Распоряжение имуществом: как реализовать право собственности

§ 17. Субъект и объект права собственности

1. Субъектом права собственности может быть каждое лицо, как физическое, так и юридическое, если только его правоспособность не ограничена в этом отношении специальным постановлением законодательства. Подобные ограничения установлены нашим правом для некоторых категорий лиц. Так, напр., евреи не могут в черте оседлости приобретать права собственности на недвижимые имущества вне местечек и городов; лица польского происхождения и иностранцы подвергнуты такому же ограничению в западном крае (см. I вып., стр. 97-101).

2. Объектом права собственности могут быть все телесные вещи, не изъятые из гражданского оборота (I вып., стр. 116-117).

3. Право собственности, в качестве самого обширного и всестороннего господства, охватывает весь объект, во всей его целости и во всех отношениях, со всеми его плодами, приращениями и принадлежностями (Х, 425, 424, 431).

4. Это положение в применении к земельным участкам означает, что собственнику принадлежит право не только на поверхность земли, но и, с другой стороны, на воздушное пространство, находящееся над нею и необходимое для ее эксплуатации (87/93), а с другой стороны, на ее недра (Х, 424).

5. Из права собственности на поверхность земли вытекает: 1) право собственности на все находящиеся на ней естественные произведения земли (растения, минералы и пр.); 2) право собственности на замкнутые водовместилища (пруды, озера, реки и пр.), покрывающие поверхность земли, все равно постоянные или временно образовавшиеся от дождя, разлива и т.п. (Х, 424; 78/287); 3) исключительное право охоты в пределах собственного участка на диких животных, водящихся на нем (Х, 539, прим. 1).

6. Из права собственности на воздушное пространство, находящееся над участком, вытекает исключительное право собственника пользоваться этим пространством для своих целей, как-то: для построек, для охоты за пролетающими дикими птицами и пр.

7. Право собственности на недра земли дает исключительное право добывания из нее ископаемых всякого рода (металлов, минералов, камней и пр.), подпочвенной воды (76/503), а также кладов, т.е. неизвестно кем скрытых сокровищ (Х, 430).

8. Наконец, с правом собственности на замкнутые водовместилища связано исключительное право рыбной ловли, добывания минералов, растений, жемчуга и пр.

Все перечисленные, исключительно собственнику принадлежащие правомочия обыкновенно выражают таким образом: хозяин земли имеет право собственности на диких животных, водящихся в пределах его владений, на все, что находится в недрах земли, на клад и пр. Такой способ выражения неточен, так как дикие животные, рыбы, ископаемые и прочие указанные предметы могут стать объектом права собственности только тогда, когда войдут в гражданский оборот, т.е. когда собственник или другое лицо фактически овладеет ими.

9. Наше законодательство предоставляет поземельным собственникам еще некоторые правомочия, не вытекающие из их прав на землю. Эти правомочия, известные под общим названием берегового права, заключаются в следующем:

а) Собственник земли, соприкасающейся своими границами с каким-либо водовместилищем, не составляющим ничьей частной собственности, имеет право пользоваться тою массою воды, которая находится в каждый данный момент у его берегов (75/332), а также ловить в ней рыбу, добывать минералы, жемчуг и пр., не препятствуя, однако, этим судоходству (Х, 464, уст. сельск. хоз., 271, 272, 276, 277, 771). Исключение составляют только большие озера и моря, которые открыты для пользования всех, а не одних только прибрежных собственников (Х, 406; уст. сельск. хоз., 208, 209; 80/36)

б) Если границей между имениями служит река, то «каждый из владельцев по береговому праву может ею пользоваться от своего берега до середины» (Х, 428).

10. Из сказанного видно, что право пользования водами и их естественными произведениями (рыбой, жемчугом, минералами и пр.) может принадлежать либо всем и каждому (в морях и озерах, изъятых из частной собственности), либо только поземельным собственникам. Последние, в свою очередь, имеют это право либо в силу своего права собственности на поверхность земли, являющуюся дном данного водовместилища, либо по береговому праву. Сверх того, пользование водами может служить содержанием особого права на чужую вещь (сервитута, угодья, Х, 463) и принадлежать постороннему лицу (об этом см. в учении о сервитутах).

Варианты передачи земли в частную собственность

Все возможные способы переоформить права на земельные наделы регламентированы ГК РФ и ЗК РФ. В настоящее время приоритетным вариантов является платная приватизация, при которой граждане должны выплатить властным органам стоимость земли. Оформление договора купли-продажи может происходить по итогам конкурентной процедуры торгов, либо без проведения аукциона.

Возможность безвозмездно переоформить права на землю доступна только для отдельных категорий граждан:

• семьи с многодетным статусом (в составе семьи должно быть не менее трех детей в возрасте до 18 лет);
• граждане, получившие землю на правах аренды для строительства частных домов сроком до шести лет, и фактически владеющие участком более пяти лет;
• субъекты, получившие участки для ведения фермерского хозяйства на срок более шести лет, и владеющие ими на протяжении пяти лет с соблюдением целевого назначения земли;
• работники, занимающие должности в муниципальных и региональных учреждениях, получившие землю для возведения частных домов;
• участки земель из состава СНТ и иных некоммерческих товариществ.

Региональными нормативными актами могут устанавливаться и иные льготные категории, которые смогут получить землю без выплаты ее стоимости.

Приобретение участка на платной основе должно происходить через аукционы, если иные условия не указаны в законе. Проведение торгов происходит по инициативе властных органов или на основании заявления граждан. Выделим ключевые особенности этой процедуры:

1. если инициатором аукциона выступает муниципалитет, на него возлагается обязанность размещения в открытом доступе извещения о характеристиках участка, сроках подачи заявок и начальной стоимости надела;
2. начальная стоимость торгов определяется исходя из кадастровой цены участка (она определяется в ходе государственной оценки земель);
3. наделы, расположенные в черте населенных пунктов, должны быть надлежащим образом сформированы с установлением границ, а к участку должны быть подведены все инженерные коммуникации;
4. если в торгах принял участие только один субъект, договор будет заключен по начальной стоимости объекта.

Для участка, выставляемого на продажу, должны быть надлежащим образом определены границы. Для этого нужно получить межевой план, которым изготавливает профессиональный кадастровый специалист – инженер. Если с заявлением обращается частное лицо, до оформления договора выкупа земли оно должно самостоятельно обратиться за получением межевого плана.

Межевой план будет являться основанием для постановки земельного объекта на кадастровый учет, наряду с договором купли-продажи. Содержание межевого плана оформляется в виде текстовой и графической части, а в его состав включаются данные о границах участка со смежными наделами, акт согласования границ, качественные параметры надела.

Закон допускает выкуп земли без проведения торгов для отдельных категорий землепользователей. Как правило, такая возможность связана с выделением земли под определенные цели – ведение личного подсобного хозяйства, возведение частного дома и т.д. При обращении в муниципальные органы нужно подтвердить легальность получения земли, а также соблюдение установленных правил землепользования и целевого назначения земли. Например, если надел был предоставлен под строительство жилого объекта, а фактически был возведен производственный комплекс, в реализации права на выкуп будет отказано.

Чем отличается владение от пользования

Как правило, данная категория неразрывно связано с и распоряжением вещью. Право владения подтверждается документально и может быть ограничено (прекращено) только на основании решения суда или нормативного акта. Пользование – вид имущественного права, которое даёт возможность лицу использовать объект по назначению либо потреблять его.

Прекращается по истечении договора аренды, добровольного отчуждения имущества, по решению суда, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством. Разница между владением и пользованием Для лучшего осознания категории необходимо понимать триаду права собственности: владение, распоряжение. 

В свою очередь, объем прав и обязанностей зависит от того, какую конструкцию договора аренды выберут для себя стороны. Наиболее востребованным и встречаемым вариантом передачи имущества при аренде является, конечно же, передача во временное владение и пользование.

Для понимания природы договора необходимо в первую очередь разобрать терминологию. Право владения — это возможность фактически обладать имуществом, так сказать, физическое «господство» над ним.

Участие публично-правовых образований в имущественном обороте

Согласно действующему законодательству публичная собственность имеет две формы:

• государственная — имущество принадлежит отдельным субъектам РФ или всей стране сразу;
• муниципальная — имущество городов, регионов, сельских поселений.

Отдельным видом владения является частная собственность, когда имущественный объект принадлежит физическим или юридическим лицам.

Важнейшими объектами государственного имущества являются природные ресурсы: водные объекты, земля, лесной фонд. Если говорить о земельных участках как о собственности публично-правовых государственных образований, то на распоряжение ими распространяются следующие условия.

1. Государство или муниципалитет не могут использовать их от своего имени, зато могут передать это право другому лицу.
2. Распоряжаться участком можно исключительно в рамках договора аренды, продавать, занимать, передавать другим владельцам запрещено.
3. Территорию необязательно эксплуатировать по целевому назначению.

В соответствии с действующими законами имущественные владения государства могут разграничиваться между федеральными, региональными и муниципальными субъектами. Одной из технологий передачи имущественного объекта определённому региону или субъекту может служить кадастр, в котором отражены сведения о данной территории.

Если же земельные участки не были разграничены, то право распоряжаться ими принадлежит муниципальным органам власти. Передача права распоряжаться этими наделами не всегда означает передачу права собственности на них.

Собственностью публично-правовые образования распоряжаются, пользуются и владеют по своему усмотрению в рамках своей компетенции. При этом они самостоятельно определяют правила и закрепляют их на официальном уровне.

Конкретные госорганы и должностные лица, действующие от имени собственника (Российской Федерации), приобретают полномочия, объем которых зависит от правоотношений, в которых они участвуют. Основные права принадлежат Правительству. Выступая в качестве Высшего исполнительного института власти, оно наделено полномочиями распоряжаться федеральным имуществом. При этом Правительство может передать их часть другим исполнительным органам, в том числе на региональном уровне.

Отношения собственности составляют основную часть правоотношений, возникающих в рамках гражданского оборота. В качестве материальной основы для участия в них публично-правовых образований выступает имущество, находящееся в их законном владении.

Ключевым отличием отношений публичной и частной собственности является то, что в первом случае объекты могут использоваться исключительно в соответствии с целевым назначением. Оно, в свою очередь, заключается в обеспечении исполнения образованиями социальных функций, возложенных на них в соответствии с законом.

Местные структуры власти, в задачи которых, согласно 130 статье Конституции, входит создание условий для самостоятельного решения населением вопросов территориального значения, владения, пользования, распоряжения муниципальным имуществом, могут приобретать отдельные государственные полномочия с предоставлением финансовых и материальных средств, необходимых для их реализации.

Публично-правовые образования активно участвуют в приватизации, реквизиции, национализации, конфискации имущества, принадлежащего частным лицам, и обращении его в публичную собственность. Правила проведения соответствующих процедур закреплены в ГК (статьи 242-243, 306).

Экономическая основа местного самоуправления формируется из объектов, находящихся в муниципальной собственности, средств бюджета, имущественных прав МО.

Муниципалитеты реализуют свои полномочия в отношениях собственности через специально созданных юридических лиц. В результате участие МО в гражданском обороте приобретает опосредованный характер. Основными субъектами права являются представительные органы, местная администрация, глава МО, контролирующая структура при администрации.

Достаточно часто в правоотношениях участвуют учреждения. Они получают определенное имущество в оперативное управление. Учреждения формируются для реализации административных функций. Однако при этом властными полномочиями они не наделяются. Это отличает их от государственных и муниципальных органов.