляющем большинстве случаев легализация объектов самовольного строительства требует личной встречи с представителями префектуры

Важно заручиться их поддержкой и совместно найти конструктивное решение задачи по узакониванию строения. Наши специалисты сопровождают клиента на встрече с заместителем префекта по строительству и отстаивают свою правовую позицию.
Проведение строительно-технической экспертизы

Мы заказываем ее у компаний, которые имеют хорошую репутацию у органов исполнительной власти. Результаты экспертизы формулируются в развернутом, оформленном в полном соответствии с законодательными требованиями отчете.
Прохождение проверок от исполнительных департаментов и служб. Инспектора прибудут на объект, чтобы провести исследования и убедиться, что здание соответствует строительным нормам, не представляет угрозы жизни и здоровью людей, не нарушает права третьих лиц и т.д. Сотрудники Help Development встречают инспекторов на месте, сопровождают их, контролируют действия. Главная задача наших специалистов на этом этапе — привести аргументированные доводы в пользу того, что строение можно сохранить в неизменном виде, и получить положительные заключения.
Прохождение предварительной рабочей группы комиссии ГЗК. Как правило, чтобы узаконить самострой, появляется необходимость сбора дополнительных разрешений, подготовки ответов на вопросы и т.д. Наши специалисты оперативно работают над делом, чтобы оно как можно быстрее ушло в рабочую группу ГЗК.
Прохождение рабочей группы ГЗК и комиссии ГЗК. Благодаря тщательной подготовке всех необходимых документов и четкой аргументации правовой позиции нашим специалистам удается добиться принятия комиссией ГЗК положительного решения с первого раза.
Выплата штрафа. Наши специалисты помогают клиенту оплатить штраф. Это последняя стадия: после этого можно перезаключить договор аренды земли с ДГИ, внести изменения в Росреестр, чтобы признать право собственности на самовольную постройку, подать заявление на проведение выездного исследования здания в БТИ для получения нового технического паспорта. Мы также отправляем письма с решением ГЗК во все инстанции, которые могут предъявить претензии собственнику здания. Таким образом, вся документация на строение оказывается приведена в правовое соответствие.

Какие объекты закон относит к самозастрою

Для начала уточним, что же такое самовольная постройка. Статья 222 ГК РФ подробно разъясняет, какое строение является незаконно возведенным:

1. Земельный участок под самозастроем не передавался в законодательно установленном порядке. То есть земля не предоставлялась в собственность, аренду, а также на любом другом виде права, для строительства недвижимости конкретному лицу.
2. Разрешенное использование участка не предусматривает возведение жилых или нежилых строений.
3. Строиться на участке возможно, но для этого нужны разрешения и согласования с государственными структурами. А они получены не были.
4. Объект возведен с нарушением градостроительных, противопожарных норм и правил, которые установлены в зоне расположения участка с учетом его назначения на дату начала строительства и действительны на момент обнаружения самовольной постройки.

В этой же статье законодатель указывает, что самозастрой подлежит либо сносу, либо приведению в соответствие со всеми нормами и правилами, регламентированными правилами землепользования и застройки и документами по планировке территории. При этом эти изменения, разумеется, должны происходить за счет собственника постройки, а при отсутствии сведений о нем – владельца участка.

Скачать для просмотра и печати: ГК РФ Статья 222. Самовольная постройка

Статус самовольной постройки не позволяет регистрировать право на такие объекты, соответственно, недвижимость не может являться предметом сделок. Ни продать ее, ни подарить, ни оставить в наследство, увы, не получится. Единственной возможностью узаконить самозастрой является судебное решение. Рассмотрим, как поступать в 2020 году владельцам садовых и индивидуальных жилых домов.

Легализация через суд

В судебном порядке можно добиться признания прав на объект недвижимости, либо оспорить решения муниципальных ведомств и комиссии. При положительном решении суда его можно представить в Росреестр для регистрации прав и постановки объекта на кадастровый учет.

Сбор документов – ГПЗУ, документы на землю

Так как обязательным условием для легализации самостроя через суд является подтверждение прав на землю, необходимо получить договор аренда или выписку ЕГРН. Также истец должен получить ГПЗУ, что подтвердить отсутствие ограничений на строительство и его допустимые параметры. Срок действия ГПЗУ составляет не более трех лет с момента выдачи.

Проведение экспертизы построенного объекта на соответствие нормам

До обращения в суд нужно соблюсти стандартный порядок обследования, проектирования и экспертизы незаконной постройки. Эти сделает проектная организация по заявке собственника. Как указывалось выше, документы должны подтверждать, что при строительстве были соблюдены обязательные нормы и правила. Помощь в обследовании и экспертизы самостроя вы можете получить в компании Смарт Вэй.

Подача документов в Стройнадзор и получение отказа

Чтобы обжаловать через суд решение органов строительного надзора, нужно обратиться с заявлением по административной процедуре для оформления разрешения на строительство. Если вынесет незаконный или формальный отказ, можно обращаться с иском в суд. В решении должностные лица стройнадзора обязаны обосновать свой отказ со ссылками на закон.

Подача документов в суд, сопровождение судебного разбирательства

Исковое заявление подается в суд по месту нахождения спорного объекта. В зависимости от обстоятельств, иск подается:

• о признании права собственности;
• об обжаловании незаконного решения госстройнадзора и признании права собственности.

Помимо документов, использованных при административном согласовании самостроя, можно привлечь к участию в суде специалистов и экспертов, заявить ходатайство о назначении строительной экспертизы. Обратившись в компанию Смарт Вэй, мы получите помощь опытных юристов и иных специалистов, которые пройдут все стадии судебного разбирательства.

Решение суда о признании права собственности нужно представить в Росреестр или МФЦ. После внесения записи в ЕГРН самовольно возведенная постройка будет узаконена с возможностью ее использования и продажи.