Как владельцу жилья застраховать возможные потери при аренде

Размер платежа

Его не обязательно устанавливать в виде конкретной суммы денежных средств. Так, в случае с договором аренды стороны могут установить, что он равен одному или нескольким арендным платежам.

Кроме перечисленных выше условий, стороны по своему усмотрению также могут согласовать следующие моменты.

Размер обеспечительного платежа в минимальном размере не урегулирован законодательно, исходя из этого, стороны имеют право самостоятельно решать этот вопрос. Добавим, что ГК РФ позволяет участникам правоотношения в дальнейшем увеличить размер установленного договором обеспечительного платежа.

Используется обеспечительный платеж двумя способами (ГК РФ, ст. 381.1, п.2):

1. Зачет в счет исполнения обязательства, в обеспечение которого он был выдан.
2. Платеж должен быть возращен обратно в случае не наступления обстоятельств, в обеспечение которых он выдан, либо прекращения самого обязательства.

Специфика наступления обстоятельств

Она оговаривается в п. 2 и 3 ст. 381.1 Кодекса. Во втором пункте, в частности, сказано, что в случае ненаступления в установленный срок предусмотренных обстоятельств участник сделки может вернуть обеспечительный платеж. Аналогичное правило действует и в случае прекращения основного соглашения. Стороны, однако, могут установить иные условия. К примеру, участники сделки могут договориться о том, что обеспечительный платеж будет засчитан в оплату продукции за последние периоды, если основной объем изделий передан либо выполнена большая часть работ/услуг. В данном случае нет оснований сомневаться в том, что условия сделки будут исполнены. Аналогичным образом можно применить рассматриваемый инструмент и в арендном соглашении. В этом случае сумма будет закрывать задолженность за последний месяц. Это позволит избежать многократного перечисления средств со счета на счет, поскольку у кредитора уже будет в распоряжении обеспечительный платеж. Проблемы с решением вопроса об обратной отправке денег должнику также будут исключены.

Возврат обеспечительного платежа по госконтракту: сроки

Сроки возврата обеспечения по государственному контракту должны быть прописаны в соглашении, что прямо следует из ч. 27 ст. 34 ФЗ № 44. Иных правил законодателем не установлено. Таким образом, все правила, касающиеся сроков возвращения обеспечения, ограничиваются указанным, и стороны сами определяют сроки возврата.

Из п. 28 «Обзора судебной практики…», который утвержден Президиумом ВС РФ 28 июня 2017 года, следует следующее. Как указал Верховный Суд РФ, деньги, которые были внесены исполнителем в счет обеспечения исполнения контракта, возвращаются заказчиком в двух случаях:

1. Если обязательства по контракту исполнены ненадлежащим образом.
2. Если истек гарантийный срок (только в случае, если такое правило предусмотрено контрактом).

При этом, дополнительно указано, что правовой режим денежных средств определен главой 23 ГК РФ в параграфе 8 (нормы об обеспечительном платеже).

Таким образом, можно сделать следующие выводы о сроках возврата:

1. Стороны сами могут определить сроки в соглашении, соответственно последней датой возврата будет момент, указанный в контракте.
2. Если обязательства по контракту исполнены, то срок возврата считается наступившим. Факт исполнения подтверждается, например, актом выполненных работ.
3. Если в контракте указан гарантийный срок, то срок для возврата обеспечительного платежа наступает на следующий день после его истечения.

Поскольку законодательное регулирование данного вопроса не позволяет составить полную картину о сроках возвращения обеспечения, рекомендуется четко прописывать срок возврата платежа в тексте контракта.

Бухгалтерский учет обеспечительного платежа

Основанием для отражения в бухгалтерском учете получения обеспечительного платежа, его использования и возврата является договор и наступление события, которое страхуется внесенными средствами.

Итак, изначально получение обеспечительного платежа арендодателем (продавцом и т. п.) не приводит к возникновению дохода и получению экономических выгод, как это понимается в п. 2 положения, утвержденного приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н. В связи с этим внесенная сумма будет считаться кредиторской задолженностью и проводиться так: Дт 51 Кт 76-2 (субсчета условные, в нашем случае под 76-1 понимается очередная плата, под 76-2 — обеспечительный платеж).

Эта же сумма отражается на забалансовом счете 008.

При возврате невостребованного обеспечительного платежа, соответственно, делается обратная проводка: Дт 76-2 Кт 51, а забалансовый счет 008 кредитуется, т. е. сумма списывается.

Если наступило событие, которое должно покрываться средствами обеспечения, либо стороны договорились об использовании денег в качестве погасительного платежа, сумма входит в состав доходов и проводится так: Дт 76-1 Кт 90-1 или Кт 91-1.

С нее удерживается НДС: Дт 90-3 (91-2) Кт 68.

Последний очередной платеж, погашаемый обеспечительным депозитом, проводится так: Дт 76-2 Кт 76-1.

Страховой депозит как штраф. Риски внесения. Вернут или нет.

Штраф за
расторжение вне зависимости от нарушений
Арендатора – любимая практика
собственников. Потому что кому хочется
возвращать деньги, внесенные 5 лет назад.
Нужно внимательно смотреть, чтобы в
Договоре не было прописано это условие.

Договор может
предусматривать положение, что
обеспечительный платеж при аренде
коммерческой недвижимости является
штрафом:

1. за расторжение
Договора по вине Арендатора, в связи с
неисполнением Арендатором своих
обязанностей по Договору (основания
предусматриваются в самом Договоре и
в ст. 619 ГК).

2. за
односторонний выход Арендатора из
Договора.

При этом
прописывается, что сумма Обеспечительного
депозита, уплаченная Арендатором
Арендодателю, удерживается Арендодателем
и возврату Арендатору не подлежит.
Разумеется, такое положение крайне
не выгодно Арендатору и его нужно
исключать из Договора.

Лучше прописывать конкретные обязательства и сроки по возврату, например: «сумма Обеспечительного депозита, уплаченного Арендатором Арендодателю в соответствии с условиями Договора, подлежит возврату Арендатору на его расчетный счет в течение 20 (Двадцати) банковских дней с даты получения письменного требования Арендатора.»

Обеспечительный платеж можно внести не деньгами

Задаток может вноситься только в денежной форме (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Суды расценивают данное требование как предопределенное самой природой задатка как вида обеспечения (определения ВС РФ от 28.01.2015 № 310-ЭС14-7495 по делу № А36-4126/2013, КС РФ от 23.06.2015 № 1384-О).

Анализ судебной практики показывает, что суды по-разному оценивают последствия исполнения соглашения о задатке в неденежной форме. Например, внесение задатка в неденежной форме рассматривается в судебной практике как нарушение требований к порядку проведения торгов (Определение ВАС РФ от 13.02.2008 № 2146/08 по делу № А79-1642/2007). Внесение суммы задатка частично в виде денежной суммы, частично в неденежной форме не признается судами внесением задатка в полном объеме (постановление ФАС Центрального округа от 28.10.2014 по делу № А36-4126/2013, Определение ВС РФ от 28.01.2015 № 310-ЭС14-7495 по делу № А36-4126/2013).

Вместе с тем при рассмотрении требований о признании соглашения о задатке, исполненного в неденежной форме, недействительным суды исходят из того, что сама по себе передача задатка в неденежной форме (в частности, передача векселя) по соглашению о задатке не свидетельствует о недействительности соглашения, лежащего в основе передачи задатка. Вопрос о последствиях принятия векселя в счет уплаты задатка подлежит исследованию при рассмотрении спора об исполнении обеспечиваемого соглашения (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.09.2009, Определение ВАС РФ от 21.12.2009 № ВАС‑16330/09 по делу № А29-2175/2009).

Обеспечительный платеж по общему правилу вносится в денежной форме, как и задаток (ст. 381.1 ГК РФ). Однако ст. 381.2 ГК РФ допускает и неденежную форму обеспечения, к которой также применяются правила об обеспечительном платеже: подлежащие передаче по обеспечиваемому обязательству акции, облигации, иные ценные бумаги или вещи, определенные родовыми признаками.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ). Требований к форме соглашения об обеспечительном платеже ГК РФ не содержит, в этой связи они должны определяться в соответствии с общими требованиями гражданского законодательства к форме сделок (ст. 158 ГК РФ).

Что обеспечивает такой платеж?

Исходя из сложившейся практики, которая выработана на рынке, обеспечительные платежи используются в следующих правоотношениях:

1. При заключении договора аренды движимого и недвижимого имущества. Арендодатель, в большинстве случаев требует от арендополучателя внесение некоторой денежной суммы наперед, обычно она составляет арендную плату за два последних месяца пользования имуществом. В случае ненадлежащего выполнения арендополучателем своих обязанностей, переданная сумма может быть зачтена как компенсация возможных убытков. А при надлежащем выполнении, по обоюдной договоренности сторон, полученные денежные средства пойдут за последние месяцы аренды.
2. При заключении предварительного договора. Это особенное соглашение, по которому стороны демонстрируют свои намерения на совершение каких-либо действий в будущем. Обычно это покупка различного имущества (часто недвижимого). Тонкость такого соглашения состоит в том, что оно является частью основной сделки. Например, гражданин решил купить квартиру и нашел продавца. Чтобы продемонстрировать свои намерения он может сделать данный платеж владельцу и не платить задаток, рассчитавшись тогда, когда сделка произойдет.
3. При заключении дистрибьюторских договоров. По ним поставщики товаров и услуг договариваются с покупателями, что заказанные ими вещи будут доставлены через некоторое время, так как их нужно изготовить, но, чтобы приобретатели не отказались от сделки, она предусматривает такой платеж.

Исходя из этого, можно прийти к выводу, что данный вид обеспечения используется при совершении сделок, цена которых не представляет собой крупную сумму.

Обеспечительный платёж как гарантия взятых на себя обязательств

• От одной сто­ро­ны к дру­гой пере­да­ёт­ся денеж­ная сум­ма, кото­рая в слу­чае нару­ше­ния обя­за­тельств пер­вым контр­аген­том покро­ет убыт­ки вто­ро­го.
• Если таких обсто­я­тельств не воз­ни­ка­ет, обес­пе­чи­тель­ный пла­теж под­ле­жит воз­вра­ту.
• Парт­нё­ры в согла­ше­нии могут преду­смот­реть частич­ный воз­врат ОП в опре­де­лён­ных дого­во­ром слу­ча­ях, либо попол­не­ние сум­мы ОП, если она была частич­но израс­хо­до­ва­на из-за воз­ник­шей неустой­ки.
• Пред­ме­том ОП могут быть не толь­ко день­ги, но и цен­ные бума­ги, акции, обли­га­ции, а так­же вещи с родо­вы­ми при­зна­ка­ми (ст. 381.2).
• Про­цен­ты на денеж­ную сум­му, нахо­дя­щу­ю­ся у парт­нё­ра в каче­стве обес­пе­чи­тель­но­го пла­те­жа, не начис­ля­ют­ся.

Когда применяется обеспечительный платёж

В то же вре­мя сдел­ки на товар­ных, фон­до­вых и валют­ных бир­жах, а так­же согла­ше­ния, учи­ты­ва­ю­щие уро­вень инфля­ции и изме­не­ние про­цент­ной став­ки, нахо­дят­ся в зако­но­да­тель­ном поле, но при выпол­не­нии усло­вия: хотя бы одна из сто­рон долж­на быть юри­ди­че­ским лицом (ком­мер­че­ской орга­ни­за­ци­ей) и иметь бан­ков­скую лицен­зию или лицен­зию с пра­вом про­ве­де­ния опе­ра­ций на бир­жах.

Прекращение действия обеспечительного платежа

• Если дого­вор об обес­пе­чи­тель­ном пла­те­же стал недей­стви­тель­ным (напри­мер, истёк его срок, либо вся сум­ма ушла на покры­тие убыт­ков, и пла­тель­щик отка­зы­ва­ет­ся попол­нить ОП), это не зна­чит, что авто­ма­ти­че­ски пере­ста­ет дей­ство­вать основ­ное согла­ше­ние.
• При недей­стви­тель­но­сти основ­но­го дого­во­ра обес­пе­чи­тель­ной мерой явля­ет­ся не ОП, а воз­врат иму­ще­ства, кото­рое было по нему полу­че­но.
• Пре­кра­ще­ние дей­ствия дого­во­ра пре­кра­ща­ет дей­ствие и обес­пе­чи­тель­но­го пла­те­жа (ст. 329 ГК).

Предмет сделки

В качестве него выступают в основном денежные средства. Гражданский оборот до недавнего времени требовал финансового обеспечения, но в ГК он не был прямо предусмотрен. Прочие средства не позволяли гарантировано получать деньги в случае невыполнения контрагентом условий. Единственным исключением выступала банковская гарантия. Она была формально независимой от основного долга и предоставлялась платежеспособной организацией. Широкому распространению этого варианта препятствует высокая его стоимость. Вместе с этим предмет обеспечения в определенной степени выступает как недостаток платежа. К примеру, если речь о крупной сумме, то должник вряд ли будет стремиться вывести ее из оборота. Кроме того, за это он не получает никаких процентов. Однако стороны могут договориться и об их начислении. Такая плата вполне была бы обоснована. Это обуславливается тем, что средства должника находятся у кредитора, а Кодекс не запрещает последнему их использовать в коммерческих целях.

Основные понятия

Денежное обязательство, которое одна сторона обязуется предоставить второй стороне в качестве обеспечения принятых на себя обязательств, может быть предоставлено даже на те обязательства, которые возникнут только в будущем времени. Такое определение закрепляет статья 381.1 Гражданского кодекса РФ, отвечая на вопрос, что такое обеспечительный платеж.

Обеспечительный платеж как способ обеспечения исполнения обязательств часто используется при заключении договоров аренды. Например, арендатор обязуется ежемесячно перечислять арендную плату в пользу собственника имущества. Если же ежемесячный транш не поступит вовремя, то арендодатель вправе списать неоплаченные обязательства с депозита. Также арендодатель вправе списать стоимость испорченного имущества, если таковое было предусмотрено договором аренды.

В отношении порядка внесения первой (основной) суммы обеспечительного платежа в договоре нужно определить:

• срок, в который это должно быть сделано, и момент, с которого начнет отсчитываться этот срок;
• вид средств для оплаты и способ их внесения.

От момента исполнения обязательства по внесению обеспечения может зависеть срок передачи имущества арендатору. На протяжении всего срока действия договора сумма обеспечительного платежа будет находиться у арендодателя. Проценты на нее не начисляются.

При полном или частичном использовании средств, составляющих гарантийный платеж, его сумма должна быть восстановлена путем дополнительного взноса в это обеспечение.

Договор также может предусматривать изменение величины обеспечительного платежа. Например, в зависимости от увеличения (уменьшения) месячной суммы арендной платы. В этом случае сумму, недостающую до увеличившегося размера обеспечения, необходимо будет дополнительно перечислить арендодателю, а излишки гарантийного платежа можно либо вернуть арендатору, либо зачесть в счет оплаты арендной платы.

Для ситуаций, в которых понадобится либо осуществить дополнительный платеж, либо вернуть (зачесть) денежные средства, в тексте договора также потребуется сделать оговорку о сроках выполнения каждого из необходимых действий и о моменте начала отсчета этих сроков.

Варианты использования суммы гарантийного взноса по завершении договора аренды устанавливают его стороны. Если не предусмотрен зачет в счет оплаты завершающих арендных платежей, то иными возможными вариантами могут быть:

• возврат обеспечения в полном объеме арендатору;
• распределение суммы платежа между сторонами поровну или в каком-то ином соотношении;
• переход прав на обеспечение к арендодателю.   

Виды обеспечительных платежей и их отличия

К гарантийному платежу относятся суммы, уплачиваемые в качестве подтверждения выполнения обязательств сторонами. В статье 546 Гражданского кодекса указаны виды обеспечительных мер. Часть из них можно считать обеспечительными платежами, в том числе:

Неустойка в виде штрафа и пени

Выплачивается как компенсация в случае нарушения условий договора, например, одностороннего расторжения соглашения арендатором без соответствующего предупреждения арендодателя. Эта мера обеспечения не предусматривает предварительное внесение платежа. Он просто оговорен в договоре и уплачивается в случае нарушения соглашения. К видам неустойки относится штраф и пеня.

Гарантия и страховые платежи

Этот способ обеспечения обязательств по договору с привлечением страховой компании или финансового учреждения, гарантирующее кредитору выполнение обязательств должника. При наступлении страхового случая, компания выплачивает оговоренную сумму кредитору.

Залоговая сумма

Это сумма, предоставленная залогодержателю на период выполнения обязательств залогодателем, и возвращаемая после прекращения действия договора. В случае нарушение условий договора плательщиком залога, эта сумма ему не возвращается, а идет на покрытие убытков залогодержателя.

Задаток при заключении договора

Сумма, передаваемая по договору в счет выполнения обязательств одной стороной перед другой, и обеспечивающая исполнение условий договора. Предоставление суммы в счет выполнения обязательств является основным отличием задатка от залога или аванса. Если условия договора нарушает сторона, уплатившая задаток, соглашение расторгается без возврата суммы. А если условия нарушит получатель задатка, он возвращает его в двукратном размере (ст.571 Гражданского кодекса).

Задаток на квартиру – что это и как оформить

Обеспечительный платеж могут использовать как гарантию перед заключением основного договора, так и после его подписания. Например, при заключении договора аренды в качестве обеспечительного платежа выступает залог или страховой депозит. Эта сумма вносится уже после того, как у арендатора возникли права и обязательства в рамках аренды. Если же это задаток при купле-продаже квартиры, его вносят в рамках заключении предварительного договора. А подписывая основной договор, эта сумма учитывается в качестве оплаты за объект сделки.

Какие требования предъявляются к иску?

При оформлении искового заявления необходимо ориентироваться на требования АПК РФ (статья 125). Документ составляется по определенному образцу, который несложно найти в Сети. К заявлению прикладываются документы, перечисленные в упомянутой выше статье, а именно:

• Договор и приложения к нему (если они предусмотрены), платежные бумаги и накладные.
• Бумаги, подтверждающие соблюдение порядка передачи претензии. Сюда относится уведомление об оповещении, квитанция из почтового отделения и прочие документы.
• Платежное поручение, подтверждающее выплату госпошлины за подачу иска. Размер выплаты можно просчитать с учетом требований статьи 333.21 НК РФ. При этом на платежном поручении должна стоять печать банковского учреждения.
• Бумаги, которые подтверждали полномочия истца. Это может быть выписка из ЕГРЮЛ, решение о назначение гендиректором, доверенность и прочие.
• Документы, подкрепляющие факт направления иска и приложений должнику, а также другим сторонам, принимающим участие в деле.

Стоит учесть, что финансовые бумаги должны предъявляться в виде оригиналов. Кроме упомянутых документов, к исковому заявлению можно приложить ходатайство о применении мер обеспечения или истребовании доказательной базы. При необходимости сделать это можно сразу или уже во время процесса.

Если иск оформлен с соблюдением необходимых правил, и к нему приложен требуемый пакет бумаг, суд принимает документы к рассмотрению и определяет дату суда. При наличии ошибок иск может быть отправлен на доработку или же «зависнет» без рассмотрения. В последнем случае истцу будет предложено внести правки и донести необходимый пакет бумаг. Только после этого начинается полноценное разбирательство.

При подаче иска в арбитражный суд важно понимать, что процесс длится не один день. Как отмечалось выше, он может растянуться на несколько месяцев

Если на счетах должника отсутствуют деньги, не меньший период займет и исполнение решения суда. Кроме того, во время разбирательств у суда могут появляться дополнительные вопросы, на которые важно быстро реагировать. Если требуются дополнительные доказательства, их придется быстро предоставить. Возможные ситуации, когда «сюрпризы» преподносит противоположная сторона.

Вот почему такие дела необходимо вести с привлечением опытных юристов, которые знают нюансы процедуры взыскания долга по договору поставки, имеют опыт в решении таких вопросов и умеют своевременно реагировать на требования суда. Кроме того, к опытным юристам обращаются не только по этим вопросам, но и для решения ряда других задач — взыскания долга по договору аренды или подряда.

искового заявления о взыскании задолженности по договору поставки

Возврат денежных средств, внесённых в качестве обеспечения

Кроме функции исполнения обязательства, обеспечительный платёж имеет ещё одну – он может стать своеобразным «резервным фондом» обязательства. Так, условиями сделки может быть предусмотрено право стороны, на счёт которой внесены средства, осуществлять издержки из обеспечительного платежа, в случае ненадлежащего выполнения контрагентом обязательства. Например, если арендатор не внёс очередной месячный арендный платёж, арендодатель может денежные средства, внесённые ранее засчитать, как именно этот арендный взнос.

В таком случае в договоре целесообразно будет предусмотреть порядок, уведомления арендатора об обращении взыскания за обеспечительный платёж. Предпочтительным является письменное уведомление контрагента об использовании денежных средств. Уведомление об обращении взыскания на обеспечительный взнос, также может быть включено в текст уведомления о нарушении договора аренды.

Как отмечалось выше, после окончания срока действия договора найма обеспечительный взнос, может быть засчитан в качестве арендной платы за последний арендный период, либо возвращён на счёт нанимателя. Однако на этом этапе могут возникнуть трудности именно у арендатора. Если арендодатель – не совсем добросовестно исполняет условия сделки и нормы закона, возвратить средства будет проблемно. При этом наймодатель может мотивировать свой отказ возвратить денежные средства мнимыми или настоящими нарушениями условий договора.

Если арендодатель отказывается возвращать денежные средства, а договор аренды выполнялся неукоснительно (или даже при наличии небольших нарушений), лучший выход для нанимателя – обращение в арбитражный суд. Судебная практика по этому поводу не совсем однозначна. Однако большинство судов склоняются к тому, что право на обращение взыскания на обеспечительный платеж в случае нарушения договора, должно быть прямо предусмотрено условиями сделки. Если же такое право прямо не предусмотрено сделкой – действия арендодателя могут быть признаны неправомерными.

Также суды склоняются к тому, что письменное уведомление контрагента об обращении взыскания на денежные средства по обеспечительному взносу, является обязательным фактором. Закон не предусматривает императивной обязанности стороны отправить письмо об этому своему контрагенту. Однако такой шаг может свидетельствовать о добросовестности стороны и склонить чаши весов в суде в ту или иную сторону.

В целом обеспечительный платёж, может стать хорошей практикой принуждения стороны договора к его надлежащему их исполнению

Однако при составлении договора необходимо особое внимание обратить именно на этот пункт, ведь он может стать, как дискриминирующим, так и абсолютно справедливым

Можно ли отказаться от внесения Обеспечительного депозита?

Конечно
можно. Если ранее вы уже сотрудничали
с данным Собственником, и всегда регулярно
выполняли все свои обязательства.
Например, у вас не первый Объект в аренде.
Или вы заключаете Договор уже 4-й раз,
то вполне уместно сослаться на позитивную
практику вашего сотрудничества и
попросить зачета текущего Депозита в
счет Арендной платы или его невнесения
в новый Объект. Если ваш деловой партнер
уверен в Вас, у вас хорошая репутация,
то вполне справедливым будет полагать,
что Арендодателю не понадобится данный
Депозит. Вы добросовестный Арендатор
и не нарушаете условия, так зачем тогда
Депозит. Депозит – это денежные средства,
«выдернутые» из вашего оборота, которые
лежат мертвым грузом у Арендодателя,
ежегодно обесцениваясь на сумму инфляции.

Представим,
что вы арендуете Помещение на 7 лет и
вносите Депозит в размере 1 000 000
(Одного миллиона рублей) 00 коп. Мысленно
уменьшите его на сумму инфляции за 7
лет.

Обозначение платежа в документах

В процессе сдачи и снятия недвижимости составляется специальный договор. Он оформляется в стандартной форме. Но при этом можно вносить туда правки и индивидуальные разделы.

Сведения о платеже прописывается в следующих информационных пунктах:

1. Сумма платежа.
2. Срок, на протяжении которого арендатор обязан передать средства. Также прописывается вариант отдачи – наличными или на карту.
3. Обязательно прописывается, что сумма при необходимости пойдет на покрытие финансовых убытков, возникших по вине арендодателя.
4. Пишется информация, что после официального аннулирования арендного договора недвижимость осматривается владельцем. По результатам принимается решение, присутствует ли порча имущества.
5. Перечисляются возможные ситуации, когда арендодатель имеет право не возвращать и использовать платеж.
6. Обозначаются случаи, когда размер данной гарантии уменьшается или увеличивается.
7. Прописывается срок возврата суммы при аннулировании ранее заключенного контракта.

На основании данной информации становится понятно, что платеж обеспечивает защиту имущества и сохранность помещения в целом.

Способы применения обеспечительного платежа

Важно понимать, что обеспечительный платеж относится к предварительным сделкам, которые являются составными частями основных обязательств, как, например, покупка квартиры или иного объекта недвижимости. Они могут быть заключены:

• в устной форме;
• в письменной форме.

К устным относятся простейшие сделки, которые совершаются на бытовом уровне, либо это публичный договор (покупка товара в магазине или у различных предпринимателей, то есть выдается чек или иной финансовый документ).

К письменным сделкам относятся обязательства, к которым такую форму требует закон и другие нормативные акты. При этом нужно не забывать, что к некоторым обязательствам и соглашениям закон устанавливает требования нотариального оформления.

К сожалению в Гражданском кодексе не конкретизировано требование к такому платежу, то есть не указано как он должен оформляться — письменно или устно.

Поэтому, учитывая то, что он выступает обеспечением по различным письменным сделкам (исходя из практики его применения), то лучше такие правоотношения закреплять отдельными договорами, которые будут изложены на бумаге.

В этих сделках нужно четко прописывать переданную сумму, способы ее возврата, а также случаи, в которых она не будет возвращена.

Это приводит к тому, что в случае выполнения сделки, тот, кто передал средства, получит их в начальном объеме, но покупательская способность их может упасть. Чтобы этого не произошло в договоре можно предусмотреть пункты, в которых будет установлена плата за их пользование (проценты). Таким образом, после совершенной сделки стороны останутся при своих интересах.

Суть обеспечительного платежа

Экономическое содержание обеспечительного платежа сводится к формированию денежной гарантии возмещения потенциальных убытков или неустоек при заключении сделки. Одна из сторон вносит оговоренную участниками соглашения сумму денежных средств в пользу второй стороны, чтобы подтвердить намерение выполнить условия соглашения.

Если обстоятельства, предусмотренные в договорной документации и для предотвращения которых перечислялся обеспечительный платеж, наступают, то внесенные ранее средства засчитываются в погашение появившегося обязательства. Если эти специфические обстоятельства в течение срока действия договора не проявились, то сумма обеспечительного платежа подлежит возврату в полном объеме.

СПРАВОЧНО! В размер платежа обеспечительного типа может закладываться величина возможной задолженности по сделке поставки товаров и сумма неустойки.

По нормам ГК РФ внесенные средства в качестве обеспечительного платежа должны быть возвращены, если:

• нежелательные обстоятельства, для предотвращения которых уплачивалось обеспечение, не наступили;
• обеспечиваемые обязательства прекратились.

ВНИМАНИЕ! Обеспечительный платеж не может использоваться в качестве инструмента наказания или привлечения к ответственности одного из участников сделки. Он используется только для погашения имущественных убытков, его разрешается засчитывать в средствах, покрывающих возникшие долговые обязательства

Кредитор за счет суммы обеспечительного платежа не имеет права удовлетворять свои материальные претензии, превышающие величину основных обязательств или покрывать долги по другим договорам с этим клиентом. Обеспечительный платеж – форма залога, в которой в качестве гарантии выступает не дорогостоящее имущество, а зарезервированные и перечисленные денежные средства. Такой тип подстраховки действует только в рамках одного договора и не распространяется на другие сделки между контрагентами.

Перед осуществлением операции по внесению обеспечительного платежа стороны должны прописать алгоритм его расчета и зачета в договорной документации. Соглашение об этом виде платежа должно содержать информацию о таких элементах:

• что является основным обязательством;
• величина платежа, выступающего обеспечением для оговоренных обязательств;
• условия, при появлении которых производится зачет внесенных средств для погашения задолженности перед кредитором;
• срок, в течение которого обеспечительный платеж может быть израсходован.

КСТАТИ, практика обеспечительных платежей позволяет кредитору получить часть средств по обязательствам еще до того, как обязательство будет сформировано.

Применение инструментария обеспечительных платежей присуще договорам аренды и поставки. При расторжении договора, предусматривающего внесение обеспечительных денежных гарантий, сумма страхового платежа подлежит возврату. Сроки возвращения денег их владельцу могут быть оговорены в договорной документации. Если пограничные даты возврата не прописаны, то осуществить эту операцию надо в течение 7 дней с момента прекращения действия соглашения.

Если кредитор при отсутствии оснований для использования средств обеспечительного вида отказывается возвращать их, вторая сторона выставляет письменное требование. Игнорирование кредитором имеющихся претензий – повод для урегулирования проблемы в судебном порядке. Судебные органы принимают сторону кредитора только в том случае, если средства из обеспечительного платежа направляются на погашение неустоек или убытков, понесенных в связи с невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств.

Цели введения обеспечительного платежа

Внесение в договорную документацию пункта об обеспечительном платеже позволяет решить такие задачи:

1. Повышение уровня доверия между сторонами сделки.
2. У кредитора появляется гарантия того, что понесенные убытки при неисполнении вторым участником соглашения его обязательств будут покрыты.
3. Подтверждение серьезности намерений. Например, стороны согласовали долгосрочный проект, по которому будут осуществляться регулярные перечисления. Но реализацию сделки по определенным причинам решили перенести во времени на более поздний срок. В этой ситуации внесение обеспечительного платежа выступит гарантией того, что заказчик услуги не передумает и не отдаст контракт конкуренту. Если сделка в итоге не будет подписана, то заказчик потеряет внесенные деньги, а предполагаемый исполнитель за счет этих ресурсов сможет покрыть понесенные в связи с подготовкой к сотрудничеству издержки.

Момент внесения обеспечительного платежа

Существенным моментом является срок внесения денежных средств стороной договора, предпочтительным является определение такого срока в самих условиях сделки. Кроме того, необходимо определить момент, с которого будет начинаться отсчёт срока для внесения платежа.

Так, примером удачно определённого срока может быть такой фрагмент договора: «Арендатор обязан внести обеспечительный платёж по договору аренды в течение десяти календарных дней с момента получения счёта от Арендодателя». Указанный пункт выполняет сразу несколько важных функций:

• установление срока для внесения платежа;
• определение момента начала отсчёта срока для перечисления денежных средств;
• детерминирование способа внесения средств (безналичный, на счёт Арендодателя).

К моменту внесения обеспечительного платежа может быть «привязан» другой фундаментальный момент по договору аренды – момент предоставления имущества в непосредственное пользование арендатора. Так, условиями сделки может быть предусмотрена возможность арендатора, получить имущество в пользование только в день внесения обеспечительного платежа.