Дом сдан в эксплуатацию — что это значит и какие дальнейшие действия

Классы опасности

Начиная с 2017 года, пять категорий сложности заменены тремя классами последствий – уровнем ответственности за здоровье и жизнь людей, находящихся на объекте. Для расчета классов последствий существуют сложные формулы. Мы приведем здесь лишь некоторые характеристики:

• к первому классу относятся частные дома;
• ко второму классу принадлежат здания высотой до ста метров – жилые многоквартирные дома, школы, детские сады, больницы. Иными словами – большая часть городских строек;
• к третьему классу последствий относятся здания высотой выше ста метров – жилые комплексы, торгово-развлекательные комплексы и бизнес-центры, а также промышленные сооружения (нефтяные базы, электростанции и т. д.).

Строительство объектов второго и третьего класса ныне невозможно без лицензии. Она выдается на основе обязательной экспертизы. Данные объекты вводятся в эксплуатацию государственными структурами архитектурно-строительного контроля.

Общие сведения

Сдача объекта в эксплуатацию ‒ это ответственный шаг, поскольку процедура тщательным образом контролируется государственными органами с целью предотвращения возможных неприятных последствий.

Застройщик обязательно должен получить соответствующее разрешение от контролирующих инстанций, чтобы дать возможность жильцам въехать в новостройку.

Для многих будущих жильцов все обязательные процедуры перед вводом дома в эксплуатацию представляются крайне смутно. В основном, потребителей беспокоит лишь один вопрос ‒ когда можно будет въехать в жилье и начинать проведение ремонта в новой квартире.

Как ввести дом в эксплуатацию без разрешения на строительство

Кроме того, владелец такого сооружения не может продать или передать в наследство свою недвижимость. Поэтому настоятельно рекомендуется узнать, как сдать дом в эксплуатацию перед началом строительства. Если в регистрации отказано, самострой подлежит сносу за счет застройщика в течение 3-12 месяцев.

Как ввести в эксплуатацию дом и сколько времени на это уйдет? Если госслужбы моментально отреагируют на заявление собственника, получение документа займет 2-3 месяца. Можно воспользоваться упрощенной схемой регистрации недвижимости, которая действует до 1.03.2020. Застройщику могут отказать в регистрации, если дом не соответствует минимальным требованиям ИЖС. Чтобы получить документ быстрее, нужно оформлять бумаги постепенно на каждом этапе строительства.

Документы

Документы, предоставляемые в структурное подразделение администрации муниципального образования по архитектуре и градостроительству, можно подразделить на несколько групп:

1. Документы, которые заявитель обязан предоставить самостоятельно:

   Заявление по форме, утвержденной законодательством муниципального образования. Оно может быть предъявлено на бумажном носителе при непосредственном обращении либо отправлено по почте в адрес уполномоченного органа; также имеется возможность заполнения электронной формы на портале государственных и муниципальных услуг.

2. Документы, которые уполномоченные органы вправе запросить в других ведомствах в порядке межведомственного взаимодействия:
   • Документы, удостоверяющие права заявителя на земельный участок, занятый строительством.
   • В том числе может быть запрошена выписка из ЕГРП, содержащая надлежащие сведения.

Особое внимание стоит уделить ситуации, когда в Единый Госреестр не внесены сведения об оформленных правах на землю.

В таком случае заявитель обязан предъявить документы, доказывающие его права на участок, самостоятельно:

1. Градостроительный план земельного участка, полученный заявителем на начальном этапе строительства.
2. Разрешение на строительство, которое заявитель должен был получить до начала строительства в администрации муниципального образования, к которому относится земельный участок.
3. Технический план дома, выданный специалистом кадастровой службы (кадастровым инженером).
4. Заключение государственного строительного надзора (при необходимости).
5. Заключение государственной экологической экспертизы (при необходимости).

Непредоставление заявителем перечисленных документов, а также несвоевременное их предоставление по межведомственному запросу не является поводом для отказа в предоставлении разрешения.

Документы, которые подлежат обязательному предъявлению только в случае строительства на основании договора подряда:

• акт приема-передачи объекта строительства;
• справка о соответствии параметров здания требованиям технических регламентов;
• акт соответствия строения техническим условиям;
• схема размещения инженерно-технических сетей и строения в границах земельного участка, планировочная организация земельного участка, заявитель вправе самостоятельно разработать данную схему.

Эти бумаги должны быть завизированы подрядчиком. При подаче заявления через доверенного представителя к вышеупомянутому пакету документов нужно приложить нотариальную доверенность, удостоверяющую полномочия представителя.

Копии документов должны быть засвидетельствованы в нотариальном порядке либо предоставляются заявителем с предъявлением оригиналов. Указанный перечень документов является исчерпывающим, поэтому запрос иных документов незаконен.

Порядок написания акта

Для составления акта привлекается специальная комиссия, в состав которой входят представители строительной компании, заказчика, а также надзорных органов. Члены комиссии проводят комплексный осмотр объекта, а также свидетельствуют качество и сроки выполнения работ строительным правилам и нормам.

Градостроительные планы, разрешающие акты, проекты застройки и прочие бумаги относятся к разрешительной документации и должны быть учтены при производстве строительных работ на объекте, поэтому комиссия обращает на них особое внимание. После того, как комиссия удостоверится в том, что все нормы соблюдены, она отражает свои выводы в акте ввода объекта в эксплуатацию

Датой ввода считается дата визирования этого документа

После того, как комиссия удостоверится в том, что все нормы соблюдены, она отражает свои выводы в акте ввода объекта в эксплуатацию. Датой ввода считается дата визирования этого документа.

Если комиссия не даст положительного заключения о вводе сооружения в эксплуатацию, использовать его нельзя до устранения всех выявленных нарушений и замечаний.

Как узнать сдан ли дом в эксплуатацию

Хочу купить квартиру в новом доме, люди живут там уже 5 лет, все квартиры заселены, дошел слух, что дом до сих пор не сдан в эксплуатацию, все коммуникации к дому подведены, как убедиться в факте в сдачи дома, какие документы требовать у продавца в качестве подтверждения?

Здравствуйте! Я являюсь «дольщиком» в многоквартирном доме. Наша строительная компания известила нас, что дом сдан и пригласила подписать акт приемки квартиры. Но в доме не работал лифт. Как выяснилось позже лифт не был передан управляющей компании в эксплуатацию и не был принят контролирущим органом. Прошел месяц, а строители до сих пор устраняют недоделки по лифтам. В связи с этим я отказалась подписывать акт приемки, так как квартира находится на 14 этаже, у меня маленький ребенок мне необходимо поднимать и спускать несколько раз в день коляску и ребенка, что очень затруднительно. После введения лифта в эксплатацию я собираюсь подписать акт приемки квартиры. Будет ли считаться срок от сдачи дома в эксплуатацию до сдачи лифтов в эксплуатацию сроком просрочки передачи квартиры. Могу ли я требовать в данном случае выплаты неустойки от строителей?

Законодательная база

• По основаниям п. 3 ст. 48 Градостроительного Законодательства для ведения строительных, капитальных или реконструкционных работ нет необходимости подготавливать традиционную документацию проекта. В ст. 54 того же Кодекса, даются определение об отсутствии надзора архитектурного отдела.
• Упрощенный порядок ввода регламентируется положениями п.4 ст. 8 ФЗ№191 «О введение в действие норма градостроения», по которому даны разъяснения по получению необходимых документов.

Необходимые документы:

1. Свидетельство, подтверждающее права на земельный надел.
2. Если дом будет возводиться впервые – кадастровый план и характеристики надела.
3. Заверенное разрешение на ведение строительных работ: дается на основании составленного проекта.
4. Документ о приемке органами исполнительной власти дома.
5. Справка о соответствии взведенного дома строительным, санитарным и экологическим требованиям, подписывает ответственный за строительство инженер.
6. Справка о соответствии дома противопожарной безопасности.
7. Документ о проведении жизненно важных коммуникаций, их соответствие установленным нормам.
8. Схематичное расположение дома относительно других строений и границ.
9. Акт проверки дома строительным и другим правилам.

Дом не сдан в эксплуатацию — юридическая составляющая

Как же быть долевым участникам, если застройщик оказался недобросовестным и не в силах произвести ввод дома в эксплуатацию (из-за существенных нарушений или банкротства). Действующее законодательство предусматривает, что незавершенные строительные объекты, могут выступать как недвижимость. Соответственно, каждый участник долевого строительства имеет право на признание права собственности, в том числе и по решению суда.

Юридическая справка:

Если вы надлежащим образом исполняли свои обязательства по договору долевого строительства и вносили в установленном порядке оплату за квартиру, вы вправе рассчитывать на исполнение обязательств со стороны застройщика. При этом учитывается фактическое проживание и оплата коммунальных платежей в новостройке.

Судебная практика:

Оформление права собственности

После подписания акта приема-передачи владелец получает ключи от квартиры. После этого он может эксплуатировать жилую площадь по собственному усмотрению. На этом этапе необходимо заняться оформлением свидетельства о праве собственности.

Рекомендуется не начинать проведение капремонта в квартире до тех пор, пока не будет получен данный документ.

Свидетельство о праве собственности является основной бумагой, которая дает владельцу право на продажу, дарение или передачу квартиры по наследству.

В соответствии с законом, запрещается вносить какие-либо изменения в конфигурацию объекта до тех пор, пока не будет получено свидетельство.

Это связано с тем, что для получения правоустанавливающего документа сперва должен быть оформлен кадастровый паспорт. В свою очередь, для его получения могут потребоваться повторные замеры площадей помещений.

Обмерщикам могут помешать разнообразные элементы оформления ‒ декоративные арки, листы гипсокартона и прочее. В таком случае они на законном основании могут потребовать их удаления. Если владелец откажется выполнять требования обмерщиков, получение свидетельства о праве собственности может быть поставлено под угрозу. Демонтаж же, в свою очередь, приведет к тому, что владелец жилья понесет существенные расходы.

Как выглядит порядок оформления права собственности:

1. Будущий владелец жилья подготавливает пакет документов и обращается в Регистрационную палату.
2. Уполномоченный специалист вносит в электронную форму данные и формирует заявление, которое позже подписывает будущий собственник.
3. Гражданину выдается квитанция на оплату госпошлины в размере 1000 рублей. Ее можно оплатить в банке.
4. У будущего собственника забирают документацию и выдают взамен расписку, свидетельствующую об их получении. Определяется день, в который владелец сможет получить свидетельство.
5. В определенный день и время собственник является в Регистрационную палату для получения свидетельства. Ему отдают предоставленные оригиналы документов. Гражданин должен иметь при себе расписку и паспорт.

В том случае, если собственников несколько, каждый из них должен подойти со своими документами и забрать свой оригинал свидетельства. При этом явиться за получением документа можно и позже установленной даты.

Если свидетельство получает ребенок, то документ от его имени должен подписать родитель или же представитель.

Как правильно осуществить ввод в эксплуатацию частного жилого дома

Органы местного самоуправления проводят оценку на основе требований к жилым помещениям. Здание должно быть признано “капитальным” для заселения. Что нужно для ввода в эксплуатацию дома? Должно быть:

• пол;
• потолок;
• стены;
• электричество;
• отопление, канализация и вода;
• соответствие строительным нормам и правилам;
• окна;
• двери;
• лестница, если необходима;
• черновая отделка (минимум).

Не во всех случаях требования одинаковы. Например, канализацию может заменить сортир во дворе, а отопление – печь. Черновая отделка необходима, чтобы провести замеры площади. Это минимальный набор требований, который предъявляют владельцу.

С чего начать оформлени

Для регистрации домов, построенных в уведомительном порядке, требуется сначала получить уведомление о начале строительства, далее согласовать с нужными инстанциями.

После окончания строительства вы подаете на уведомление о соответствии построенного объекта вместе с техническим планом. Дом проверят на соответствие градостроительным нормам.

Когда все нормы соблюдены, администрация или архитектура должна сама передать документы в Росреестр для постановки на учет и оформления прав собственности.

Если вы строили дом на основании разрешения, но не успели зарегистрировать его по старым требованиям, вам возможно потребуется получать уведомление, т.к. росреестр или администрация может отказать, в связи с внесенными изменениями в законодательстве.

Обязательно нужно обратиться к кадастровому инженеру и подготовить техплан на дом. Для подготовки техплана потребуется предоставить следующие документы:

• Разрешение на строительство. (Уведомление о начале строительства/реконструкции)
• Проект (если он есть).
• Согласования с инстанциями
• Уведомление о соответствии объекта недвижимости.

Подготовить техплан может только аттестованный кадастровый инженер. Проверить наличие аттестации можно на сайте Росреестра.

Как узнать введен ли дом в эксплуатацию онлайн москва

Дома, квартиры и другие строительные объекты требуют специальной документации, которая удостоверяет тот факт, что данная недвижимость соответствует всем требованиям по его эксплуатации. Как правило, это акт ввода здания в эксплуатацию. Этот документ является неотъемлемой частью процесса получения права пользования строительным объектом. Он регистрируется и ставится на учет. С помощью него можно узнать сдан ли дом в эксплуатацию. Собственность на недвижимость невозможно получить без введения данного дома в эксплуатацию. Кроме того, жилое помещение, не веденное в использование, ведет за собой административное наказание в качестве штрафа за незаконное проживание. Таким образом, наличие акта является последним этапом в процессе стройки. Он указывает на окончание процесса строительства и предоставляет законное использование данного объекта.

Что делать, если данные о недвижимости отсутствуют? Если выяснится, что объект не стоит на учете, сделки по нему невозможны. При отсутствии объекта на учете невозможно уточнить его кадастровую стоимость, из-за чего возможны проблемы с налоговой, так как взносы рассчитываются неправильно.

Тонкости приемки

Не менее важный момент касается приемки здания, где проводился капитальный ремонт. Если эту работу осуществляет компания, которая выполняет несколько задач, а именно подрядной структуры (исполнителя) и строительной организации, то в комиссии должны быть представители функциональных отделов этих компаний. Вопреки распространенному мнению, совмещать несколько функций одно и то же лицо в составе комиссии не может.

Проектная компания участвует в приемке и последующем вводе здания после капремонта в случае, когда в процессе выполнения работ выполнялся авторский надзор. Если же строительная компания решилась на ввод объекта с определенными недоработками (в плане отделки или инженерных систем), то, как минимум, работы в отношении систем, обеспечивающих безопасность для людей или природы, должны быть завершены полностью. Такой порядок актуален как при возведении объекта, так и его «пуске» после капитального восстановления.

Что касается незавершенных работ, то здесь разрешается оставлять только незначительные моменты, которые касаются внутренней отделки комнат, монтажа каких-либо элементов в технологическом или инженерном секторах. При этом объем работ, выполняемых в процессе капитального ремонта здания, должен точно прописываться в соглашениях или других бумагах, регулирующих взаимоотношения между участниками сделки. Также информация должна найти отражение в проектной документации к объекту, ввод в эксплуатацию которого планируется в ближайшее время.

Некоторые работы, зависящие от времени года (например, те, что не могут быть выполнены в морозы), допускается переносить на поздние даты. К примеру, может быть принято решение о переносе посадки деревьев на весну, несмотря на то, что ввод здания запланирован на зимние месяцы.

После завершения капитального ремонта проводится осмотр объекта (его состояния и соответствия действующим нормам), а также составляется приемочный акт. Такой документ необходим для последующего ввода здания и его одобрения соответствующими инстанциями. При этом могут быть задействованы различные формы:

• КС-14 в ситуации (для акта приемки готового здания комиссией по приемке объекта);
• КС-11 в ситуации, когда речь идет о составлении акта приемки здания после проведения капитального ремонта.

Упомянутые выше формы могут использоваться в качестве главных бумаг для приемки готового (реконструированного) здания, имеющего различное назначение (жилищное или производственное). При этом форма собственности объекта не имеет значения. Что касается самого здания, порядок ввода которого рассматривается, то сюда можно отнести пусковые комплексы, здания и прочие техобъекты. При этом готовность здания обязательно подтверждается подрядным соглашением (контрактом, договором).

Акт приемки является основой для последующей оплаты мероприятий, которые были запланированы в процессе капремонта объекта и выполнены строительной компанией с учетом подписанного ранее соглашения (контракта). Здесь порядок таков, что рассматриваемый акт составляется в нескольких вариантах. При этом свои подписи в документе должны поставить следующие лица: заказчик, исполнитель (подрядная компания, строительная организация) или другая сторона, которая получила подобные права от инвестора. Здесь же должны стоять подписи членов комиссии по приемке объекта в эксплуатацию (если речь идет об упомянутой выше форме КС-14). Что касается непосредственно состава комиссии, то его определяет заказчик или лицо, которое осуществляет финансирование проекта.

Документальное оформление процесса приемки берут на себя следующие лица: члены комиссии по приемке объекта, ввод в эксплуатацию которого запланирован, а также стороны-участницы комиссии по приемке (это касается упомянутой выше 14-й формы). Документы составляются только по факту проведенных проверок, исследования объекта, осуществления полного перечня измерительных и испытательных работ.

Все собранные бумаги должны подтверждать, что объект готов для ввода в эксплуатацию, а утвержденный на законодательном уровне порядок соблюден в полном объеме. В частности, проверяется соответствие здания стандартам, правилам и проектной документации

Отдельное внимание уделяется заключениям, выдаваемым органами стройнадзора

Сторона, которая выполняла работы по капремонту здания, на базе приемочного акта предъявляет бумаги по статистической отчетности по факту выполнения взятых на себя обязанностей по оформленному ранее соглашению. Без выполнения описанного требования порядок ввода здания считается нарушенным и возможны проблемы с получением последующих разрешений.

Общие положения

Обычно, когда речь идет о вводе дома в эксплуатацию, появляется такое понятие, как капитальное строение. Что оно под собой подразумевает?

Обычно это самостоятельные здания, к которым подведены коммуникации, характеризующиеся следующими признаками:

• наличие фундамента,
• в большинстве случаев – необходимость иметь разрешительные документы на постройку и земельный участок,
• в конце – получение справки (выписки), доказывающий наличие у хозяина законного права собственности на постройку.

Таким образом, под капитальным строением понимается такой «постоянный» дом, который нельзя переместить с места на место, не причинив ущерба его деталям и частям.

Под некапитальным же подразумевают временную постройку, не имеющую реально связи с землей.

В процессе рассмотрения судом дела об отнесении строения к капитальным или некапитальным он обращает внимание на:

• сборность конструкции дома,
• углубленность фундамента,
• уровень противопожарной безопасности,
• благоустройство в округе,
• оснащение объекта коммуникациями в виде водоснабжения, электричества и прочих удобств.

Основная же особенность – долговечность постройки. Некапитальное строение обычно используется как временное подсобное сооружение для удовлетворения текущих нужд владельца территории.

Кроме того, у капитального объекта фундамент сделан из прочных строительных материалов и глубоко уходит в землю.

Подписание акта приемки

На первой стадии происходит подписание акта приемки с работниками, осуществлявшими постройку дома. Данное требование установлено положениями ГК РФ, поскольку обычно правоотношения между владельцем участка и строительной организацией оформлены обычным соглашением подряда.

Именно по этой причине к сделке применяются правила гражданского законодательства, которые требуют, чтобы акт приемки подписали обе стороны договора.

Выполненные строительные работы должны быть зафиксированы в документе, имеющем специальный бланк с шифром КС-2. Он позволяет перечислить все произведенные строительные и монтажные мероприятия с указанием стоимости и сроков.

Акт обязательно оформляется в двух экземплярах.

Также при приемке используется форма КС-11. Она закрепляет акт приемки дома как цельного объекта строительства (а не совокупности работ по его возведению). В документе уточняются наименования всех организаций, которые как-либо (даже косвенно) участвовали в процессе.

Упрощенная схема

Смысл этого оформления в простоте подготовки необходимых согласований и разрешений, да и надзор за строительством не ведется, то есть жестких регламентных правил. Просто нужно заняться сбором всех документов, а обязательные согласования с разными межведомственными организациями проходить не нужно. Список документов общий и для упрощенного, и обычного ввода дома в эксплуатацию, и обращаться также нужно в градостроительный отдел местной администрации.

Решение выносится через месяц, если по документам дом построен, подключен к коммуникациям без нарушения общепринятых правил.

Но для этого необходимо провести техническое обследование участка, то есть, к какому типу земель он относится, какие коммуникации проходят по участку.

Это должны сделать сами представители местной власти, то есть приехать на участок и все осмотреть. Этого документа будет достаточно для вынесения акта о приемке работ и вводе дома.

Выводы

Если вы стали заложником неправомерных действий со стороны компании застройщика, независимо от того сдан ли дом в эксплуатацию, вы имеете право на судебную защиту своих материальных интересов и законных прав. Только так вы можете реализовать свои права как полноценного собственника новостройки. Используйте свои законные права и распоряжайтесь принадлежащим вам имуществом в полном объеме. Узнать полное значение термина место проживания и особенности правового статуса, вы можете, ознакомившись со статьей «Место проживания – что это значит?».

Ответ специалиста.