Договор лизинга

Существенные различия:

• Переплата, у кредита удержание ниже, чем у лизинга (разница может составить 25%);
• Клиент.

Заключить договор аренды проще, чем взять ипотечный кредит в банковской организации. Лизинг проверяет клиентов лишь на ключевые моменты: негативная кредитная история, платежеспособность;

Рассмотрение заявки.

В случае с лизингом такая заявка находится в рассмотрение в среднем 6 дней, в то время, как оценка в банковской организации может занять несколько недель;

 Обязательства клиента.

Зачастую в лизинговых компаниях не требуют наличие поручителя или залога. В случае с ипотечным кредитом, то в качестве залога будет выступать эта ипотечная квартира, так же потребуется поручительство, как правило, членов семьи;

 Объект сделки.

При лизинге квартира должна быть введена в эксплуатацию, не может находиться в строящемся доме, как например, при ипотеке. Страхование квартиры при ипотечном кредите — это обязательное условие сделки. В случае с лизингом можно, например, сократить перечень страховых случаев и тем самым уменьшить взносы.

Поэтому, несмотря на схожесть сделок, лизинга и ипотеки — это два совершенно разных вида соглашения. У каждого есть и преимущества, и недостатки.

Теневая сторона лизинговых сделок

• Лизинговые сделки обходятся гораздо дороже ипотечных. Еще бы. Ведь даже за минимальные риски лизингодателя (например, вышеупомянутый неподтвержденный доход) приходится дорого платить. В среднем один и тот же объект недвижимости по договору финансовой аренды обойдется на 30% дороже, чем по ипотеке.
• Основные риски по такой сделке несет лизингополучатель. Лизингодатель имеет в собственности высоколиквидное имущество, которое, в случае чего, он может продать и вернуть свои деньги с плюсом. А вот арендатор-покупатель, даже выплатив значительную часть стоимости квартиры, по-прежнему остается только нанимателем. В случае, если платежеспособность лизингополучателя пострадала, деньги закончились или наступили обстоятельства, не позволяющие производить дальнейшую оплату, владелец имущества может на законном основании выселить жильца без возврата затраченных средств.
• Для того, чтобы быть уверенным в том, что вас не попросят в случае чего покинуть арендованную квартиру, лизингополучатель страхует имущество от наступления негативных ситуаций и последствий от них. Это может быть страхование самой квартиры от возможного ущерба – пожара, залития, порчи, разрушения в результате стихийного бедствия. Также страхуется жизнь и здоровье лизингополучателя, чтобы в случае утери работоспособности арендатора, его семья не была выселена из занимаемой квартиры.

При этом, чем полнее перечень случаев, от которых желает застраховаться покупатель-арендатор, тем дороже страховка. Возникают дополнительные траты внушительного размера. И если по ипотечному договору страхование имущества или жизни плательщика обычно происходит в первые годы выплат, а в дальнейшем и вовсе не осуществляется, то в случае с договором финансовой аренды страхование обязательно для каждого года его действия. Обычно договоры лизинга недвижимого имущества заключаются на срок от 5 до 20 лет.

• У лизингодателя нет права выбора страховой компании. Нет, формально оно есть, конечно. Но на практике каждая организация-лизингодатель работает с определенной страховой компанией. За предоставление клиентов обычно выплачивается агентская комиссия, и эти средства являются дополнительным доходом организации. Поэтому вам придется работать с предлагаемой страховой компанией, даже если на рынке страховых услуг есть более выгодные предложения.
• В случае, если страховая компания будет признана банкротом или потеряет лицензию, при наступлении страховых случаев выплат лизингополучателю не будет. Поэтому внимательно проверяйте финансовые рейтинги компании-страхователя.
• Несмотря на то, что законодательству о лизинговых взаимоотношениях уже более 20 лет, оно все еще несовершенно. В этот период времени проводилось ничтожно мало подобных сделок, и выявить все подводные камни и трудности, возникающие на практике, не представлялось возможным. Поэтому действующее законодательство не до конца проработано в разрезе защиты лизингополучателей, и в случае возникновения спорной ситуации подкрепить свои права законно обоснованными требованиями вряд ли получится.

Итак, вы изучили все «за» и «против» заключения договора финансовой аренды. Для того, чтобы принять решение, нужно четко понимать, перевешивают ли преимущества конкретно в вашем случае возможные недостатки и негативные последствия. Здесь будет очень уместна фраза, которую так любят фармацевты – применение оправдано, если предполагаемая польза превышает возможные риски. Если вы все-таки решили взять квартиру по договору лизинга, мы расскажем вам, куда для этого необходимо обратиться.

Лизинг недвижимости для физических лиц

 Как показывает практика, самый выгодный вариант оформления договора лизинга, это участие трех сторон. Пошаговая деятельность:

1. собственник коммерческой недвижимости продает собственность лизинговой компании;
2. лизинговая фирма передает имущество в длительное пользование юрлицу для целевого использования;
3. юридическое лицо получает имущественные права на объект по окончанию срока действия договора аренды или же, при досрочной выплате денежной суммы, равной стоимости полученного в аренду объекта.

Юридическое лицо также может передавать свою собственность по договору лизинга. То есть юрлицо продает недвижимость лизинговой фирме, но остается фактическим собственником объекта. Лизинговая компания передает имущество в аренду, а после окончания срока пользования, собственность возвращается юридическому лицу.

 Особенности покупки объектов недвижимости на основании договора лизинга юридическими лицами:

• в отличие от физических лиц для компаний не устанавливается лимит на стоимость покупки, то есть индивидуальные ограничения могут устанавливаться отдельно для компаний (также отдельные лизинговые компании предусматривают ограничения в 150 миллионов рублей на цену коммерческого имущества);
• средняя продолжительность соглашения лизинга составляет примерно 10 лет, но это не исключает возможность его продления;
• размер процентов зависит от суммы первого взноса, и варьируется в пределах 8% от общей стоимости объекта недвижимости;
• необходимость внесения первого взноса зависит от условий работы лизинговой компании, и требуется не всегда (все зависит от условий лизинговой компании);
• недвижимая собственность подлежит обязательному страхованию, а сумма страховки удерживается с участников в соответствии с условиями подписанного договора (допускается деление суммы страховки на маленькие части на весь период действия договора);
• как правило, по окончанию выплат, недвижимость переходит в полноценное владение арендатора.

Споры о выгоде лизинга для физических лиц не утихают. Считается, что «гражданский» лизинг недвижимости слишком несовершенен, чтобы составить достойную конкуренцию ипотеке. Доля правды в этом есть, однако многое зависит от лизинговой компании. Если гражданин прибегает к банковской аренде, то и условия сделки и требования по одобрению достаточно суровы.

• Возраст – 21-60 лет на момент заключения договора;
• Отсутствие текущих просрочек по кредитам;
• Кредитная история — преимущество для добропорядочных заемщиков;
• Наличие постоянного источника дохода;
• Если цена вопроса свыше 20 миллионов рублей, будьте готовы документально подтвердить свои доходы или предоставить залог.

По закону гражданин выступает таким же лизингополучателем, как и предприятие. В правовом отношении каких-либо ограничений нет. Содержание договора, требования к предмету аренды аналогичны коммерческому лизингу недвижимости.

• низкий первоначальный взнос (от 10%);
• удобный график платежей;
• упрощенная процедура: без подтверждения дохода и занятости (лизинг жилой недвижимости возможен, если сумма финансирования не превышает 30 млн рублей). Сделка оформляется на основании 3-х документов – российского паспорта, свидетельства пенсионного страхования, ИНН (при его отсутствии можно предъявить загранпаспорт или водительские права).

Недвижимость в лизинг. Что это?

В данное время лизинг уступает пальму первенства не только кредитованию физических лиц, программ посвященных малому бизнесу и договорам аренды. Но при этом он в некотором смысле выгоднее, например, можно оформить на длительное время эксплуатации транспортных средств, зданий, оборудования, производственных линий.

Лизинг физического лица — это редко встречаемый вид финансовых аренд. Но, за последние насколько лет он стал распространяться по территории РФ. Правда, сначала стоит сказать не как это сделать , а что такое лизинг.

Лизинг — это нечто между обыкновенной арендой житья и стандартного банковского кредитования физических лиц:

1. Внесение фиксированных ежемесячных платежей (арендная плата + частичная цена за недвижимость);
2. Отсутствие прав на владение арендованной недвижимости;
3. После того, как договор закончится, а также все выплаты завершены, арендатор получает права на владение жильем.

Эта аренда обладает определенными особенностями, преимуществами, а также недостатки, которые присущи только ей. Конечно, по некоторым вопросам она оказывается намного выгоднее аренды или кредита, но, как и у любого другого вида есть свои недостатки.

Кто может взять квартиру в лизинг

Для потенциальных клиентов лизинговые компании выставляют весьма лояльный список требований:

• Платежеспособный возраст – от 21 года и до 60 лет.
• Отсутствие прострочек по банковским платежам и положительная кредитная история.
• Наличие источника постоянного дохода.
• Подтверждение уровня доходов в различных формах либо предоставление залогового имущества при заключении договоров на сумму свыше 15 миллионов рублей.

Квартира в лизинг – стабильность, закрепленная договором

Существенным плюсом лизинга является разбивка платежей на весь срок действия договора. При этом размер такой ежемесячной выплаты вполне сопоставим с арендной платой за соответствующую недвижимость. Даже если по какой-либо причине лизингополучатель не планирует выкупать недвижимость, заключение договора лизинга является более стабильным решением, чем классическая аренда. Квартира в лизинг — это страховка возможных рисков, связанных с отказом арендодателя продлевать договор или его желанием изменить арендную плату в сторону повышения при смене экономической ситуации.

Скрытые бонусы приобретения квартиры в лизинг

При заключении лизинговой сделки, цена недвижимости фиксируется в договоре. Именно эта сумма является базой для расчета ежемесячных платежей, которые не корректируются при любых условиях. Скачки цен на дома, рост или падение курсов валют – после заключения договора внешние условия не оказывают никакого влияния не его исполнение. А в связи со стабильным ростом стоимости жилья, по окончанию действия договора лизингополучатель приобретает и дополнительный бонус – в его собственности будет находиться недвижимость, рыночная стоимость которой существенно увеличилась. Средний рост цен составляет около 5 процентов в год, что в условиях средней продолжительности лизингового договора в 10 лет складывается в весьма значительную сумму.

Нужна ли помощь посредников при покупке квартиры в лизинг

Приобретение квартиры в лизинг для физических лиц возможно как напрямую у компании-лизингодателя, так и через посредников. Обращение в фирмы, специализирующиеся на предоставлении посреднических услуг, может стать неплохим вариантом для клиента, впервые заинтересовавшегося таким типом кредитования.

У посредников есть не только доступ к программам нескольких компаний-лизингодателей, но и большой опыт в составлении запросов и подготовке пакетов документов для каждого лизингодателя. Таким образом, вы получите не только более широкий выбор вариантов, но и сможете пройти предварительную оценку как потенциальный заемщик. Большая часть посредников получает оплату от лизингодателя, поэтому для обращения к ним за помощью и услугами вам не потребуется вкладывать собственные средства.

Негативные аспекты лизинга

Лизинг для физических лиц, как таковой, большую ценность представляет именно приобретением недвижимости при недостатке средств. Но, перед тем, как принять окончательное решение, стоит ознакомиться с некоторыми минусами:

1. Сделка сильно запутана и из-за этого трудно понять суть договора. Поэтому многие, кто не смогли или же не захотели в ней разобраться отказываются от нее просто потому, что боятся подводных камней и «мутных» взаимоотношений с лизингодателем;
2.  Ограниченность перечня объектов, которые пригодны для сделки. Законодательством запрещается оформление лизинга на земельный участок и еще недостроенный дом. В итоге получается, что в лизинг можно приобрести только квартиру. Даже дом, который находится на земельном участке, взять в финансовую аренду не получится.
3. Возникает особый риск из-за того, что недвижимость весь срок договора находится в собственности у владельца этой недвижимости — лизингодателя.
4. Трудности при выкупе. В теории, да и на первый взгляд все очень просто, последний взнос выплачивается, следовательно, все права на квартиру переоформляются на нового владельца. Все просто, но не на практике, при переоформлении могут возникнуть некоторые трудности, которые не всегда удастся предугадать.
5. Только обычный договор купли-продажи на квартиру. С финансовой арендой несовместимы такие договоры, как: мена, долевая собственность и многое другое.

Пусть лизинг и имеет некоторые недостатки, но с ними реально справиться. Для этого первым делом необходимо выбрать приличную компанию, которая уже успела себя зарекомендовать и имеет огромный опыт работы, что обезопасит от нарушений договора.

В чем отличия лизинга от обычной аренды?

Договор должен быть заключен на долгий срок именно с владельцем недвижимости. Поэтому риски, например, возможность расторжения договора при лизинге минимальна. Арендная плата не может изменяться в одностороннем порядке. Как правило, если договор заключается с лизинговой компанией, то в договоре должно быть это прописано.

Из этого можно сделать вывод, что финансовая аренда более привлекательней простого найма недвижимости. Главным основанием так считать — это то, что впоследствии недвижимость становится собственностью арендатора. А так же снижаются риски заключения договора с недобросовестным арендодателем.

Но, стоит учитывать, что лизинг окажется в несколько раз дороже (приблизительно в 2 раза), чем обычный найм. Плюс к этому добавляются траты по сохранности квартиры. Поэтому, перед окончательным решением стоит оценить свои силы и финансовые возможности. К тому же стоит отметить, что при прекращении выплат, не досрочном, а, например, из-за невозможности платить, приобретение прав на недвижимость, а также использование помещения невозможно.

Да и оформление лизинга сложнее, чем снятие квартиры. Необходимо рассмотрение платежеспособности, наличие необходимых документов, чтобы принять решение о сделке. На это может уйти до 1 недели.

Покупка квартиры в лизинг

Законодательное право на совершение таких сделок прописано в законе «О лизинге», а также отражено в параграфе шестом Гражданского кодекса РФ. Еще совсем недавно финансовую аренду (лизинг) квартиры оформляли лишь в том случае, когда квартира была нужна для коммерции.

В 2013 году были внесены соответствующие изменения, позволяющие теперь оформлять квартиры в лизинг физическим лицам. Сделки по лизингу возможны с любыми объектами, за исключением природных. Так как земельные участки относятся к природным объектам, они не могут быть приобретены в лизинг. Значит и дом, что находится на земельном участке, не может быть приобретен в лизинг.

Итак, подведем небольшой итог. Купить квартиру в лизинг может как юридическое, так и физическое лицо. Лизинг представляет собой долгосрочную финансовую аренду, когда приобретается желаемая вами квартира, но вы ее можете взять только в аренду, с правом последующего выкупа.

В этой своеобразной финансовой сделке, есть три стороны:

• гражданин, который имеет желание приобрести жилье (лизингополучатель);
• физическое лицо или организация, которые могут купить квартиру и сдать ее в аренду (лизингодатель);
• гражданин, который продает квартиру.

Как осуществляется сделка:

• Гражданин, желающий приобрести квартиру в лизинг, подбирает себе нужный вариант;
• покупкой и оформлением квартиры в собственность занимается лизингодатель;
• лизингополучатель заключает сделку по аренде данного жилья с лизингодателем.

Каким образом лизингодатель приобретет квартиру, не имеет никакого значения. Это может быть покупка как за собственные финансы, так и покупка в кредит.

Как уже указывалось ранее, в сделке участвуют три стороны, поэтому договоры они заключают друг с другом. То есть заключается два договора. Первый – между продавцом и будущим арендодателем.

Второй – между лизингодателем и потенциальным покупателем квартиры. И первый, и второй договор в обязательном порядке регистрируются в Росреестре.

В практике покупки жилья используются два вида лизинга. Финансовый лизинг предусматривает получение квартиры после выплаты всех необходимых средств. Оперативный лизинг предполагает возврат квартиры лизингодателю по окончанию договора аренды. Самый актуальный из перечисленных – финансовый лизинг.

Что нужно сделать, чтобы приобрести квартиру в лизинг?

Для того чтобы купить квартиру в лизинг, вам нужно пройти несколько этапов:

• первый этап заключается в поиске нужной квартиры;
• далее вы занимаетесь поиском физического или юридического лица, которое готово заключить с вами сделку;
• рассматриваете условия договора и подписываете его;
• лизингодатель приобретает квартиру, вы берете ее в аренду;
• вы выплачиваете сумму, указанную в договоре;
• занимаетесь оформлением права собственности на квартиру.

О недвижимости в лизинг

Лизинг недвижимости — эта фраза вошла в нашу жизнь совсем недавно, в первую очередь это касается бизнеса, когда у бизнесмена встает вопрос – как купить здание, если у его компании не хватает оборотных средств? А купить так, чтобы это приобретение оптимизировало налоговые обязательства.

Рано или поздно, любая интенсивно развивающаяся компания сталкивается с необходимостью, покупки коммерческой недвижимости в собственность, будь то складские помещения, офисное здание или производственное здание. Но не всегда у таких компаний, есть возможность извлечь из оборота необходимую сумму, им выгоднее оформить покупку недвижимости в лизинг.

Из трех существующих способов покупки недвижимости — приобретение за счет собственных средств, покупка за счет банковского кредита, приобретение в лизинг, последний способ – лизинговая покупка недвижимости представляется для них наиболее привлекательной и выгодной.

Как происходит финансирование лизингового договора? — лизинговая компания, как правило, финансирует договорную сделку из собственного капитала,  или берет на себя ответственность поиска кредитных ресурсов, необходимых для финансирования лизинговой сделки.

Воспользоваться услугами коммерческого банка, может и не принести желаемого результата, ведь отечественные банки, не всегда идут навстречу предпринимателю, особенно тогда, когда требуются “длинные деньги”, а у компаний часто не хватает оборотных средств. Кроме всего прочего, по ныне действующим нормативам недвижимое имущество, покупаемое с помощью банковского кредита, не может быть его обеспечением.

Чтобы как-то решить финансовую проблему, руководители фирм, как правило, пользуются лизингом недвижимости, при таком виде покупки допускается передача кредитору в залог недвижимого имущества, покупаемого в соответствии с целевым назначением кредита. Важным преимуществом лизинга недвижимости является то, что ваша компания сможет оптимизировать налоговые обязательства.

Преимущества и недостатки

Говоря о лизинге коммерческой недвижимости, нужно обратить внимание на его главные преимущества:

1. Низкие первоначальные затраты (аванс), что особенно выгодно для представителей малого бизнеса.
2. Какого-либо залогового имущества также не требуется, что в некоторых ситуациях делает лизинг единственной возможностью приобрести в собственность какое-либо помещение. Залоговым обеспечением становится сама приобретаемая недвижимость.
3. Возможность по окончании лизингового договора выкупить имущество по остаточной стоимости – это главное отличие лизинга коммерческой недвижимости от обычной аренды. При этом ежемесячные платежи очень часто сопоставимы со ставками арендной платы.
4. Предметом лизинга может стать и новая недвижимость, и бывшие в эксплуатации здания/помещения.
5. Налоговые преференции: ускоренная амортизация, уменьшение выплат по налогу на имущество, возмещение НДС в полном объеме снижают налогооблагаемую базу
6. Стабильность, так как нет риска, что владелец недвижимости неожиданно расторгнет договор, либо увеличит арендную плату.

• предлагаем индивидуальные решения для каждого клиента;
• работаем только с проверенными застройщиками и агентствами недвижимости, которые прошли аккредитацию в банке ВТБ;
• персональный менеджер

Для получения примера расчетов можно воспользоваться лизинговым калькулятором. Это удобный онлайн-сервис, с помощью которого вы можете посчитать различные варианты финансирования в зависимости от типа имущества, размера авансового платежа, срока лизинга недвижимости физических лиц.

1. Не нужно изымать серьезные средства из оборота компании.
2. Заключить договор лизинга гораздо проще, чем получить кредит без справок в банке. Это особенно актуально для молодых компаний с низкими финансовыми показателями.
3. Можно использовать нормы ускоренной амортизации.
4. Можно сократить налогооблагаемую базу (лизинговые платежи относят к прямым расходам, которые уменьшают размер прибыли). Кроме того, компания не платит налог на имущество — объект находится на балансе у ЛК. В некоторых случаях возможен возврат НДС.
5. Лизинговый договор можно заключить без дополнительного обеспечения.
6. Гибкий график платежей. Требования к возврату в любой ЛК мягче, чем в банке. Кому-то удобней каждый месяц вносить равные платежи, кому-то — использовать схему «на понижение», кому-то — учитывать сезонность.
7. Первоначальные затраты (аванс) либо небольшие, либо отсутствуют вовсе.
8. В отличие от условий банковского кредита лизинговые платежи «включаются» только после фактической передачи недвижимости в пользование.
9. Условия договора часто предусматривают возможность досрочного погашения.

Минусы

1. На весь период лизинга недвижимость остается в собственности лизингодателя. В случае банкротства лизингополучателя объект сразу изымается.
2. Сложно выбрать на рынке профессиональную лизинговую компанию.
3. Итоговая сумма лизинга всегда выше, чем конечный размер кредита.
4. Платежи не зависят от хозяйственной деятельности компании и от уровня прибыли.
5. По схеме лизинга нельзя взять в аренду землю, на которой расположен объект сделки.

Обратный лизинг

В такой разновидности финансовой аренды владелец жилья — это продавец недвижимости, а следовательно именно он выступает в роли лизингополучателя (клиента компании). Из этого следует то, что в сделке сокращается количество сторон, их остается всего две.

У обратного лизинга есть своя собственная структура:

1. Страдающий от нехватки денежных средств владелец недвижимости обратился в лизинговую компанию, чтобы заключить с ней договор возвратного лизинга.
2. После проверки объекта и платежеспособности клиента лизингодатель поднимается вопрос, который касается одобрения заявки.
3.  Лизинговая компания требует у владельца квартиру.
4. В это же время недвижимость сдается в аренду уже прошлому владельцу в длительную аренду с правом на ее выкуп.

Для россиян услуга лизинга еще неизведанный вид аренды. У которого есть свои положительные и отрицательные стороны. После того, как решение о взятии лизинга будет принято, стоит рассмотреть все за и против, трезво взглянуть на все это, определить возможные риски и уже после этого принимать окончательно решение.

Новости: лизинг недвижимости

Москва расширила круг получателей лизинговых субсидий

17.08.2020

Мэр Москвы подписал Правительства Москвы от 7 августа 2020 г. № 1226-ПП, которым расширено число получателей бюджетных субсидий среди предприятий малого и среднего бизнеса.

02.06.2020

Как сообщила заммэра Москвы Наталья Сергунина, планировалось, что эта работа завершится 1 июня.

Льготный лизинг – дистанционно

11.03.2020

По программе для малого и среднего предпринимательства можно дистанционно заключить договор на льготный лизинг на отечественное оборудование по ставке 6% годовых, а на иностранное – 8% годовых, говорится в сообщении пресс-службы министерства инвестиций, промышленности и науки Московской области.

Плюсы лизинга

• Отсутствие высоких требований к доходу клиента. Если стоимость квартиры ниже 30 000 000 рублей, на оформление сделки уйдет не больше недели и потребуется минимум документов.
• Лизинговая компания берет на себя все заботы по оформлению страховки, хотя ее стоимость будет включена в лизинговые платежи.
• Гибкие условия погашения (ежемесячно или раз в квартал), возможность досрочно выкупить квартиру по соглашению сторон.
• Нет необходимости в дополнительном обеспечении — поручителях, залоговом имуществе.
• Лизингодатель проводит проверку объекта недвижимости перед выкупом, ведь он будет его собственностью продолжительное время. Если сделка по каким-либо причинам признается незаконной, пострадает, прежде всего, собственник, т.е. лизинговая компания.
• Нет необходимости платить налог на приобретаемое имущество — его выплачивает лизинговая компания.