Порядок признания жилья аварийным, непригодным для проживания и подлежащим сносу

Порядок действий

Для признания МКД негодным для проживания необходимо совершить следующий порядок действий:

1. Провести экспертизу дома.
2. Обратиться в межведомственную комиссию.
3. Дождаться принятия решения.

Признание здания аварийным носит заявительный характер, то есть инициатива должна исходить от самих жильцов дома. Заявителями могут быть собственники квартир, а также арендаторы, проживающие в жилом помещении на основании договора социального найма. Без заявления администрация не будет совершать никаких действий в отношении МКД.

Экспертиза

Чтобы доказать, что здание МКД является аварийным, жильцам необходимо провести строительную экспертизу, которая осуществляется специализированной организацией. Проведение экспертных работ оплачивается жильцами, проживающими в обветшалом здании, самостоятельно.

Прежде чем обратиться в экспертную организацию, жильцам следует самостоятельно оценить, является ли их дом аварийным. Собственникам следует осмотреть МКД на предмет физического износа.

Например, если в здании протекает крыша, то это не повод признавать его аварийным. МКД в таком случае будет являться объектом, требующим ремонта.

Порядок проведения обследования МКД прописан в Постановлении Правительства № 1082 от 21.08.2019. По итогам проведенных работ жильцам выдается экспертное заключение, содержащее полные сведения о состоянии здания, его инженерных коммуникациях, соответствии санитарно-эпидемиологическим требованиям и прочие параметры. Данное заключение имеет юридическую силу и является ключевым документом для отстаивания жильцами своих прав в администрации или суде.

Обращение в уполномоченную комиссию

Включение МКД в перечень жилья, непригодного для жизни людей, происходит на основании решения уполномоченного органа. Им является межведомственная комиссия, которая назначается администрацией муниципального образования. В ее состав входят представители муниципалитета, пожарной службы и других ведомств.

Состав комиссии утверждается постановлением местной администрации. После получения экспертизы, проведенной специализированной организацией, жильцы должны направить заявление в комиссию и приложить к нему следующие документы:

• правоустанавливающую документацию на жилое помещение;
• заключение специализированной организации, проводившей обследование;
• заключение проектно-изыскательной компании при проведении обследования несущих конструкций;
• письма или жалобы жителей.

Заявление и прилагаемые к нему документы направляются в комиссию одним из следующих способов:

• лично;
• по почте;
• через портал Госуслуг.

Если жильцы не представили полный комплект документации, и комиссия не имеет возможности получить их посредством межведомственного взаимодействия, то обращение граждан остается без рассмотрения, а обращение возвращается заявителю в течение 15 дней.

Принятие решения

Чтобы принять решение о том что здание является аварийным, комиссия выполняет следующие действия:

1. Принимает и изучает заявление и представленные доказательства.
2. Определяет перечень дополнительных документов.
3. Определяет состав экспертов.
4. Проводит работу по оценке пригодности/непригодности строения для проживания.
5. Составляет акт обследования и заключение.
6. Направляет принятое решение заинтересованным лицам – заявителям.

Дополнительную документацию комиссия запрашивает путем межведомственного взаимодействия. В ходе работы уполномоченный орган вправе назначать необходимые обследования, результаты которых приобщаются к документам, поданным заявителем.

На заседание комиссии приглашается собственник жилья, с правом голоса. Решение должно быть принято не позже, чем через 30 дней с даты регистрации заявления жильцов. В ходе заседания должно быть принято одно из решений:

• МКД признан годным для проживания;
• дом непригоден для жизни;
• МКД является аварийным и требует реконструкции;
• здание признано аварийным и должно быть снесено;
• основания для включения дома в перечень аварийного жилого фонда отсутствуют.

Решение принимается путем голосования. Если голоса разделились в пропорции 50/50, то окончательный вердикт о судьбе дома выносится председателем уполномоченного органа.

В течение 5 дней после голосования решение оформляется в письменном виде и направляется в адрес заявителя. Гражданин имеет право обжаловать полученное постановление в судебном порядке в течение 3 месяцев.

Общие аспекты

В РФ уже достаточно долгое время действует программа по сносу аварийного жилья. Но за счет достаточно медлительного исполнения программы переселено незначительное количество граждан.

В соответствии с условиями программы переселение происходит так:

1. Формирование региональной программы, цель которой в ликвидации аварийного жилья.
2. Создание перечня аварийного и ветхого жилья.
3. Принятие решения о полном снесении дома или его реконструкции.
4. В случае предполагаемого сноса здания осуществление поиска равноценной жилплощади.

Как правило, жилплощадь подбирается там же, где и ранее проживали граждане.

Но по желанию граждан и на основании полученного от них заявления может приниматься решение о переселении в иное место жительства.

Каждый гражданин вправе уточнить сведения о внесении его дома в список аварийного жилья.

Для этого необходимо обратиться к специальному государственному сайту. Вместо нового жилья собственнику аварийного помещения может выдаваться компенсация.

Но нужно учитывать, что переселение по причине аварийности дома ни в коей мере не является способом улучшения жилищных условий. При распределении предоставляемого жилья учитывается площадь прежнего жилища.

И получит гражданин ровно столько квадратных метров, сколько у него и было. И никакие учетные нормы здесь роли не играют.

Если человек пожелает получить жилье большей площади, то за лишние квадратные метры ему придется заплатить личными средствами. Что по поводу типа жилья, то здесь также отсутствуют строгие параметры.

Это могут быть квартиры в новостройках или вторичная недвижимость. Основное требование – предоставляемое жилье не должно относиться к аварийному.

Основные понятия

Когда речь заходит об аварийности жилья, то следует различать два основных определения. Это жилье «аварийное» и «ветхое».

Это отнюдь не одно и то же, как думают некоторые малоосведомленные граждане. В зависимости от официального статуса постройки находится то, какие последствия наступят.

Главное различие – из аварийного дома жильцы должны быть расселены, а из ветхого нет. Аварийным считается здание, какое непригодно к проживанию в принципе.

То есть имеются деформации конструкций, дом расположен в опасной зоне или серьезно нарушаются санитарные требования.

Проживание в аварийном доме опасно. В отдельных случаях, если дом признан аварийным, требуется спешное расселение граждан и снос постройки.

Жилье ветхое комфортным тоже не назовешь. Но проживание в нем для жизни не опасно.

Даже если дом признан ветхим на 70%, но отсутствует угроза разрушения или условия проживания не угрожают здоровью граждан, то причины для срочного расселения отсутствуют.

Именно поэтому многие дома, пребывающие в ужасном состоянии, продолжают эксплуатироваться, ожидая пока их признают аварийными.

Критерии оценки здания

Основания для признания жилья аварийным приведены в Постановлении Правительства РФ № 47. Это:

Расположение объекта на территории с предрасположенностью	К оползням, снежным лавинам, селевым потокам, паводкам
Нахождение здания в местности	Где высока вероятность разрушения при техногенных авариях
Размещение дома в чрезмерной близости	К линиям электропередачи переменного тока
Повреждение строения в результате	Геологических явлений с невозможностью восстановления объекта
Расположение здания вблизи магистрали	Когда шумовые показатели превосходят дозволенные нормативы (не больше 55 децибел)
Нарушение гигиенических требований	И санитарно-эпидемиологических норм
Основательная деформация фундамента	Или несущих элементов конструкции

Аварийным признаваться может и не весь многоквартирный дом, а только его часть. Например, отдельное жилое помещение признается аварийным по причине аварийности межэтажного перекрытия.

Правовые нормы

Проблема с ветхим и аварийным жильем в России стоит весьма остро. По этой причине с 2010 года по Указу Президента действует адресная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда».

Первоначально срок действия программы предполагал окончание ее в 2015 году, но позже она была продлена до 31.09.2017.

Далее программа продолжит свое действие уже в рамках региональных программ. Основной целью программы является расселение граждан из жилья, не отвечающего нормам безопасности.

В силу ст.14 Жилищного Кодекса РФ признание жилья непригодным для проживания относится к компетенции органов местного самоуправления.

Таким образом, граждане вправе требовать у местных властей обследования своего жилья при наличии оснований на признание его аварийным.

Ветхое жилье. Ветхое состояние здания. Определение понятия

Ветхое состояние здания — состояние, при котором конструкции, основание (здание в целом) в результате высокого физического износа перестают удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям («Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности» (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8)

Мнение эксперта
Смирнов Александр Станиславович
Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.

Определение понятия «ветхое состояние здания» также содержится в Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда МКД 2-04.2004 (утв. Госстроем России; официально не публиковалось).

В указанном пособии ветхость определяется следующим образом:

Ветхое состояние здания — состояние, при котором конструкции здания и здание в целом имеет износ: для каменных домов — свыше 70%, деревянных домов со стенами из местных материалов, а также мансард — свыше 65%, основные несущие конструкции сохраняют прочность, достаточную для обеспечения устойчивости здания, однако здание перестает удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям.

При этом, несущие конструкции здания — строительные конструкции, образующие заданную проектом схему здания, обеспечивающие его пространственную устойчивость при расчетных внешних воздействиях.

Ветхое или аварийное?

Газета «Комсомолец Каспия», Астрахань: Сергей Вадимович, как вы оцениваете выполнение программы аварийного жилья в Астрахани? Что вас устраивает, что нет?

Сергей Степашин: Проблем в области очень много. Я был там в разное время, поэтому есть с чем сравнивать.

Средний Урал за пять лет избавится от 1300 аварийных жилых домов

Астрахань по количеству аварийных домов занимала первое место в Советском Союзе. Помню даже была такая злая шутка: жалко, что война не прошла по Астрахани и все эти хламады не сгорели. Понятно, я такую шутку не одобряю, но масштаб бедствия на то время она передала точно.

Что сейчас? Безусловно, картина в Астрахани меняется. Программа по расселению аварийного жилья сдвинулась. Для этого пришлось очень серьезно «почистить» кадры. Были уволены почти все, кто занимался стройкой, в том числе аварийным жильем. Сейчас при новом губернаторе те цифры, которые я вижу, говорят, что программа кардинально меняется. Мы осенью планируем в Астрахань приехать. Хоть перемены и налицо, но впереди еще очень много работы.

Там еще одна проблема существует. В городе много домов, которые не являются формально аварийными, но жить в них уже давно тяжело. Стоит рядом один дом, хорошо построенный, а рядом — хламада такая.

Татьяна Дмитракова, собкор «РГ» на Дальнем Востоке: Такое не только в Астрахани. В Якутске стоят целые кварталы старых деревянных двухэтажек, которые не подлежат сносу по программе, потому что они не аварийные. Но это бараки с удобствами во дворе, в которых невозможно жить!

Сергей Степашин: По мне — так это самая большая проблема сегодня. Мы все еще определяем отдельно — ветхое жилье, отдельно — аварийное.

Согласен с вами: пора перестать прятать голову в песок, как страусы, не замечая, что в ветхих домах жить нельзя. XXI век на дворе! Ветхое — это и есть аварийное жилье. Нечего их делить.

И надо помогать регионам избавляться от такого старья. Астраханская область граничит с Казахстаном. По сути, визитная карточка нашей страны. А Якутия и так — лидер среди российских регионов по выявленному аварийному жилью. Его у республики более миллиона квадратных метров.

Ирина Чечурина, собкор «РГ» в Самаре: Этой весной на старых домах в историческом центре Самары стали вешать объявления о программе переселения, независимо от степени износа, только ориентируясь на дату постройки. Если люди коллективно заступаются за свои дома, снос отменяют. Как это понимать?

Российских строителей ждут изменения в законодательстве

Сергей Степашин: На мой взгляд, это недоработка администрации города. При формировании программы необходимо было провести тщательный анализ ситуации с домами, работу с гражданами, в том числе и разъяснительную. И определить приемлемый способ реализации программы.

Сейчас в Самарской области выполняют первый и второй этапы программы переселения из аварийного жилья. Новые квартиры должны получить более четырех тысяч человек. Надо учесть ошибки и не допускать их впредь.

Татьяна Дмитракова: Меня еще сроки удивляют. Например, в Уссурийске дома признаны аварийными в 2017 году. А новые квартиры люди получат только к 2025 году. Жильцы дома, который недавно признан таковым, справят новоселье лишь через девять лет. При этом срок расселения может быть скорректирован. Какой смысл в таких сроках?

Сергей Степашин: Сроки, которые заложены в программе, взяты не с потолка. Они просчитаны. Мне тоже хотелось бы все ускорить. Но на это нужны дополнительно не только деньги, но и строительные мощности, и много чего еще.

Четыре региона начали тестировать систему мониторинга аварий в ЖКХ

Переселить людей из аварийных домов, не включенных в программу, можно за счет региональных и муниципальных бюджетов. Но и здесь власти региона принимают решение, учитывая финансовые и другие возможности.

Что касается сроков расселения аварийного жилья в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда», то многие регионы поддержали инициативу выполнить план досрочно. Правда, для этого мы должны им предоставить финансовую поддержку тоже опережающими темпами. Фонд ЖКХ решает, как это сделать. Уже изменен порядок перечисления регионам денежных средств на реализацию программы. Мы тщательно контролируем, насколько своевременно и оперативно используют на местах финансовую поддержку.

Константин Бахарев, собкор «РГ» в Перми: Иногда власти затягивают перечисление компенсационных выплат за аварийное жилье. Как заставить чиновников ускориться?

Сергей Степашин: Надеюсь, это редкие случаи. Пришлите нам конкретные примеры — разберемся.

По нашим данным, в Пермском крае вполне успешно выполняется программа переселения из аварийного жилья. Регион уже выполнил план этого года и работает по программе 2021 года.

Новое в законодательстве

Что означают понятия ветхости и аварийности?

Несмотря на то, что качества и характеристики ветхого и аварийного здания различаются между собой, их объединяет общее свойство – объект пришёл в негодность в силу временных факторов, или стихийных и техногенных катастроф. Дальнейшее пребывание в нём жильцов становится опасным для их жизни в силу угрозы обрушения, или практически невозможно, так как его износ не позволяет далее использовать помещение или объект в целом по назначению.

Для частного жилья

Частный дом принадлежит собственнику, что влияет на правоспособность владельца такого здания не лучшим образом. Если дом признан аварийным – жильцов требуется расселить в пределах того метража, которым ограничивается площадь дома. Взамен полученного жилья собственник передаёт своё недвижимое (аварийное) имущество администрации.

Так как дом может располагаться на участке находящемся в собственности, администрация может составить соглашение о передаче земли в муниципалитет. Или – предоставить место временного проживания для возведения нового строения.

Характеристики частного дома, допускающего признание его аварийным следующие:

1. Износ или повреждение несущих конструкций более чем на 70%, несущие непосредственную угрозу разрушения и невозможность их восстановления.
2. Разрушение фундамента более чем на 70%, создающее опасность обрушения дома.
3. Разрушение стен, выражающееся в их существенной деформации. Если дом деревянный – учитывается биологический износ материала, выражающийся в раскрашивании, рассыпании древесной породы, из которой сложены несущие стены.

В целом картина должна отражать опасность проживания в таком доме, невозможность его восстановления за счёт единоличных усилий собственника. Внешний вид дома при этом не учитывается. Так же не учитывается отсутствие инженерных коммуникаций в виде газификации или водопровода, если есть альтернативные варианты отопления и получения воды.

ВАЖНО: Если степень износа не несёт непосредственной угрозы обрушения, объекту не присваивается статус аварийного жилья.

Ветхие частные дома – явление достаточно распространённое. Они могут иметь существенные косметические недостатки, или требовать капитального ремонта:

1. Старая, залатанная крыша, которая может дать течь.
2. Потрескавшийся фасад и фундамент, если трещины не несут опасности разрушения.
3. Покосившаяся крыша и стены, если несущими конструкциями не достигнута установленная степень износа.
4. Общий износ определяется в пределах 70%, а иногда – и выше, но несущие конструкции остаются в устойчивом состоянии, и опасности разрушения дома нет.

Такие дома не подлежат сносу и могут функционировать достаточно долго, требуя от собственников капитального ремонта, проводимого собственными силами.

Для многоквартирного

Многоквартирные аварийные жилые дома имеют некоторые преимущества перед частными:

• зачастую относятся к муниципальному жилищному фонду;
• массовое проживание семей создаёт больший резонанс по отношению к проблеме;
• контролируются муниципалитетом.

Однако здесь так же существуют определённые критерии, которые допускают признания дома аварийным. Это грозящее обвалом разрушение:

1. несущих перекрытий;
2. фундамента;
3. крыши;
4. стен.

В целом такие критерии устанавливаются на основании Постановлений Правительства РФ:

• от 28.01.06 г. под № 47;
• от 8.04.13 г. под № 311.

Соответствие объекта установленным критериям допускает признания дома аварийным, с немедленным выселением жильцов.

Ветхий многоквартирный дом – это старое здание, в котором долгое время не проводился капитальный ремонт, или посредством капитального ремонта не удалось привести в соответствие санитарным нормам условия проживания граждан. Признаётся на основании общего износа более 70%, без угрозы обрушения и при отсутствии опасности для проживающих.

Квартиры в таких зданиях продолжают использоваться по целевому назначению, в качестве пригодных для жилья помещений, хотя проживание в них не отличается приемлемыми условиями. Выселиться из такого здания более чем сложно до тех пор, пока оно не придёт в аварийное состояние.

ВНИМАНИЕ: Если в непригодном состоянии оказалась крыша дома, она восстанавливается посредством капитального ремонта, с временным выселением жильцов, но не является причиной признания аварийного состояния.

Относительно таких домов возникают длительные, и, зачастую, безуспешные споры между жильцами и администрацией населённого пункта. Всё дело в том, что регламент ПП № 47 установлен для аварийного жилья, а нормы ветхого дома в нём не прописаны.

Порядок формирования межведомственной комиссии по признанию жилья аварийным

Постановление Правительства РФ № 269 внесло изменения в порядок образования межведомственных комиссий для последующей работы по определению пригодности жилья для проживания граждан. Основанием для формирования таких структур теперь является решение местных властей.

Главной задачей межведомственной комиссии является оценка и анализ фактического состояния домов и отдельных квартир на предмет аварийности или непригодности для проживания.

Пригодным или не пригодным для проживания может быть признано только конкретно индивидуализированное жилое помещение, предназначенное для размещения граждан.

В отношении многоквартирных жилых объектов и сооружений межведомственная комиссия проводит аналогичную оценку и анализ дома, для признания его аварийным.

Состав комиссии

Деятельность межведомственной комиссии должна соответствовать нормам Жилищного Кодекса, Конституции РФ, Постановлению Правительства под номером 47, другим важным документам.

Признание квартиры аварийной многоквартирном доме выполняется специально созданным органом – межведомственной комиссией.

В ней может быть разное количество людей, в зависимости от региона состав может немного отличаться. Но существует определенный порядок создания МВК, согласно которого среди кленов комиссии должны быть депутаты, представители местной администрации населенного пункта.

Выбирается и кто-то из отдела архитектуры. Среди других организаций, работники которых должны присутствовать в списке комиссии – БТИ, МЧС. Обязательно включается и кто-то из Роспотребнадзора. При желании можно дополнить состав и другими людьми.

Создание комиссии подразумевает и выборы ее председателя. Данное ответственное лицо, как правило, выбирается из представителей исполнительной власти. Председатель имеет много важных и ответственных функций, которые должен выполнять на высоком уровне:

1. Он ведет заседание, ставит важные вопросы на нем.
2. Также это лицо выполняет представительскую функцию, ведь комиссии обязательно нужно будет взаимодействовать и решать многие вопросы с различными организациями и ведомствами.
3. Подписывает протокол дома обследования, другие важные документы по оценке жилых помещений.
4. Председатель должен постоянно общаться с другими членами комиссии, давать им задания по работе, инициировать собрания.

Читать дальше: Возврат подоходного налога при строительстве квартиры

В помощь председателю выбирается и грамотный секретарь, который будет вести записи документов, подготавливать и составлять их.

Документирование и составные оценки

Все заключения, которые касаются оценивания жилья, оформляются только по окончанию экспертизы. Оценка необходима в том случае, когда собственник желает получить новую квартиру взамен аварийной, или субсидию, чтобы эту квартиру купить. Независимая экспертиза устанавливает рыночную стоимость жилого помещения. В соответствии с жилищным законодательством, в оценку входит:

• Убыток владельца жилья, который он понесёт при смене места проживания, приобретая новую квартиру;
• Затраты на аренду жилого помещения на время выселения;
• Траты при вступлении в новые права собственности на квартиру, с компенсацией упущенной выгоды при выселении из аварийной жилплощади.

Если собственник с вынесенной оценкой не согласен, он имеет право в установленный порядок решить этот вопрос через суд.

Необходимо отметить, что в том случае, когда комиссия, после проведения экспертизы, не вынесла решение о признании многоквартирного дома аварийным, ветхим или подлежащим сносу, в результате чего заявитель не может претендовать на новую квартиру или денежную компенсацию, это можно оспорить в судебном порядке. Поданное исковое заявление о признании жилого помещения аварийным или подлежащим сносу рассматривается в срок не более шестидесяти дней с момента его регистрации.

Права жильцов аварийного дома

Те, кто проживает в доме, подлежащем переселению, сохраняют права на аналогичное жилье по метражу и количеству комнат. Предоставление объектов без отделки поверхностей запрещается. Должны быть не только подключены коммуникации, но и работать без длительных перебоев. Если к проживанию дом не готов, придется ждать полного ввода в эксплуатацию и запуска всех систем.

Жильцу следует обращаться к ответственному лицу в администрации, где предлагаются варианты переселения. Можно отказаться от одного из вариантов в пользу более приемлемого. Но лучшие варианты предлагаются в первый раз. У жильцов аварийных домов есть право на скорейшее переселение, если дом находится в опасном для жизни и проживания состоянии.

На что может рассчитывать собственник

Принимаются меры по отношению к собственникам:

• направляется письменное уведомление по почте;
• оценивается состояние жилья;
• подписывается соглашение о переселении.

У собственника есть возможность как получить аналогичную квартиру, так и рассчитывать на компенсацию. У государства появляется обязанность выплатить средства по желанию собственника. Предлагается выкупная стоимость, с которой можно или согласиться, или установить более высокую цену. Если нет согласия, спор решается в судебном порядке. Допускается выдача квартиры большей площади, но с доплатой.

На что может рассчитывать наниматель

Жилье предоставляется и тем, кто проживает в муниципальных квартирах на основе социального найма. Предлагается жилье, которое предварительно следует посмотреть. Компенсация не предоставляется, ведь основанием для ее выплаты является собственность на недвижимость. Наниматель пользуется квартирой бессрочно, может проживать, но не распоряжаться.

Согласно ст. 85, 86 и 89 ЖК РФ, при переселении из муниципальной квартиры местные власти обязаны предоставить аналогичное жилье. При этом заключается новый договор социального найма на тех же условиях. Квартира должна быт благоустроенной, не менее предыдущей по площади.

Требования к новому жилью

Квартира, предоставляемая взамен аварийной, оборудуется санузлами и коммуникациями. Обязательно производится чистовая отделка, и устанавливаются плиты. Территория перед домом облагораживается должным образом. Устанавливаются места для парковки в пешей доступности, зоны отдыха и детские площадки. Оборудуются зоны под сбор бытовых отходов. Новое жилое помещение должно быть не меньшей площади.

В результате существует возможность признания здания аварийным. Процедура включает предоставление стандартного перечня документов и выполнение строгой последовательности действий. Принимается решение о предоставлении жильцам квартир в новом доме.

Права жильцов

Жильцы здания, предназначенного к сносу, разделяются на две категории:

1. Собственники. Для приватизированных квартир существуют схемы, в которых определено, что делать собственникам, если дом признали аварийным. Чаще всего владельцу предлагают равноценное жилье. Это значит, что площадь и количество комнат должно быть аналогичным. Другой вариант – собственник забирает выкупную стоимость. Если подобрать равноценную квартиру не удается или предложенные объекты не отвечают требованиям владельца, он получает денежный эквивалент жилья ( ст. 32 ЖК РФ ). Сумма включает в себя рыночную цену помещения, расходы на переезд и оформление документов, упущенную выгоду.
2. Наниматели – лица, живущие в неприватизированных квартирах на основании договора социального найма. Если арендуемое помещение признают аварийным, съемщик вправе получить замену, которая будет соответствовать установленным требованиям и находиться в пределах населенного пункта. Его эксплуатация будет осуществляться по соглашению социального найма.

Таким образом, правовой статус жильцов имеет значение при их расселении.